避免中介公司暗箱操作 全面攻防二手房交易风险

北京市二手房市场正处于不断发展的上升阶段，据“链家”市场研究中心提供的资料显示，继04年全年二手房成交量达到4万套，年增长15%后， 05年预计成交量更是会达到65000-70000套，年增长62-75%。这其中，有越来越多的消费群体开始选择通过房地产中介进行房屋交易，导致广阔的前景与巨大的需求同时并存，机遇与挑战同在的微妙格局。
　　为适应市场发展状况，消费者需要明确如何规避交易风险，行业需要拥有健康的发展轨道、为此，记者特走访了“链家”市场专业人士，从而为消费者解读出一套二手房交易风险防范法则。


　　避免中介公司暗箱操作


　　目前，北京二手房市场可谓良莠不齐，不法中介、违规操作让消费者防不胜防。而消费者只要注意以下问题，就能让这些黑心中介的伎俩无所遁形。


　　其一，某些中介打出现金收购旗号，利用收购的形式赚取不正当差价，消费者如想规避这样的投机把戏，可选择公开性、透明性较强的中介公司，如“链家”推出的“透明交易”服务，承诺让买卖双方见面，从而使价格问题真正做到公平、公开、公正；


　　其二，中介公司窥准时间差，利用业主房产从事不法活动，主要表现为业主名义上虽已出售了房屋，获得房款，但实际上中介公司在销售中利用仍为业主名下的房产（尚未过户）从事不法活动，这时业主仍然拖不了干系。所以业主在交易的任何一个环节都不能够麻痹大意，除尽量选择品牌经纪公司外，尤其应对过户手续的办理过程全程监控或通过“透明交易”的优势自行办理。


　　其三，当业主与中介公司签订独家代理协议时，协议中可能存在霸王条款，主要是在代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准，但是如果业主不通过该中介售房，却要承担高金额的违约金，为避免这种骑虎难下的局面，应尽量选择品牌信誉良好的中介公司，如“链家”的“限时出售”服务就明确规定售出时间及未售出情况下给业主的赔付金额。


　　确保卖主的房屋本身无状况


　　交易过程中，在警惕中介公司可能会带来的一些风险的同时，买方还应该注意卖方的房屋本身无状况，明确用于交易的房屋不是非法建筑、未被列入拆迁范围、房屋如为共有，出卖人已经共有权人同意、房屋未出租给他人，或出租给他人，出卖人已依规定通知承租人、房屋未被抵押，或已抵押但已经抵押权人书面同意转让、不存在被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让等情况，这些问题消费者自己办理往往会感到 烦扰芜杂或因思虑不够全面而存在一些风险甚至造成损失，所以，“链家”市场专业人士建议，尽量选择专业的房地产中介公司，不但快捷方便，更会保障消费者权益，免去不必要的损失。


　　虑及过户后的后续问题


　　其一，明确合同约定：二手房的买卖合同对于一些细节问题应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。买卖双方在签订合同时，应当对上述问题进行明确约定，避免纠纷的发生，即使发生纠纷也有章可循。


　　其二，勿忘维修基金余额的结算与更名：交易双方在签订合同时，不应只规定“送”与“不送”，还应当明确维修基金的结算数额。


　　其三，办理水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续：虽然相对于房价来说这些生活费用的数额不大，但如买方因过户时一时忘记结清此费用，而过后需补交大量费用，心理上仍旧无法求得平衡。其实，这种情况完全可以避免，只要在交房当日结清上述款项即可。


　　其四，对户口延迟迁出问题采取慎重态度：由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因，交易中卖方会有要求推迟户口迁出的情况。对于这类情况，双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任，作到对待风险细微审慎、宁缺毋滥。 [page]


　　实际上，在整个二手房交易过程中，有些风险只要消费者慎重考虑行事，是可以避免的，而有些风险是消费者难于预见的，为帮助消费者全面了解二手房交易风险，北京市消费者协会、“链家”、北京广播电台新闻台FM100.6将通过三强联合，推出空中课堂之“二手房交易风险防范主题月”活动。据悉，此活动是消协与“链家”共同开办的二手房消费学校的电台延伸形式，届时，著名房产主持人正清将在空中课堂栏目中请来北京消费者协会秘书长张明、北京链家房地产经纪有限公司总经理左晖作交流互动，并从5月17日起，于每周二13：30---14：00相继播出，分别以委托中介注意事项、看房注意事项、签约与付款注意事项、产权转移与物业交验注意事项为主题，全面解析行业现状及存在的风险问题，指导消费者如何规避风险。