2004年9月19日，张某军与位于高新区的诚意房屋中介公司签订了一份代寻房子的合同书，经过多次看房之后，张某军在丰满区教工小区内看中了一套面积为80多平方米的住房。这套房子离张某军妻子的娘家很近，房子的价格还算合理。
有朋友曾经提醒过张某军，在购买二手房时一定要注意所购房的手续是否齐全。随后，张某军来到了诚意房屋中介公司，向这里的工作人员具体了解了这套房子的情况，得知此房是以银行贷款的形式购买的。张某军认为，既然自己所相中的这套房子能够在银行贷款，房子的手续就应该是齐全的，张某军也没想别的。回到家后，张某军和妻子商量了购买此房的事，夫妻俩一拍即合。
张某军和家人一边开始准备搬家的事，一边通过中介公司和售房者吕某(化名)就房屋的价钱问题进行协商，最终他们以8.6万元的价格成交。2004年10月25日，买卖双方和中介公司签订了一份“房屋转卖协议书”。其中提到，房屋从2004年11月1日转卖给张某军居住，双方提供房屋更名证件，办理房证更名手续由张某军负责。
签订了房屋转卖协议，双方的买卖关系算是确立了。由于吕某只差5000元就结清银行贷款了，自己的手里又没有这些钱，在签订协议后，他以提前支付部分房款的名义向张某军借了5000元钱，并向他写了一张欠条。
同年10月末，即将到供热交费期，张某军听说这期间交供热费可能还会有一定的优惠。同时，他觉得既然自己已经决定购买这个房子了，而且也交了房子的定金，供热费早交晚交都是一样的。随后，他来到了供热公司交纳了自己已付定金的教工小区内那套房子的2004年供热费。令张某军万万没想到的是，本以为到了2004年11月1日，交完剩余的房款自己就可以搬进新家。可是，当他拿着吕某为他提供的房屋手续去房产交易大厅办理此房的产权更名时，问题却出现了。
张某军回忆说，我到房产交易大厅，工作人员告诉我这房子办不了产权更名。当时我很纳闷，询问是什么原因，他们说此房没有产权证。没有产权证怎么还能办理银行贷款，一种上当受骗的感觉在我心中油然而生。张某军立即找到了中介公司和售房者吕某要求退房，并足额返还自己所交的房款和供热费。当时，吕某表示，没有产权证并不是他个人的问题，教工小区内有多栋房子的住户都没有办理产权证，问题出现在开发商那。买的房子没有产权证，谁又能证明这个房子是自己的，张某军觉得住这样的房子不踏实，这期间他多次提出退房要求。经过中介公司的多次调节，双方始终也没能达成协议。2004年末，张某军把售房者吕某告上了法庭。2005年1月26日开庭时，诚意中介公司的法人作为第三者也到庭参加了此案的审理。
已付房款被追回
在这起案件中，双方争议最大的焦点是购买双方所签订的房屋买卖协议是否有效;售房者吕某是否应返还张某军所交房款5000元及供热费2001.90元。
张某军认为：我经诚意房屋中介公司介绍，同吕某于2004年10月25日签订了房屋转卖协议。同年10月26日经吕某请求，我向其预交房款5000元及垫付供热费人某币2001.90元，购房款是由诚意房屋出的收据。但吕某没有房屋权属证就是非法卖房，法院应视为房屋买卖协议无效，吕某应返还我购房款5000元及供热费2001.90元。
对于张某军的说法，吕某称，与张某军签订的房屋买卖协议是在双方意思表示真实情况下所为，未向原告隐瞒任何真实情况，包括出卖的房屋未办理产权证照的情况。因此，我与张某军所签的房屋买卖协议是合法有效的。张某军说为我垫付供热费之事根本不成立，我从未委托或约定让张某军为我缴纳供热费，在签订房屋买卖协议时，我已将供热费及水、电费全部结清。
随后记者采访了作为第三者出庭的诚意房屋中介经办此事的孙剑波。孙剑波说，首先，房屋买卖协议是在买卖双方自愿的前提下签的，而且在购买房子时我曾告诉过张某军，这个房子并没有产权证;关于供热费的问题，双方是自行协议的，本中介所并没有介入。
经法院调查核实：2004年10月25日，张某军经高新区诚意房屋中介所介绍，与吕某签订了房屋转卖协议书。协议约定：甲方(吕某)将丰满区教工小区内的一套房屋卖给乙方(张某军)，房款金额为人某币86000元;办完房证及供热更名手续后，甲、乙双方办理房屋交接手续，乙方需将余款通过中介方一次付给甲方;甲方房屋从2004年11月1日转卖给乙方居住，双方提供房屋更名证件，办理房屋更名手续由乙方负责，对于2004年11月1日以前甲方欠的水、电、电话、供热等费用由甲方结清。协议签订后，因吕某还欠房屋的银行贷款，请求张某军给付房款人某币5000元，于是张某军于2004年10月26日给付吕某人某币5000元，吕某用诚意房屋中介的收据作为收款凭证交给张某军并注明此款随房款走。张某军还认为自己已买了该房屋，并于同日到该房的物业管理处交纳了2004年度的供热费人某币2001.90元。后因双方办理更名手续时，被告无产权证无法更名，故张某军起诉到吉林市丰满区人某法院要求确认房屋转卖协议无效，被告应返还房款人某币5000元及供热费人某币2001.90元。
2005年3月4日，丰满区人某法院对此案作出判决——张某军与吕某所签订的房屋买卖协议无效;吕某返还张某军房款5000元及供热费2001.90元。
专家点评
透过这起案件，我们不难看出在二手房买卖过程中所产生的诸多问题。判决的结果是张某军胜诉，可他也是这起案件的“败诉方”。“二手房买卖多注意”，这是一些购房者应记在心中的一句话。那么，对于那些即将购买二手房的人们来说，在这起案件中你又该吸取哪些经验和教训呢?近日，记者采访了我市法律界资深人士，他对此案的看法是——本案中吕某所卖的房屋虽属私人财产，但未经依法登记领取权属证书，故依法该房屋不得转让，即使吕某明确告诉张某军该房屋没有房证，但这种告知也不能对抗法律的规定，因此张某军与吕某所签订的房屋转卖协议应属无效协议。根据《中华人某共和国城市房屋产权管理法》第三十七条第(六)项规定，“未依法登记领取权属证明的房地产不得转让”;《中华人某共和国合同法》第五十二条第(五)项规定“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”。
另外，根据《中华人某共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被赊销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。张某军和吕某虽已签订协议，张某军也给付了吕某部分房款，但到协议规定的日期，双方并未实际履行合同，吕某并没有交付房屋，所以吕某应返还该房款。综合以上两点，张某军和吕某所签订的房屋买卖协议应属无效协议，吕某应返还张某军房款5000元。[page]
关于张某军要求吕某返还为该房屋所交的2004年供热费的问题，吕某认为自己签订合同时不欠任何费用，是张某军自己要买房才去交的。根据《中华人某共和国某法通则》第九十二条规定，“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还损失的人。”所以张某军所交的供热费是依据双方所签订的协议，认为买卖已成立了，才去交的供热费。既然法院已确认该协议为无效协议，且张某军虽已交供热费但并没有去享受供热，而吕某却因此享受了供热待遇，所以说吕某应返还张某军供热费2001.90元。
二手房买卖留神点
这起案件的发生不但让那些购房者提高了警惕，同时也给房屋中介机构敲响了警钟。经过这件事之后，诚意房屋中介的孙剑波提醒各位购房者，在进行二手房交易的时候，首先要找到一家正规的房屋中介机构，除了看该房屋中介机构的营业执照外，从业人员的经纪资格证书也很重要。此外，在购买二手房时还须认真查看对方的房屋产权证，看是否完整、可靠，有没有抵押、共有人等，注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;一定要验看产权证的正本而且到房管部门查询此产权证的真实性;另外，弄清二手房的房屋面积、结构也很重要。在购买房之前，要确认房屋的准确面积，包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;要核实产权证上标注的面积与实际面积是否相符;要观察房屋的内部结构、户型是否合理等。那么，该如何办理二手房的过户手续呢?孙剑波说，目前比较科学的做法是通过正规的房屋中介机构购买二手房，虽然多付出了一些手续费，但少了麻烦，同时能最大限度保证资金安全。而且，二手房的买卖过程要比其他类型的房复杂得多，找一家信誉好的房屋中介机构帮你代办交易手续，也省去了你不少的时间。如果不通过房屋中介机构，你还可以考虑将房款押在一个双方都信得过的第三方处，等过户完成后，再将房款转给卖方;尤其需要注意的是，产权的过户必须报经房产和土地管理部门办理才算完成过户手续;从买房的角度来说，一定是产权过户完成以后这套房才真正属于你，在此之前卖方随时可以毁约。
