上海商品房合同纠纷：无预售许可证购房合同有效吗？
购房者曾先生2005年5月28日以分期付款的方式购买了一套商品房,总价28万元，由于房子还在施工中，他与开发商签订了预售商品房协议书，在协议书中约定：“开发公司保证房屋于2005年9月竣工，且在2006年3月底前办妥房产证。”签了合同后曾先生按约交了首付款。
2005年9月中旬，该房屋竣工并正式交付曾先生居住，但直到2006年5月底，开发公司也没有通知曾先生办理产权证。事后曾先生经查询得知，该开发公司隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房，以致现在因缺乏相关材料而根本不能办理房产证。
得知真相后，曾先生一纸诉状将开发商告上法庭，要求确认与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效，并要求开发商返还其所交房款及入住费29.25万元并赔偿相关经济损失。后经法院调查查明，当原告曾先生起诉时，被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。那么在开发商未取得预售许可证时，购房者能主张合同无效吗？
房律师：依据我国房地产相关法律规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明，房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。同时第9条还规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
本案中，曾先生与房产开发公司签订的商品房买卖合同应当认定无效。因为：房产开发公司(出卖人)在与曾先生订立商品房买卖合同时，它并没有取得商品房预售许可证明，且又故意隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实。在曾先生向法院起诉前，房产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证，所以房产开发公司与曾某签订的商品房买卖合同应当认定无效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定：曾先生依法要求房产开发公司返还已付购房款共计29.25万元及其利息并要求赔偿相关损失的请求合法有据，应该得到支持，同时他还可以一并请求房产开发公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
来源：房地产报
