房产中介必读——避免“跳单”的最佳方案

房产中介必读——避免“跳单”的最佳方案
作者：杨磊
“跳单”是每个中介公司面临的最为头疼的问题，目前各中介公司对此尚无有效的解决办法。我所律师也为中介公司处理过“跳单“纠纷，但是往往败多胜少。法院判决的主要依据是《合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”
房屋买卖“跳单”是客户看中了中介公司介绍的房源，但是客户为了不付中介费，避开提供信息的中介公司，私下与对方签订房屋买卖合同。按照上述法律规定，中介公司未能促成买卖双方合同成立，因而不得要求支付报酬。客户“跳单”对于中介公司十分不利，因为中介公司在几十套甚至上百套的房屋信息中，才能推荐一套符合客户要求的房屋，如果客户在中介公司带领下看好房后，签订房屋买卖合同时，故意不通知中介公司到场，中介公司没有任何办法。同时中介公司为了成功介绍一单生意，需要收集大量的房屋信息，中介公司为此要注册公司、办理营业执照、租赁办公场地、支付工资等，开支巨大。虽然《合同法》规定“可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”,但是大量的前期居间活动费用，如何能够计算到一套房屋的前期居间费用中，中介公司实在难以举证。因此中介公司不得不含恨承担败诉责任。
中介公司面临“跳单”的被动局面，与中介公司的看房确认单条款的设计缺陷有着十分重要的关系。
依据《合同法》的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。按照这一规定，居间报酬包括两个方面的内容：
第一是信息费，也就是报告订立合同机会的费用。对于房屋买卖中介来说就是提供介绍符合客户需要的房源。如果中介提供的房源客户未能看中，客户必然不去购买，这样中介也就不收取费用。如果客户购买了中介提供的房源，则不论房屋买卖合同是否由本中介公司促成，都说明客户采用了中介提供的房屋信息，这样客户理应给付中介公司信息费。
第二是促成买卖双方订立合同的服务费，包括合同谈判，合同条款的拟定，代为办理贷款、缴税、过户等费用。
应当说居间费用的上述两项内容，提供信息是中介服务的主要义务。中介公司提供的此项服务为客户提供了极大的方便，避免了客户为寻找房源付出劳苦，节约了时间，为此客户理应支付中介信息费。但是对于签订房屋买卖合同、办理贷款、纳税和房屋产权过户，应当允许客户有所选择，也就是说客户有权选择提供房源信息的中介公司完成，同时也可以选择自己完成或者委托他人完成，对此中介公司无权加以限制。
但是，目前各中介公司在看房确认单中，并未将中介费用清晰地划分为提供信息费和后续促成成交服务费，而是笼统的把上述两种费用绑在一起。一旦形成诉讼，法院会认为中介公司无理剥夺了客户完成后续交易的选择权，从而导致促成双方合同成立的服务费用法院无法支持。与此同时，中介公司又不能举证证明“从事居间活动支出的必要费用”，因此信息费法院也无法支持。这就是中介公司“跳单”案件败诉的主要原因。
鉴于此，中介公司务必在看房确认单的条款设计中，明确的将居间服务费中的信息费单独列出。因此，看房确认单的主要条款应当具备以下内容：1、确认本公司提供的房屋信息为客户首次知晓;2、客户看房后没有购买该房，则不交中介费;但是看房后客户或者其亲属购买了此房，说明客户采用了中介公司提供的信息，因此应当向中介公司支付信息费。信息费的数额或者计算方法应当约定的明确、具体。信息费的支付时间，应当约定于签订房屋买卖合同后的五日内支付，逾期应支付违约金。3、客户要求中介公司提供后续服务的，包括签订合同、代办贷款、纳税、过户等，按照双方约定的价款，另行给付后续服务费。[page]
看房确认单条款这样设计的结果，就是双方通过签字盖章确认了“从事居间活动支出的必要费用”的具体数额或者是计算方法，这样如果客户“跳单”，中介公司主张给付信息费，法院就没有理由不予支持了。