落户房在落户3 后才能交易中介有审核义务

落户房在落户3年后才能交易中介有审核义务
2009-06-16093000半岛晨报
本想卖了小房，换套大房，现在却不得不租房子住，这让宋女士相当郁闷。“通过中介相中的房子竟是套‘落户房’，而这个问题竟然是我自己无意中发现的。”宋女士说，虽然中介公司已返还了中介费和定金，但由此造成的损失又该由谁来承担呢？
欣喜很快选好中意房源
宋女士原来的房子位于甘井子区周水前附近的一处封闭小区，今年3月份，她通过小区内的一家房屋中介——大连房格格不动产置业顾问有限公司相中了小区内一套70多平方米的二手房。“这套房子装修挺好的，我看过两次后觉得挺满意，就决定要买下来。”宋女士说，由于是第一次买二手房，她根本没想到应该看看卖方的产权证等各种证件，而中介人员也没有主动给她提示。宋女士很快就通过中介公司和卖方签订了居间合同，并交付了1万元定金和8500元的中介费。
为了凑齐房款，宋女士同时还托付该中介公司帮她卖房子。“我以前的房子是40多平方米的精装修房，原本准备卖28万元，但考虑到购房的合同期限，中介工作人员也多次提醒我要快点出手，那套房子便以26.5万元的价格卖了出去。”
意外相中的房子暂时不能交易
就在宋女士办理手续时，出现了意外。“办理手续时，工作人员误将我要买的房子的产权证交给了我。”宋女士说，当时她下意识地翻开了产权证，竟发现这份产权证的最后一页盖有“2008年2月落户”的印章。“我当时觉得这和自己的产权证不一样，就问了一下手续员，对方和旁边的工作人员说了一句‘这个房子好像暂时不能交易’，这一下就给我弄蒙了。”经过多方咨询，宋女士才得知自己要买的房子是套落户房，根据大连市相关部门的规定，“落户房”3年内不能交易。
宋女士随即与大连房格格不动产置业顾问有限公司取得了联系。对方表示，由于疏忽，他们也没注意到这个问题。最终，中介公司全额退还了中介费和定金，并表示“合同就此中止，但不承担违约责任”。宋女士说，买她房子的人是现金付款，手续办得很顺利，她在4月20日就已搬离了原来的家。现在，她不得不带着家具和行李，在小区内租房子住。
中介我们没有审核权
6月12日，记者通过电话与大连房格格不动产置业顾问有限公司辛经理取得了联系。辛经理强调，三方已经同意解除合同，并不产生赔偿责任。当问及其是否知道出卖的房屋是政策房，暂时不能交易时，辛经理说，作为房屋中介，没有审核材料的权利，权属证明等手续需要由房地产交易中心予以审核。“买卖双方提供的材料我们不审，双方同意就行。”
记者又与卖方姜女士取得了联系。姜女士说，她也不知道自己要卖的房子是落户房，她是在去年年末将房源交付给中介公司的，但公司一直没看产权证。
宋女士表示，她仓促把原来的房子低价卖出，现在每个月还要支付上千元的房租，“要知道这样，我就不着急卖房子了，我的损失谁来承担？”5月份，宋女士将此事投诉到西岗区消协，要求中介赔偿包括房屋租金、误工费、家具、房屋买卖差价等在内的损失共计8800元。宋女士说，必要时她将通过法律程序向中介公司讨说法。
专家中介必须履行审核义务
东北财经大学法学院教授、大连市仲裁委员会仲裁员王岩认为，由于姜女士要出售的房子属于落户房，暂时不能交易，宋女士、姜女士与中介公司签订的合同属于违反法律和政策的合同，应属于无效合同。标的物不允许交易，属于根本违约。宋女士可以要求对方承担违约责任。[page]
王岩表示，在此事件中，虽然中介方退了定金和中介费，若还不足以弥补消费者由此造成的损失，消费者可以要求其赔偿经济损失，并可以继续要求中介提供符合条件的房源。
中介方是否有义务审核房源呢？大连市房地产经纪人协会会长袁国钰认为，房屋中介公司有审查房源的义务，接到一个房源后，中介人员应该到现场进行调查，对卖方产权证等权属证明进行初步审查，至少要保证出售的房屋是有效的。而对于买方相关证明，中介公司也有义务进行初步审核。袁国钰认为，中介公司称没有审核的权利是推卸责任的表现。B03b记者齐芳芳
■相关规定
记者了解到，大连市对经济适用房和落户房的交易时间有明确规定，落户房在落户3年后方可交易，经济适用房则要在购买5年后才能交易。对于这两类房屋，产权证上都有明确标注。