一、在建工程抵押最长期限是多久?
1、当事人约定抵押期限的
(1)关于当事人是否能自行约定抵押期限的问题,我国担保法并未作出明确规定,在学理上则有不同观点。一种意见认为,尽管抵押权为物权,但抵押仍然可以适用合同法的合同自由原则,如果当事人约定了抵押期限,视为抵押权人接受了抵押权的期限限制。尽管物权中的所有权具有无期限性,但并不排除其他物权的有期限性。另一种意见认为,抵押合同是附属于主债务合同的,如果主合同未能得到清偿,主合同并未终止,主债权人的债权仍然是有效的,这样附属于主债权的抵押权也仍然有效,抵押权人仍然有权向抵押人主张权利,而抵押人不能被免除担保责任。还有人进一步认为,如果当事人约定抵押期限实际上是约定免责条款,目的在于限制和免除抵押人的担保责任,这种约定应当是无效的。
(2)就在建工程而言,往往还涉及第三人的利益,约定了抵押期限,有利于及时解决纠纷,维护第三人的利益。在抵押人与抵押权人就在建工程的抵押约定了期限的情况下,如果期限届满而在建工程尚未建成,抵押权人有权就既存的建筑物的价值享有优先受偿权,不足部分抵押权人仍然有权要求抵押人予以补足。
2、当事人未约定抵押期限的
(1)抵押权是一种从权利,其应当附属于主权利。主权利存在则从权利存在,主权利消灭则从权利亦消灭。如果当事人就在建工程的抵押未约定期限,在主债权未得到清偿以前,抵押权人均应享有抵押权,这是由抵押权自身的性质决定的。但这也存在一个突出的问题,即由于我国《民法典》均无法定抵押期限的规定,在这种情况下,抵押人承担了较重的责任,对于抵押人而言实际上并不公平。因此,担保法未规定法定抵押期限实是一个重大疏漏。从有关国家和地区立法例来看,对此都有明确规定。
二、在建工程抵押登记材料有哪些?
1、登记申请书;
2、申请人有效身份证明;
3、抵押合同;
4、主债权合同;
5、建设用地使用权证书;
6、建设工程规划许可证;
7、建设工程施工许可证;
8、股东会决议或董事会决议(股份有限公司、有限责任公司提交);
上级主管部门批文(全民所有制企业应提交);
职工(代表)大会决议(集体所有制企业应提交);
9、在建工程贷款资金专款专用承诺书;
10、价值确认文书或评估报告;
11、其他必要材料。
三、在建工程抵押需注意的问题是什么?
在建工程抵押的标的物是正在建造中的房屋,它是一个处在不断变化中的物体。由于在建工程抵押涉及的法律关系复杂,可变因素与不确定因素较多,因此承担的风险较大。从抵押权人来说,一方面,善意购房人的优先受偿权及抵押权设定前的应缴税款均优于抵押权,不利于保障抵押权人的合法利益,另一方面,在建工程抵押、土地抵押、商品房期权抵押易造成冲突并引发风险,从而导致抵押权落空。
注意在建工程禁止抵押的几种情形:
1、已经预售的房屋;
2、预查封的房屋;
3、属于公益性质(如学校、幼儿园)等的房屋;
4、不符合土地使用和规划许可要求的房屋;
5、其他违反法律法规规定的房屋。
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