在宏观调控后，中国房地产市场又进入一个新的探索时期。宏观调控是为了引导房地产业向健康、有序的方向发展。但一些有关房产、地产的矛盾也随之浮出水面，如何解决这些矛盾？当今土地市场还存在哪些问题？作为国家经济的支柱产业 ——房地产业前景如何？针对这些问题，中国地产投资网记者于９月２９日专访了原国家土地管理局局长、全国政协委员、中国土地学会理事长邹玉川（以下简称邹）。
问：我国现在土地利用率较低，浪费现象十分严重，节约集约用地的潜力很大，国家也大力推进节约集约用地。您在一次会议上的讲话中强调： “土地资源是有限的，作规划、搞供应，一定要做到节约集约利用，使经济良性循环，可持续发展。 ”请您谈一谈这项政策怎样做才能让这个目标落到实处？
邹：节约集约利用土地，最主要的一条就是把节约集约利用土地作为制定或修编土地利用规划的一条重要原则。规划做好了，节约集约利用就有了基础。如果土地利用规划搞不好，就没有节约的基础，这是首要的。
第二个就是要把闲置的土地充分利用起来。我国人多地少，要发展还要继续占地，解决这些矛盾，就必须节约集约利用土地。在这种情况下，我们浪费这么多土地就更不应该了。前些时候公布的数字，我国有３９０万亩闲置土地。如果利用起来，这些土地作为建设用地，我看够用一两年的了。
再一个，现在已经形成的建设用地利用率低的土地也要充分利用起来。现在我们建设用地的利用率并不是很高，城市的建筑密度还是很低，有些城市搞大花园式的厂房、花园式的大院等，农村的 “空心村 ”也有不少闲置土地。把这些地方的潜力充分挖掘出来，把城市的建筑密度提高零点几个百分点，就会增加大量的建设土地。
解决这个问题，还是要采取市场机制的办法。就是你利用土地充分了，我给什么优惠；交出他的闲置用地，我给什么政策；不交出来，我又有什么政策调控。要从机制上解决这个问题，提高土地利用率就能逐步实现了。当然了，也不是一句话就能提高的，还需要一个过程。
这几个方面，一个利用闲置土地，一个提高土地利用率以及采取市场机制调整的办法，一般就能够解决问题，既能满足农业发展的需要，也能够满足经济发展建设用地的需要。
问：上世纪９０年代，国家对房地产实行了第一次宏观调控。您曾说过： “没有那次宏观调控和回归，就不会有９０年代后期房地产业复苏和复兴。 ”事隔１１年，中央今年提出的新一轮房地产宏观调控政策，目的同样在于呼吁房地产市场的理性回归。请您谈一谈本轮宏观调控的效果主要体现在哪几个方面？
邹：这次宏观调控的结果，就整体来讲，是要促使我国的经济朝着良性循环方向发展，避免重复、低效率的建设。对房地产来讲，城市发展、居民住房当然还是要占用一部分土地的。问题是你用地的结构，就搞房地产来说，是首先满足居民的住房需要呢，还是首先满足少数人住房过分宽敞的享受呢？恐怕主要还是首先满足居民的住房需要。比如说，好多地方的别墅并不是一年四季都有人住的，有些一年也就是一两个月、两三个月有人住，其他时间就没人了。这样利用率就很低了，就要调整，所以现在就要暂停别墅供地，加大普通住宅的供地量。我认为，随着调控措施的落实，调控会促进国家房地产业的良性循环。既够符合市场经济的规律，又满足广大人民的需要，我想调控最终会达到这个目标。
问：那么这次宏观调控能否再次带来 “房地产业的复苏和复兴 ”呢？
邹：应该是没问题的，因为通过这次调控，把不符合发展规律、不能促进经济良性循环、不适合我们国情的东西控制住，把适合我们国情的、符合人民利益的东西发展起来，房地产业当然就会复苏了。另外，从整个经济发展来看，经济发展了，我国的人口，特别是城市人口，随着城市化进程的加快还要增加。人口增加必然需要住房，这本身就是发展房地产业最基础的东西，没有需求就没有发展。正因为有需求，房地产才能够开发，才能够推销，才能够有市场。那么经过调控，把不应该和不健康的东西剔除，把一些符合人们需要也符合国家政策的东西大量扩展起来，房地产业当然会走上健康发展的道路。 [page]
问：根据本网的调查数据显示，宏观调控后各地的房地产市场都有降温的趋势，这一点证明了宏观调控起到了明显的成效。但同时，土地流标现象也屡见不鲜。就目前的形势来看，政府应如何化解这一问题？您认为目前土地市场还存在哪些问题和困难？
邹：这跟我上两个问题是有很大关系的。就目前而言，某些地区出现流标的现象应该是非常正常的，因为一个新的政策出台以后，可能会对产业造成比较大的影响，因此其中涉及的开发商或投资者就得审时度势，这是可以理解的，这正好也可以避免开发的盲目性。个别地方出现流标，我看是个别的或者是暂时的现象。有些城市在土地出让方面照样很活跃，这是市场回归理性的一个必然过程。
现在的核心问题是规范土地市场。经过几次整顿，各地的土地市场都比较规范了。但规范土地市场工作还要继续深化。比如说现在经营性用地进入市场主要还是采用招标、拍卖、挂牌三种方式进行。今后，凡是经营性用地，包括一些经营性的工业用地，都要逐步进入市场。只有这样，市场才能够真正起到在土地资源配置中的基础性作用。另一方面，节约集约利用土地，也需要采用市场的手段去调控。当然，需要完善和解决的问题很多，但总体上应该这样深化。
问：按照有关部门设计的税改思路， “明租、正税、清费 ”将是房地产税改革的基本方向。其中 “明租 ”提出要将土地出让金收取方式从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确。您认为这项措施是否具备可行性？它将对房地产界和政府财政产生哪些具体影响？
邹：这个问题目前正在讨论中，大家的观点还不太一致。有的学者认为，土地出让一次性收费存在不少弊端，比如说有人认为抬高了城市化的门槛，培养了一批侵吞全民资产的富豪，倒了一批有审批权的官员，这种观点的意思是一次性出让使今后产生的级差地租都归了经营者和使用者了。
另一种观点认为年租太复杂，收取起来成本太高。我个人认为，从市场化的深度发展要求来说，年租制是需要推行的。市场经济发达的国家年租制能够实行，我们正朝着市场经济走，为什么不能实行呢？关键是应该吸取发达国家的经验，逐步把成本降下来，采取一些措施逐步把市场规范起来，当然这需要有个过程，它是市场的一种形式，一种手段，还需要有个磨合的过程。我个人还是主张逐步实行年租制，这样，房地产商的压力减轻了，成本降低了，房价也不会一下提高了。
这方面我看会有阻力，为什么呢？这有个本地的利益机制问题。城市急着要发展，就需要大笔的资金。如果采用年租制，每年收上来的钱比一次出让少，对那些急于寻求发展的地方讲，它解决不了大问题，所以有的地方可能还是情愿采用出让的方法。
这个影响（指土地出让金分年收取对房地产界和政府财政产生的具体影响），我认为还是好的影响多一些，量体裁衣，循序渐进，有多少钱办多少事！现在不具备条件、办不到的事情，非要努力去办，就会出现后遗症了。
