购房示范文本律师解读规划设计变更应对有方
2003年11月14日0947京华时报
规划、设计变更是近年楼市纠纷的一大焦点，比如：绿地消失、容积率增加等。尽管权益受到损害，但购房者往往找不到相应的合同条款支持，只得吃哑巴亏。示范合同第十条是专门关于规划、设计变更的条款，但由于相关法律知识的欠缺，购房者对于如
何签订该条款往往无从下手，提不出既合理又能为开发商接受的意见来。本文结合案例来谈谈如何签订规划、设计变更条款。
示范合同第十条的含义
商品房销售后变更规划、设计，导致变更后的商品房户型、结构形式、朝向、有关尺寸等不符合购房者当初决定购房时的意图，实质上是对购房者权益的一种侵害。因此，本条规定，因规划、设计变更导致购房者合法权益受到损害的，购房者一是有知情权，二是可以退房，并追偿由此带来的损失。
需要说明的是：一是规划、设计的变更必须经过主管部门的批准；二是并不是所有的变更都要通知购房人，只有发生因规划、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业才有义务通知购房者；三是只有因规划、设计变更，影响了所购房屋上述变化，影响使用的，才有权选择退房；四是买受人必须在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，未做书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房款的变更。
应当签订补充条款
当事人没有另外约定的情况下，该条款印刷字体中关于规划、设计的变更，并非针对所有情况，只是局限在规划、设计变更影响到所购商品房的结构形式、户型、尺寸、朝向的情况下。而在房产实务中，这种情况比较少见，而比较常见的规划、设计变更在合同条款中并没有反映，比如容积率增加，就不属于条款中规定的情况，但购房者的权益却严重受到了影响。因此，该条款的印刷字体并不能完全保护购房者的合法权益。
为防止权益受到影响，购房者应当签订补充条款，对有关问题作特别约定。如何签订规划、设计变更条款呢？应该说，本条款的签订对一般的购房者有一定的难度，主要原因在于两个方面：其一，规划、设计一般是发生在合同签订之后，往往事先无法预料；其二，有哪些规划、设计变更以及如何定性这些规划、设计变更，购房者往往不知所措。本文将规划、设计变更分成不同的类型分别予以评析，并提出相应的条款签订建议。
四类典型变更
★违约型变更
案例：某楼盘规划建筑面积10万平方米，容积率为3。房屋销售后，开发商对规划进行变更，增加建筑面积3000平方米，容积率增加至3.2。
评析：本条是典型的违约型变更，即开发商违反了合同。合同签订后，开发商应该按照合同的约定全面履行自己的义务，其中就包括按照合同规定的规划许可证的内容建设和交付房屋。本案中容积率的增加实际上就是没有履行自己的合同义务，开发商应当承担相应的违约责任。如尚未建设，可以要求开发商停止违约行为；如房屋已建成，可以要求开发商给予相应的经济补偿。
提示：针对这种情况，购房者应当要求在合同中注明：“出卖人应该完全按照合同中规定的规划许可证的内容进行建设，否则视为违约，以及规定相应的通知义务和处理办法。”
★侵权型变更
案例：某楼盘建成交付且购房者已领取房屋权属证书后，开发商改变规划，增加一栋楼。
评析：这种做法，已经不仅仅是违约，而是构成了侵权。因为房屋所有权过户之后，开发商即丧失了房屋及其土地的所有权和使用权，购房者已经成为房屋的所有权人和土地的使用权人。未经购房者同意，任何人不得在土地上进行建设，否则，即构成了侵权。
提示：对于侵权行为，无须在合同中约定，可以直接依据相关法律要求开发商停止侵权。如已成事实，可以要求开发商承担侵权赔偿责任。
★欺诈型变更案例：某楼盘号称“宁静小区”，但刚建成不久，一条市政路穿行而过，从此，喧闹代替了宁静，购房者找到开发商，得到的答复却是，该路是规划中即已有之，并非改变了规划，购房者欲哭无泪。
评析：这种情况实际上不属于规划、设计的变更，而是“对楼盘宣传资料的变更”。这种“变更”已经构成了欺诈。作为开发商，在销售房屋时，应当如实告知房屋规划、设计的全部情况，宣传资料不得与实际规划有出入，否则即构成了欺诈。合同法第五十四条规定，“一方以欺诈的手段使对方当事人在违背真实意思的情况订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”
