工商部门:购房者选购二手房要注意“十看”

你好，主意好权属规定。把法律风险进行防控。

一、核实房屋的信息 要核实卖房人是不是房屋所有权登记人，如果不是房屋的所有权人，要求卖方提供房屋所有权人的授权托托书。另外需要核实房屋是否有法院查封？是否有抵押？是否有共有人？如果所要购买的房屋有法院查封的话，建议最好不要购买，因为有查封就表明该房屋有纠纷，或是所有人与他人有纠纷，才会被法院查封。如果查封法院不解除查封的话，房屋是没有办法过户的。如果房屋有共有人的话，在签订《房屋买卖合同》的时候，要求登记人和共有人共同签字，如果共有人无法到场的话，需要共有人出具同意转让房屋的相关证明文件。如果共有人没有签字，出现房屋涨价共有人就会以自己不知情、不同意转让房屋为由阻止过户，未经共有人同意不能发生物权转移。有些人会问，在房屋买卖合同中，如果没有共有人的签字，只有一方登记人的签字，房屋买卖合同是否无效或不成立。答案是否定的，合同成立，而且也有效，只是该合同对共有人没有约束力，也没有效力。不能发生物权转移，我们只能根据合同的约定，起诉代表卖方签字的登记人，要求其承担违约责任，并赔偿买方的相关损失。 买卖双方在签订《房屋买卖合同时》一定要认真阅读合同的内容，不要轻信中介的话，说什么这份合同只是草签，说有问题以后可以再补充之类的话，再或者是在空白的买卖合同上签字按手印。这些都是没有法律常识的表现，通常情况下合同会约定只要各方当事人签字或盖章，合同即生效，你再想反悔就属违约，需要承担违约责任。所以在自己没有考虑清楚或对某些买卖合同条款不认可的时候一定不要签合同。更不要相信任何口头承诺，所有的口头承诺都要求以文字形式在合同里体现出来，这样才能保证自己的权益不受侵害。 二、对《房屋买卖合同》中的违约行为要约定详细 即使在签合同时有些时间无法确定，在预约到时间后也要在第一时间签订补充协议，对双方的行为用清楚准确的时间约定清楚。例如：首付款的支付时间；按揭贷款共同到银行办理审批手续的准确时间，多长时间办完银行按揭审批手续；如果房屋还在抵押状态的话，要约定卖方在多长时间内办完解押手续；双方到房管局办理网签的具体时间；双方办理过户的具体时间；双方到不动产管理局办理手续的具体时间；卖方收到剩余房款即银行贷款的具体时间。这些时间一定要约定清楚，因为该时间是约定双方是否违约的关键，也是《房屋买卖合同》的重要条款。 三、对违约金的数额尽量约定高一些 首先我们要把双方的合同义务尽量约定详细，其次是对时间节点的约定尽量准确，然后把违约行为约定的详细准确，最后是违约金的数额一定要约定的高一些。但是约定高一些，也不是随便约定，一般违约金数额约定为合同总金额的百分之二十比较合适。虽然根据《合同法》的规定，如果损失过低或过高时可以请求法院减少或增加违约金的数额，但约定百分之二十相对比较合适，能够照顾双方的利益。如果违约金数额约定过低，无法对买卖双方起到震慑作用。尤其是近来由于房价的不断上涨，造成卖方违约的现象频繁，违约金约定过高，有利于违约现象的减少。 四、《房屋买卖合同》履行中要保留相关凭证 尤其是买方在向卖方付款时，最好是通过银行转帐形式支付。如果是卖方指定的他人银行帐号收款时，一定要求卖方在指定的银行帐号上签字认可，证明是他本人指定付款帐号的事实。在办理该类案件中，我就遇到过买方用现金向卖方支付房款的情况，结果由于双方闹矛盾，卖方刚拿到钱还没等买方反映过来，拿着钱就跑了，也没向买方出具任何收据。最后卖方不承认收到该笔款项，买方为了证明向卖方支付了该房款又拿不到有利的证据，使自己陷入被动。我们在日常生活中一定要有这样的危险意识，也要有保留证据的意识。这样在双方发生纠纷后，才能维护自己的合法权益。如果银行转帐确实不方便的话，我们可以在中介工作人员在场的情况下，等卖方收到钱后要求卖方及时出具收条，要求中介工作人员作为见证人在收条上签名，从而证明卖方收到购房款的事实。另外如果是现金支付的时候，尽量多一些人在场，一方面是为了防止对方耍赖不出具收据，另一方面是发生纠纷后，证人可以出庭作证证明所发生的事情，以免因证据不足而使自己陷入被动。 还有一个较为普遍的现象就是卖方违约不愿继续转让房屋，很显然是属于卖方违约。但我们在将来打官司的时候为了证明这一事实，就需要我们提前跟卖方的通话进行录音来证明他违约的事实。有些人说他就是不卖了啊，为什么还要证明呢，因为在打官司的时候，一般卖方到了法庭会说不是我不卖了，是买方不给我付第二笔款了，是买方违约，这时候你会说是卖方先不卖房，我是行使不安抗辩权，所以我才没有付第二笔款，再或者是我给他付钱，他明确说房不卖了，不也不愿收第二笔房款，卖方才是违约方。在这个时候，卖方违约的事实证据就显得尤为重要了。再或者在出现卖方不配合履行合同义务比如贷款审批手续时，我们可以通过书面的“通知书”来证明对方违约不配合的事实。还有一个办法就是在签合同时，我们把双方的邮箱及手机号在合同中明确约定一下，约定这些联系方式作为双方在合同履行中的固定方式。然后你们双方对合同履行中对一些事情的沟通和交流都可以通过合同约定的这些邮箱进行，通过邮件进行沟通和交流，将来如果发生纠纷，这些邮件就可以作为证据使用。另外也可以通过合同约定的双方的手机号进行沟通和交流，包括短信或者通话录音，这样就可以形成一组证据链，不至于在开庭时对方当事人不出庭，对方律师说这个手机号不是当事人的手机号，根据谁主张谁举证的原则，你还得证明这个手机号就是对方的号，通话人也是对方本人。说这么多，就是想让大家有一个证据意识。不至于在权利受到侵害的时候，由于没有证据，而让自己陷入被动。 五、双方发生纠纷后一定要用正确的方式解决 有些人在出现卖方或买方违约，不配合自己继续履行合同义务时，就开始用过激的行为去处理，有些直接跑对方家里，堵人家家门，跟对方理论。大部分人在这个时候都不冷静，还有一部分人把矛头直接指向中介，认为中介没有做好对方的工作，中介在这中间应该怎么怎么样，堵中介的门，在中介店里边闹。我想说的是这些办法都不可取，因为你们的这些行为，都是违法行为，如果严重的话可能还构上犯罪。在合同履行中发生纠纷后，中介作为居间方，确实有义务为双方调解，但有些事不是中介能说了算的。就比如因房价上涨，卖方违约这个事，卖方不可能因为中介就继续履行合同义务了，在这样的情况下我们就应该考虑怎样去解决问题，比如商量合同解除，卖方愿意赔偿多少违约金，或者我们选择向法院起诉解决纠纷。如果出现这样的事，你还每天去中介店里闹、堵门，一方面你侵犯了中介的权益，中介有权要求你赔偿他们的损失，第二个原因是你本来应该找卖方的，你却找了中介，明显是找错人了，所以问题根本没办法有效解决。很多人不明白为什么卖方出现违约跟中介无关呢，因为我们签的是三方协议，不是中介不配合你们办手续，是卖方不配合，是卖方违约了。中介在买卖合同中就相当于介绍人，它把你们介绍成了，你们双方签了《房屋买卖合同》，中介的任务基本上算完成了，中介还有一个代办的义务，中介一般会安排一个权证经理协助你们双方办理贷款、过户等相关事宜。但如果买卖双方有一方不配合，不履行，不是中介的错，中介没有调解成功，咱们也不能怨中介。就像介绍人介绍两个人认识，然后这两个人结婚了，两个人过了十年后离婚了，因为男方或女方出轨导致离婚了，你们说他们两个能去怨当初介绍他们认识的介绍人吗，他们离婚的原因是介绍人的原因吗，显然也不是。所以说大家要正确的认识中介的义务和责任。不要把中介想象的太强大了，认为在合同履行中只要有纠纷，有问题那中介就必须解决，这种理解和认识是明显错误的。所以在纠纷发生后，一定要选择正确的途径，要用法律武器来维护自己的合法权利，一定不能一意孤行，不听劝阻，作出过激的行为，适得其反。

注意的事项很多，关键是查清二手房产权及产权交易有无限制。