房东单方毁约没能买成房 中介要担责?

　　上周星期五下午，本报维权热线继续开通。云南弘石律师事务所律师伍开国通过热线，解答了市民关于房产、婚姻等问题的法律纠纷，并为市民的维权一一支招。

　　李先生：2009年6月，我委托朋友张某在昆明购买了住房一套，为办理房产过户手续方便，我给张某出具了几份空白授权委托书。房产证办理下来后，张某急需资金，就利用我出具的空白委托书，以我的名义，与典当公司签订《房地产借款抵押合同》，借款20万元，抵押物为我的房屋，并到房管局办理了房产抵押登记。

　　因张某无力按期还款，我被告上了法院。请问，我是否应当承担还款责任及担保责任?

　　伍开国：本案中，你并未与典当公司发生借款关系，实际借款人为张某。典当公司在与张某办理借款时，有审查借款人是否真实的义务，而张某所持的借款《授权委托书》系你为购房所出具的，并非为借款出具的，典当公司依据该《授权委托书》与案外人张某签订《房地产借款抵押合同》，应认定无效。典当公司依据《房地产借款抵押合同》办理的抵押登记，因该行为无效而应予以撤销。因此，你不应该承担还款责任和担保责任。

　　谢女士：由于和前夫感情破裂，我们在2001年便办理了离婚手续，孩子随前夫生活。因此没有分割两人居住的房屋，我们双方商定，等孩子成人后再商量。离婚后，双方都没有再提分配房子的事情。最近，我突然听说房子已被前夫以48万元的价格卖给别人了。我经过核实后确有其事，于是向法院提起了诉讼。请问，我离婚9年后提起诉讼，追究前夫侵权并要求赔偿，是否已经超过了诉讼时效?

　　伍开国：涉案房屋是在两人婚姻存续期间共同购买的，离婚时没有处分，仍然属于共同财产，在双方没有进行分配及其它特殊约定的前提下，财产权利各占一半，任何一方权利人不得私自处分全部的财产权利。现在前夫私自将该房出售，其行为已构成侵权，而侵权时间在2年内，尚在诉讼时效期内，因此，你的诉讼并未超过诉讼时效。由于房屋已经过户，涉及到善意的购房第三人合法利益，房屋买卖后不能追回，因此，你可以要求前夫以买卖房屋价款的50%，作为侵权的赔偿款。

　　刘先生：今年年初，我通过中介公司购买了一套房，房屋建筑面积86.53平方米，约定总价为50万元。房东将房屋产权证交给了中介公司。我与房东签订购房合同后，依约向中介公司缴纳了1万元定金，购房合同约定，违约方要支付违约金15万元。此后房价上涨，房东单方面将交易价格上涨至58万元，我不接受。房东就单方面毁约，继续将房屋挂牌出售，且拒绝支付违约金。中介就将房产证等还给了房东，并让我去领回1万元定金。我想弄明白，中介这么做需不需要承担责任?

　　伍开国：二手房买卖中，中介的活动能否最后促成签约具有不确定性，并非完全由中介的意志决定。中介与买卖双方签订的是居间合同，根据居间合同的规定，在中介方无过错的情况下，无须对买卖双方的违约行为承担责任。中介的义务在于提供真实的信息，为双方达成交易提供服务。根据《合同法》的规定，定金指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。在交付定金后，一方违约，就应当双倍返还定金。因此，如果中介无过错时，无须对买卖双方的违约行为承担责任。而你可以在与房东协商不成时，通过法律诉讼要求房主继续履行合同义务，或要求其赔偿损失，但在选择赔偿时，只能在双倍返还定金和支付违约金中选其一。