如何避免与房屋中介发生纠纷

二手房交易找中介　为何常常想省心结果却更烦心
如何避免与房屋中介发生纠纷

　　
　　上海房地产交易中心的统计数据显示，截止9月2日，上海的一手住宅可销售面积为627万多平方米，比存量二手房少了近75万平方米的面积。这是上海二手房供应量首次超过住宅新房。
　　二手房市场不断升温，中介市场更是忙得不可开交。再加上房屋置换中介公司良莠不齐，造成二手房中介纠纷现象时有发生。
　　作为初次交易的买家或卖家，在选择中介公司进行挂牌交易时，如何避免与中介公司发生纠纷？本版将就着一话题予以解析。
　　
　　A.交易未促成意向金应退还
　　小陈最近想购置一套二手房，因为没有房源信息，他便委托某房屋中介公司办理此事。中介公司与小陈签订了一份委托购房意向合同，要求小陈交纳1000元作为意向金，并且告知小陈，该意向金等买卖双方确定交易后可转为购房合同定金。后来，中介公司提供给了小陈一套二手房，小陈实地查看后，当场表示满意。然而几天后，小陈觉得这套房子位于六楼，不是很方便，故放弃了这套房子。后来，小陈在其它中介处购得了另一套房子。小陈随后向原中介公司要求退还所付1000 元意向金，却被告知中介已介绍给小陈房源，已作为委托费用而不予退还。
　　【解析】
　　目前，很多中介为了稳固客源、防止客源流失采取了很多方法，意向金就是其中之一：一方面说明客人买房或卖房的诚意，另一方面也增加了其稳固客源的砝码。但是，从法律上说，意向金只能是委托预付款性质，在中介未促成交易、意向金未转成定金之前，委托人可以随时解除委托，此时意向金应当全额退回，而不得作为委托中介的委托费用予以扣留。
　　
　　B.自找交易房源可拒付中介费
　　小顾在网上看到一套房子，觉得很符合自己的要求，故主动联系了卖家。双方经过协商后，决定交易。之后，双方委托某中介公司办理买卖过户手续。但当小顾与卖家签好商品房买卖合同并付完首付款后，中介人员告知小顾应当支付中介费用，即房屋总价的1％，并称通过中介交易房屋买卖必须支付中介费用。小顾觉得很不合理，双方为此对簿公堂。经法院调解，小顾支付中介公司房屋总价的0?5％费用作为委托费用。
　　【解析】
　　房屋中介公司收取的费用一般可以分为两大类：一类是中介佣金费用，另一类是单纯委托办理过户费用。中介佣金费用是指在中介公司提供订立合同机会，并在中介公司的撮合下买卖双方达成协议，签订房屋买卖合同，从而支付给中介公司的费用；而单纯的委托费用，是指双方委托中间公司单纯办理房产买卖过户手续而支付的相应必要费用及服务费用。本案例中，小顾只是单纯委托中介办理过户手续，中介公司不得收取中介费用，但要求支付一定的委托费用，则能够得到法院的支持。
　　
　　C.卖家反悔惜卖仍需支付佣金
　　小刘与某房屋中介公司签订了一份居间合同，委托该公司居间购买梅陇地区房屋，小刘支付佣金人民币8000元。中介公司介绍了一套合适房源给小刘，但在房屋买卖合同履行过程中，因卖家觉得出价太低而不愿出售房屋，买卖合同未能履行。卖家自愿赔偿小刘房屋差价损失10万余元。之后，房屋中介公司向小刘主张佣金，小刘则认为该公司未能充分履行居间义务，该佣金应由买卖合同违约方即卖家承担，故拒绝支付。无奈之下，中介公司将小刘诉至法院，要求小刘支付佣金 8000元。
　　【解析】
　　我国合同法规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案例中，该中介公司已经向小刘介绍了房源，提供了订立合同的机会，并且双方在中介公司的撮合下也签订了买卖协议，已经促成了买卖合同的成立，小刘应当支付居间合同约定的佣金。因而，法院判决支持了该房屋中介公司的诉请，小刘应当支付该中介公司佣金8000元。
　　
　　D.忽视挂牌标价违约后果自负
　　近日，小张经过某中介公司时，看中了一挂牌房屋。小张咨询了该房屋位置、房型等情况后，比较满意。随后，小张支付给该中介公司5000元定金，定购了这套房子。在中介公司的撮合下，小张与卖家到中介公司签订购房协议。但在谈到成交费用时，小张才突然发觉合同上有一条写着房屋买卖过户费用由买家承担。小张询问卖家才知道，他报的价格是到手价，之间的过户、税费等都要由小张承担。小张再仔细一看中介的挂牌价格，上面也写着税费买家承担，小张遂不想再买该房。此时，中介公司以小张违约为由不予退还5000元定金，但小张主张中介没尽到解释义务，双方发生争执。后中介同意小张支付4000元违约金。
　　【解析】
　　作为普通消费者，需对二手房中介市场有基本的了解。目前二手房的挂牌价格基本有两类，一种是净价，就是卖家出卖该房后到手的价位；另一类是普通挂牌价，即税费自理，买卖双方各按法律规定承担承担交易的税费。因而，看到低价房时，更要先问清楚是何种报价。本案例中，小张就是由于盲目认为自己捡了便宜，而轻易交纳定金，最终吃了亏。
　　
　　典型案例 签合同自己不到场 违约责任很难摆脱
　　
　　徐女士于今年5月下旬委托沪上某房产经纪中介公司帮助买房子，当时该公司业务员带她看了徐汇家园的一套房子，她觉得比较满意，但中介告诉她房子的业主不在上海，只有一个持有业主授权书的委托人在上海。经过协商，徐女士同意由中介出面联系业主委托人，帮她商谈价格，并于5月26日同中介公司签署了一份《购买意向书》，《意向书》规定：购买人自愿支付购买该房产的诚意保证金5000元，待买卖双方正式签署《房屋买卖合同》时转为中介费；如中介同卖方洽谈达到购买人的书面报价条件，购买人应以谈妥价格购买该房产，否则所交诚意保证金不予退还；如果中介谈妥价格并通知购买人，而购买人未在5月30日之前按约同卖方签订买卖合同，已付诚意保证金不予退还。
　　5月29日，徐女士接到中介通知说价格已谈妥，要她去签买卖合同，她向中介询问签合同时业主委托人是否会持合法的业主授权证明到场，中介告诉她，业主委托人无法到场，要等房屋过户时才能与她见面。徐女士认为既然业主委托人无法出席，没有业主的授权证明，那么签买卖合同就无从说起，于是她没有赴约。过了一段时间，她听说该房产已经被卖给他人，于是想向中介公司索回5000元诚意保证金，但中介却以她违约为由拒绝退还。[page]
　　中介公司认为，他们接受徐女士委托之后，先后几次带徐女士看房子，后来又帮徐女士将房子价格谈到她事先要求的范围内。5月 29日，当一切谈妥之后，他们打电话、发短信通知徐女士过去签合同，徐女士却以“人在杭州赶不回来”为由而不去签合同，还要求他们将中介费打4折。由于徐女士违约不去签合同，致使这笔交易没有成功，所以拒退诚意保证金。

　　签署房产买卖合同，买卖双方都必须到场。如果徐女士当时去签合同，但卖方的委托人却没有出现或者是卖方委托人无法出具业主的合法授权证明，那么徐女士有权拒签合同，不用承担违约责任。但是由于徐女士没有去，所以目前的情况对她比较不利，除非她能够拿出有效证据证明中介公司通知她去签合同时，曾明确告诉她业主委托人将无法到场，否则她的主张将很难被采信。
　　
　　提醒 谨慎选择中介 熟记五招维权
　　
　　目前，少数房产中介公司不讲信用违规侵权的现象时有发生，主要体现为以下五种方式：
　　1、无照经营、超越经营范围和非法异地经营；
　　2、滥用自己熟悉房地产行业的优势地位，利用格式合同作不公平的规定；
　　3、隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的利益；
　　4、各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告；
　　5、与一方当事人串通，损害另一方当事人利益。
　　
　　针对以上种种违规侵权行为，有关人士为消费者支五招：
　　1、消费者选择中介公司提供服务前应查看中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，必要时可以向工商部门、房产管理部门进行查验；
　　2、对中介公司提供的格式合同要认真审查，如发现有不公平之处应及时提出，并要求改正；
　　3、全权委托中介公司卖房的，应明确委托权限和违约责任，并认真审查中介公司代签的合同及核查所有手续，以防隐瞒价款等行为；
　　4、对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，均视为合同的附件，一并写入合同中，以此约束对方；
　　5、办理产权过户手续时，购房者应当亲自办理，这样房产买卖中存在的一些问题才有可能被发现并及时解决。
　　
　　掌握房屋相关状况很重要
　　1、了解产权状况，查看产证，有无他项物权（抵押等），买卖合同上卖方应由产证上所有人签字。
　　2、了解房屋内户口状况。由于我国目前还实施户籍管制制度，因而，房屋信息内一般都挂有户口。在买二手房时，应当将卖家的户口何时迁走、违约责任等列明，如可以要求中介协助，将部分房款扣留作为户口迁出的保证金。根据我国目前法律规定，房子上的户口虽不具备产权人性质，但在一定程度上有居住权的权利，因而，作为买家应当考虑清楚。
　　3、了解房屋现状，即有无出租。根据我国现有法律，房屋承租人对房东出卖房屋在同等条件下有优先购买权，并且受“买卖不破租赁”的保护，因而，在卖家出售出租房屋时，最好让卖家取得承租人的书面放弃优先购权的承诺，并且在交易完毕之前同意终止租赁合同的意思表示。
来源L上海法治报□史小峰