因办了贷款想退房遇麻烦
近日，洛阳市涧西区的刘先生遇到了闹心事儿。之前他按揭贷款买了一套商品房，在与开发商签订的购房合同时，双方约定，在房屋质量不合格、交房逾期达一定时间、开发商的某些承诺无法兑现等若干情况出现时，刘先生可以解除购房合同并退房退款。
而目前开发商已经交房，但是开发商当初承诺的许多东西都没能实现，虽然已和开发商交涉了很久，但双方未能达成一致意见。刘先生坚决要退房，而开发商却说他已经贷款，如果退房许多事情将无法处理，造成损失。刘先生咨询律师，按揭贷款购房是否可以退房?如果要退房，是否像开发商所说，会对他造成损失，他的贷款怎么办?
律师解答
若开发商没有履约买家可要求退房
郝雄伟认为，根据《合同法》第94条规定：有下列情况之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的;在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的;当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的;法律规定的其他情形。因此可以看出，只要房地产开发商出现了上述情形，如严重逾期或质量低劣等，符合法律或其中规定的解约条件，买家就可以依法解除购房合同，要求退房。
郝雄伟提醒，买房与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的。所以，解除购房的合同并不同时解除贷款合同。也就是说，买家虽然不买房了，但因为其与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。
郝雄伟建议，购房合同被解除，房产开发商从买家处取得的所有购房款项均应返还买家;然后买家应依据《贷款通则》：借款人提前归还贷款应当与贷款人协商的规定，与银行协商将剩余贷款本息提前还给银行。
可分两部分退还购房款
郝雄伟认为，这种还款方法实际上是一种理论上的做法，实践中很难这样操作，因为买家所购房屋已经向银行做抵押。如果买家拿到这笔钱后不还银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖已设定抵押的买家所购房屋。但此时房屋已不归买家所有，处分该房屋就损害了房地产开发商的利益。
所以，就只能由房地产开发商将应退购房款分为两部分，其中属于买家首付款的部分直接退还给买家。属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行依据《个人住房贷款管理办法》的规定，抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，当事人应按合同的约定，解除设定的抵押权。以房地产作为抵押物的，解除抵押权时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。
