房产居间买卖中，转定后买卖一方违约，对于中介主张违约金，各法院态度不一
王世其律师
目前二手房市场中，中介公司的地位非常重要，如城市里的轨道交通，是不可或缺的。对于中介公司服务报酬的保护，特别在中介向房东或客户主张违约金方面，目前上海不同的法院持全然不同的态度。本律师处理过多个类似的案件，试列两个案例供中介公司在处理类似问题时参考。
由于案例材料是原件扫描转化而来的，个别字眼可能发生错误，敬请谅解。另外考虑到对材料的使用未征得对委托当事人的同意，故对委托当事人的名称用字母替代。
附件一：
上海市黄浦区人民法院
民事判决书
(2005)黄民四(民)初字第1140号
原告上海A房地产经纪有限公司，住所地上海市徐家汇路558弄1号11B室。
法定代表人桑某，董事长。
委托代理人王世其。
被告张某耀，男，1969年7月2日出生，汉族，住所地浙江省永嘉县乌牛镇祥池村。
原告上海A房地产经纪有限公司(下称：A公司)与被告张某耀居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王世其，被告张某耀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告张某耀欲出售位于上海市黄浦区丽园路333弄4号804室房屋，该房屋当时的权利人为王某，而王某已与甲方张某耀建立了买卖关系，在此基础上，买方林某冬与被告，即出卖方张某耀及原告三方于2005年1月6日签订了《房地产居间合同》，买方林某冬支付了30000元给出卖方张某耀，约定买卖双方应于签订协议十五个工作日内签订该房屋的买卖合同，但是，时至今日，被告张某耀在已经办理出以登记其名下的产权证的情况下，由于房价上涨，经公司多次发函给被告张某耀，要求其来公司签约，被告推托不愿与林某冬签约。原告认为，原告为买卖双方签订合同付出了巨大劳动，被告故意不签订买卖合同属明显违约，原告要求法院判令被告张某耀按房屋成交价的2%支付违约金37400元。
原告出示了下列证据：
1、原告调查的房屋产权登记信息，证明日房屋权利人登记为王某，而非被告张某耀。
2、定金保管书，证明：被告已收取买房订约定金。
3、定金及居间协议，证明：根据居间合同约定，被告违约应赔偿原告违约金37400元。
4、房地产居间合同，证明同上。
5、原告再次调查的房屋产权登记信息登记已变更为被告张某耀。证明：房屋权
6、原告两次发出的函件，证明：原告向被告发函，催其前来签约。
被告辩称，
当时房屋产权人是王某而不是被告。被告与林某冬的房屋。买卖是不符合规定的，被告无权将他人的房屋出卖给林某冬。原告作为专业的房地产中介机构，不应该进行违规操作。不同意原告的诉讼请求。被告未出示书证。
经审理查明，上海市黄浦区丽园路333弄4号日04室，建筑面积151.86平方米，原系案外人王某购买的预售商品房。原告系从事房地产居间业务的专业公司。2005，年1月6日，就系争预售商品房合同转让，原告、张某耀、林某冬三方签订《房地产居间协议》一份，同时，张某耀与林某冬还签订《定金及居间协议》一份，根据上述二份合同约定，居间方接受甲方、
乙方的委托，促成甲乙方达成系争房屋定佣金总金额的200%，计人民币37400元支付违约金。房屋总价为人民币187万元，签订房地产买卖合同当日支付首付款20%，计37。4万元，待甲方(张某耀)办好产证后，再付款10%，并在五日内申请还贷。乙方(林某冬)向银行申请贷款，贷款额度为总房款70%。在新的房地产权证办出后五个工作日内，
甲方向乙方办理交房手续。佣金于签订买卖合同当日支付。甲乙方均同意在交付及接受定金后十五个工作日内签订房地产买卖合同。如违约，将向居间方支付总房款2%违约金。合同落款甲方栏由张某耀签上“王某张某耀代”字样，乙方由林某冬签名。被告张某耀同时签署定金保管书》一份，即愿意将收到买方的30000元定金交由原告保管。
由于被告未在约定的时间与林某冬签订买卖合同，原告于2005年3月2日、3月8日向被告发出签订买卖合同通知，但被告仍没有前去签约。为此，原告提起诉讼。另查明：系争房屋大产证登记日为2004年12月21日，王某小产证登记日为2005年1月7日，系争房屋过户至被告张某耀名下为2005年2月，21日，系争房屋过户至案外人陈兴康名下为2005年4月25日，张某耀向陈兴康出售系争房屋总价为239。5万元。
本院认为，依法成立的居间合同受法律保护。房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋产权证之前，依据买卖合同享确债权，买方可以将合同债权依法转让。原告通过居间行为，使得被告和案外人林某冬为买卖系争房屋目的而相识，并达成了相关协议，被告与原告和林某冬签约后，在房屋已过户至自己名下的情况下仍拒绝与林某冬签约，违反了《定金及居间协议》和《房地产居间合同》，被告应当依约承担支付违约金的责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，判决如下：
被告张某耀应于本判决生效之日起十日内，向原告上海A房地产经纪有限公司支付违约金37400元。案件受理费人民币1506元，由被告张某耀负担。[page]
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，诉于上海市第二中级人民法院。
上海市黄浦区人民法院
2006年9月9日
附件二：
上海市徐汇区人民法院
民事判决书
(2005)徐民三(民)初字第557号
原告(反诉被告)徐某华，男，1955年9月21日生，汉族，住本市同济新村567号603室。
委托代理人朱某、曹某，上海中汇律师事务所律师。
被告(反诉原告)，上海A房地产经纪有限公司，住所地本市田林十四村61号。
法定代表人某某，董事长。
委托代理人王世其。
原告(反诉被告)徐某华诉被告(反诉原告)上海A房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李某平独任审判，转为普通程序后，本院依法组成合议庭，
公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱某、曹某，被告委托代理人王世其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年10月23日，原、被告签订房地产委托合同，由被告为原告购买本市永福路70号03、10、11、12、13室房屋提供中介服务。原告依约向被告支付了意向金5万元，但原告与房地产权利人未能在约定期限内签订房地产买卖合同。目前，涉案房屋已由房地产权利人转售他人。在此情况下，原告向被告提出返还意向金，但遭被告拒绝。故诉请判令被告返还原告意向金5万元。
被告辩称，经原告同意，其支付的5万元作为订约定金，已由被告转给上家蒋雷，该5万元的性质已不是意向金而是订约定金。因原告违约，不签署房地产买卖合同，按照法律规定，其无权主张返还定金。现上家蒋雷放弃追究原告的违约责任，应该由上家返还5万元。现该5万元虽在被告处，但此是基于被告与上家的定金保管合同，即使返还也是返还给上家，而不是原告。被告不存在向原告返还定金的义务，不同意原告的诉请。原告委托被告买受系争房屋后，经被告居间斡旋，原告与蒋雷对交易条件达成了一致，三方签订了居间合同。后经被告与买卖双方电话联系确认，被告业务员即向被告签约部门预约签约，时间定于2004年10月25日。但是原告很快便表示了悔意，并未于预约时间前来签约，直至过了居间合同约定的签约时限。由于原告反悔，该房产权利人蒋雷就同时委托其他房产经纪公司寻找新的买家。为争取该次交易机会，在征得蒋雷同意后，被告又书面通知原告于2004年11月8日前来签约。但原告并未理睬被告争取来的机会，相反一再要求被告返还5万元;原告的行为已构成违约。根据居间合同补充协议第八条的约定，原告应向被告支付总房款2%的违约金。故反诉请求判令原告支付违约金34000元。
反诉被告辩称，其没有表示过反悔不买房了。在合同约定的期限内，反诉原告没有安排买卖双方协商合同条款、签订房地产买卖合同;在约定期限后，反诉原告要求其于2004年“月8日前去签约，但事实上，房地产权利人已于2004年11月5日将系争房屋出售给了案外人，其已不可能购买到系争房屋，故买卖合同签订不成是由于反诉原告的工作失误造成的，其没有违约，不应承担违约责任。另外，反诉原告没有促成交易成功，也无权要求支付报酬。反诉原告的诉请没有事实和法律依据，请求予以驳回。
经审理查明，2004年10月23日，原、被告签订房地产委托合同(买受)，约定原告委托被告居间买受本市永福路70号03、10、11、12、13室一套房屋，买受价为170万元;原告支付意向金5万元，出售方同意出售并签收后，此意向金转为定金;在合同有效期内，卖方同意依原告购买总价出售，或原告购买总价已达卖方委托价，且付款方式合于卖方条件时，买卖双方即应依被告之安排，签订房地产买卖合同，完成委托居间事项。当日，原告支付给被告意向金5万元，并出具转定授权书。同日，出售方蒋雷与原、被告三方签订了房地产居间合同;蒋雷与被告签订了定金保管书，蒋雷同意暂由被告代为保管定金。居间合同补充协议第八条中约定，
当出售方接受订约定金后，原告同意在签署本协议之后五个工作日与出售方签订房地产买卖合同;如果原告未能履行上述条款，则应向居间方支付违约金为总房款的2%。嗣后，买卖双方未能在约定期限内签订房地产买卖合同。2004年10月29日’，出售方蒋雷签署一份声明，表示不追究买受人的违约责任。2004年11月5日，蒋雷与案外人签订房地产买卖合同，将系争房屋另行出售。另，2004年11月4日，被告曾向原告发出通知，要求原告于2004年11月8日前去签订买卖合同。
以上事实，除双方陈述一致外，另有房地产委托合同(买受)、房地产居间合同、收据、转定授权书、定金保管书、声明书、房地产买卖合同、房地产登记册、通知函等证据证实，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为广原、被告与出售方签订居间合同后，买卖双方未能签订房地产买卖合同，现系争房屋已被另行出售，出售方并已声明不追究买受人的违约责任，故原由原告支付的并由被告保管的5万元应返还给原告。原告的诉请，本院予以支持。中介只是居间人，只有向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的义务，而没有强迫委托人与第三人签订合同的权力。涉案居间合同寺1、充协议第八条有关原告未在期限内签订买卖合同应向居间方支付违约金的约定，属“强制缔约”条款，加重了委托人的责任、排除了委托人的权利，该条款应认定为无效。因此，被告要求原告支付违约佥的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四十条的规定，判决如下：
一、被告上海A房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告徐某华5万元;
二、反诉原告上海A房地产经纪有限公司的诉讼请求，不予支持。
案件本诉受理费2010元，由被告负担;案件反诉受理费1370元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。[page]
本件与原本核对元异
上海市徐汇区人民法院
2005年11月30日
书记员徐某芳
