破解物业管理纠纷中四大法律难点

物业管理投诉连年大幅度上涨，已经追上拆迁投诉成为建设行业两大投诉热点！在日前召开的“物业管理纠纷法律问题研讨会”上，广州仲裁委员会特请来各路专家，就如何解决今年物业管理纠纷中存在的四大难点出谋献策。

据了解，截至2002年底，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，广州等经济发达城市已达80%，全国物业管理企业总数超过两万家，从业人员超过230万人。物业管理的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业发挥了积极的作用。但因为物业管理中存在着多个民事主体，存在着错综复杂的法律关系、法律法规相对不够完善具体等原因，使得物业管理在发展中问题大量涌现。

业主委员会的法律地位如何？《物业管理委托合同》性质如何？地下停车场使用权如何合理分配？———虽然国务院去年颁布了《物业管理条例》，为解决物业管理纠纷提供了依据，但因物业管理问题涉及面广、类型各不相同，实践中仍有许多问题争议较大，难于解决。

难点一: 业委会“无名分”处境尴尬

业主委员会是由物业管理区域内全体业主组成的业主大会选举产生的，执行业主大会决议的机构。因此，业主委员会没有独立的法律地位，不能以自己的名义单独行使法律行为，在诉讼法上也不具备诉讼主体资格。

现实生活中，却因业主委员会没有独立的法律地位而造成很多问题难于解决。在广州市某小区，业主委员会经建设住宅主管部门审核备案成为合法社区社团组织，并经公安部门批准刻制了公章，运作规范，但当地民政部门却不同意其办理登记手续。

业主委员会法律地位的模糊不仅使业主身份尴尬，给物业管理公司的操作也出了道难题。在广州海运集团物业发展公司管理的一个楼盘，业主委员会要求实行酬金制，由业主委员会管理账务，但“因它什么都不是”，在银行也开不了户，最后还是要归由物业管理公司开户，但业主要求花费要由业主委员会批准，这让物业公司很难操作，因为拿到的钱还必须扣除税金。

对此，海运集团物业发展公司副总经理叶亮呼吁“给业主委员会一个法律地位”，另一物管公司代表银奥集团总裁汤皓也说：“建议业主委员会作为一个社团具有一定的法律地位，便于物业管理过程中出现纠纷时，业主委员会具备诉讼主体的资格能够提出诉讼。”

但法律界人士却持反对意见，中山大学法学院副教授张民安提出：

“业主委员会与业主大会的关系，类似于公司法上董事会与股东会的关系，董事会不可能单独注册成立，业主委员会同样只是附属于业主大会的内部机构，没有独立的法人资格，也不能成为诉讼主体或仲裁主体。裁定业主委员会具有诉讼主体资格则明显与现行法律相悖，尽管《民事诉讼法》有公民、法人以外的其他组织可以作为诉讼当事人的规定。但是，根据最高法院的意见，民诉法中的‘其他组织’仅指合法成立、有一定组织机构和财产的不具备法人资格的组织。而业主委员会仅仅是业主大会这种会议形式的执行机构，并不具备组织的特征，真正属于组织的，是全体业主组成的业主大会。”

难点二: 管理合同“姓什么”待确定

对物业管理合同的性质，有人认为是委托合同，有人认为是服务合同，还有人认为是混合合同，合同法律性质不同，物业公司与业主、业主委员会的权利义务关系也就不同，目前很多物业管理纠纷也就是因为合同性质争议产生的。

认为物业管理合同是委托合同的，很大原因是由于国务院《物业管理条例》出台前，物业管理合同是被称为“物业管理委托合同”的。但与会的大多数法律界人士均不站在委托合同的一方。 [page]

在广东广大律师事务所凌云志看来，“《物业管理服务合同》的性质是平等民事主体———物业管理公司与业主之间签订的关于就房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的服务合同。物业管理公司的职能不是管理业主，管理只是服务的一种形式”。

广州粤华物业公司办公室主任温必潜则将物业管理合同定位为一种“复合性合同”，“业主群体把其共用部位、共用设施设备管理、安全秩序维持以及清洁、园林绿化等事务交托给物业管理企业完成，具有委托代理的性质；物业管理企业把部分事务交付给专业服务公司承担，具有承揽的性质；物业管理企业在履行合同的过程中，很大程度上是以劳务付出或提供服务的形式进行的，因而，具有劳务性质和服务性质。对于这一无名合同，应加强立法研究，使其成为《合同法》上的有名合同，以利于规范此类合同行为。”

广东警官学院经济法教研室主任谭玲教授同样认为，物业服务合同是种比较新型的形式，不同的是，在她看来：“物业服务合同是委托合同与行纪合同的综合体，但名称就有待确定。”

难点三: 停车场“归谁用”谁说了算

在广州某大厦，业主张先生入住时没有汽车，1年后他买了新车，到大厦地下停车场租位停车时却被告知，停车场车位已经售罄，而占去张先生车位的，居然是为数不少的大厦外附近居民。这让张先生觉得不解，地下停车场属于大厦的一部分，不是应该属于大厦全体业主共有的吗？

像“地下停车场的使用权如何合理分配”这类合同中没有约定的事项，往往成为业主和开发商长期拉锯战的导火线。业主代表、广东翔信律师事务所的庞艳表示：“解决地下停车场使用分配及出租问题，首先要明确物权的问题。地下室为共用设施，设计为停车场时其使用功能并未独立于地上建筑以外，应看成是地上建筑的配套设施，物权当然属于该建筑的全体业主所有，所以不能单独出售。”

“但现在普遍的是，在开发商取得预售许可证进行销售的情况下，业主对其出售或出租的行为难以限制，即使业主与发展商达成共识只能销售给业主，业主再次转让时，也没有法律依据限制其处分自己所有的财产。所以根本问题在于，房屋主管部门批注销售的行为是否恰当。

对此，广州大学法学院副教授武中俐认为：“地下停车场的所有和使用制度的本质是业主自治管理”。

如何限制发展商出售或出租地下停车场？武中俐副教授认为“需要政府设立共有部分持份权的限制制度，一是对售出要有明确的规定，限制出租、出售的机会，二是明确契约，约定开发商的‘止步、莫伸手’尺度。这方面国外的经验可供参照，日本以共同部分专有权解决这个问题，美国把停车场视为共同部分，业主享有停车的权利，在业主购房时便明确告知配备有充足停车场，法国则把‘为每个业主提供能够满足停车的车位’列为开发商的义务”。

难点四: 物管“不收费”是否算违约

物业公司对部分业主不收费或少收费，现阶段比较普遍，特别是在一些尚未售罄的新楼盘，经常听到物业公司对发展商尚未出售的房屋不收费或少收费，此外，对产权属发展商的会所以及其它一些经营性用房等，物业公司也经常是睁一只眼闭一只眼；还有，对小部分长期与发展商或物业公司有矛盾的业主，物业公司也懒得追收欠交的服务费等。

部分业主不交费的行为是否损害了其他业主的权利？广东翔信律师事务所的庞艳肯定地说：“就一个小区或一栋大厦来说，共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础，要在单个业主利益的分散性和众多业主利益的协调性之间实现均衡，需要一个有效的机制来实现，那就是共同契约，包括业主公约和物业管理服务合同，业主一旦共同决定委托物业公司进行物业管理，就等于所有业主的权利、义务都是共同的，只有大家都遵守，权利义务才能实现。” [page]

“如果任由物业公司对部分业主不收费或少收费，势必造成服务质素或水准降低，破坏了业主共同利益的平衡和自我管理、自我约束的机制，物业管理公司纵容或容许部分业主不交或少交物业服务费，使该业主不履行义务而享受权利，实质上加重了其他业主的义务，损害了该部分业主的权利，构成侵权。”

但原广州市中级法院谢英燕副庭长则认为：“物业公司对部分业主不收费或少收费，是对自身权利的处分，不构成违约，业主无权干涉。但现实中，物业公司往往是把这部分经济损失转嫁到小业主身上，或降低服务标准，这就损害了小业主的利益，小业主可以索赔，但物业公司承担的就不是违约责任。另一种情况下，如果业主委托物业公司收取管理费，然后给予一定酬金，那么物业公司不收或少收费就是没尽到业务，这才需要承担违约责任。”