对买房人的告诫：法官剖析商品房纠纷六大原因！

朝阳法院上月受理预售合同纠纷201件，比去年同期增长133%

记者昨天从朝阳法院了解到，随着“买房热”的不断升温，购房者与开发商之间的诉讼纠纷也在逐年上升。

1月受理案件201件

记者了解到，商品房预售合同纠纷正在逐年增加。2002年，朝阳法院受理商品房预售合同纠纷案件为432件，去年这类案件增长到了563件。而仅在今年1月，朝阳法院就受理此类案件达201件，与去年同期受理86件的数字相比增长了133%。

6大原因导致纠纷产生

一位法官分析认为，由于目前我国房地产立法分散在各个法律法规中，全国范围内没有完善统一的相关法律法规，加之行政管理职能薄弱，导致现实中商品房预售纠纷大量发生。此外，从经济实力、交易地位上看，购房者始终处于弱势地位，而购房者由于法律意识淡薄，缺乏识别开发商违法销售的能力，导致只有在上当受骗后才如梦初醒。为此，这位法官将此类纠纷归结为6个方面。

一、违规销售一房多卖

销售时，开发商存在着在没有取得合法手续时的违法违规销售、一房多卖、重复抵押以及因政策原因导致房地产产权证没有办理等情况，此类纠纷在商品房买卖纠纷案件中有较大比重。因购房者多数是用积攒了半生的积蓄、精挑细选后买下的房子，于是在商品房权属风险随时存在的情况下，只有拿起法律武器保护自己的合法权益。

二、合同中的承诺未实现

因开发商延期交房、延期交付房屋产权证或合同中承诺的配套设施没有实现、实际房屋面积质量与合同订立时承诺的存在较大误差，导致购房者不满，愤而起诉到了法院。

三、“定金”与“订金”纠缠不清

购房者与开发商对认购协议中约定的“定金”、“订金”等词语的理解存在分歧。对于“定金”，根据我国《民法通则》等有关规定，购房者在法律规定的范围内向对方给付定金。当其履行了约定后，定金应当抵作价款或者收回。如购房者违约，则无权要求返还定金；开发商违约的，应当双倍返还定金。至于“订金”，目前法律没有明确规定，确切说订金是一种支付手段，不具有定金的担保作用；当开发商违约时，订金必须返还，消费者违约时可以要求经营者退款。

四、虚假宣传误导消费

售楼人员故意夸大其词美化所售房屋误导购房者，同时购房者与开发商对广告宣传的适当美化与虚假宣传的认定不同，致使购房者认为自己上当受骗。

五、购房者被剥夺知情权

开发商在售房时没有履行相关的告知义务，剥夺了购房者的知情权，影响了购房者买房时的选择，由此引发了诉讼纠纷。

六、银行告欠房款业主

因上述原因，导致购房者拖欠房款进而被银行告上法庭的也不在少数。

不要随大溜抢购

就此，北京辰州律师事务所主任律师宋绍富说，购房者买商品房前，一定要了解所要购买房屋及其周边环境等详细情况，不要随大溜抢购房屋，而由此忽略了开发商隐藏的缺陷。

其次，目前北京房地产市场上的开发商相对都是一些规模较大的公司，且开发的楼盘不止一处，因此购房者可以到开发商已卖完的楼盘了解情况，和小区居民打听开发商合同的履行情况、广告是否落实等情况。信誉好的开发商，将来给自己带来的风险也就小些。

此外，在签订合同时一定要明确自己最关注的部分，不能轻信售楼小姐的花言巧语，而要让开发商将这部分的承诺在合同中明确。

(北京娱乐信报)