新政后二手房纠纷多中介押“两证”套牢买卖双方
2010年6月4日姑苏晚报
[摘要]打算买房子结婚的魏先生和潘小姐最近很郁闷：他们通过园区的一家房产中介看中了一套二手毛坯房。付了定金签了协议后，房贷新政突然出台，首付比例和贷款利率上调，房子他们买不起了。经过协商，卖方同意退还定金，取消交易。可中介却“保管”着卖方的房产证和土地使用证，声称买卖双方若不付中介费，就别想拿回两证。
打算买房子结婚的魏先生和潘小姐最近很郁闷：他们通过园区的一家房产中介看中了一套二手毛坯房。付了定金签了协议后，房贷新政突然出台，首付比例和贷款利率上调，房子他们买不起了。经过协商，卖方同意退还定金，取消交易。可中介却“保管”着卖方的房产证和土地使用证，声称买卖双方若不付中介费，就别想拿回两证。
记者调查发现，房贷新政出台后，类似的二手房交易纠纷突然飙升，而保管“两证”，也成了部分中介的普遍做法，买卖双方因此而被套牢。
交易流产中介扣住“两证”
魏先生在浙江工作，而潘小姐是苏州本地人，这对恋人打算在苏州买房结婚。“我们在园区湖东家之桥房地产经纪公司发布的信息中，看中了一套中央景城一期的毛坯房，面积103平方米，售价117万，”潘小姐告诉记者说，他们当时就心动了，立即通过中介联系上了房东，并预付了两万元的定金，签下了购房协议，而当时房东的“两证”还没有拿到，于是双方约定房东的“两证”一到手就办理过户手续。“当时这套房子的评估价是87万，中介让我们准备21万的首付款，”潘小姐说，中介还承诺帮他们办理贷款、过户等手续，“当时中介说，为了保障我们的权益，要求房东拿到‘两证’后，就交给中介代为保管。”
于是，卖方的“两证”一到手，就连同契税发票一起主动交给了中介。
但就在卖方拿到“两证”的前一天，国家发布了房贷新政。“这套房子是以我男朋友的名义购买的，”潘小姐说，而他男朋友户口在浙江，而且和父母共有一套住房，于是，他在苏州买房就成了购买第二套住房，“我跑了几家银行，对方都说我们要首付房屋总价的50%，而且贷款利率要上浮到80%。”
突如其来的房贷新政打乱了这对恋人的购房计划，他们发现，自己根本凑不满首付款，这套房子买不起了。
于是，魏先生、潘小姐与房东协商，提出中止交易，房东也爽快，答应退还他们2万元定金。“但是，当我们去找中介时，他们却不肯把‘两证’还给房东，要我们继续履行之前签订的购房协议，可是，我们根本没办法买这套房子了呀，”潘小姐无奈地说。
拿“两证”要付清中介费
近日，魏先生、潘小姐再次与湖东家之桥中介沟通，记者随他们一同前往。
魏先生再次向中介负责人赵店长提出取消这笔房产交易，将“两证”退还给房东。“取消交易？”赵店长说，“这份购房协议是买卖双方以及我们中介签订的三方协议，只要我们中介不同意，协议就得履行下去。”“我们不是不想买房子，而是国家出台了房贷新政，我们买不起了，”魏先生无奈地说。
赵店长表示，想取消交易也可以，但前提是，买卖双方必须付清1万元中介佣金，在付清佣金前，是不会把“两证”还给房东的。
魏先生问赵店长：这笔交易并没有最终完成，凭什么要收1万元的佣金？赵店长解释说，只要买卖双方签订了购房协议，就代表中介的工作已经完成，所以就要收佣金。“你们凭什么扣押房东的‘两证’？”魏先生气愤地问。赵店长说，他们不是“扣押”房东的“两证”，而是代为“保管”。[page]
最后，赵店长对魏先生表示，此事他也不能做主，“你去找我们公司的律师吧，大家按法律程序走。”“后来我们又去找了家之桥公司的律师，对方说中介佣金可以打八折收取，对此我们还是不能接受，”潘小姐告诉记者，直到6月3日，房东还是没有拿回自己的“两证”。
“保管”两证，中介潜规则？
记者发现，房贷新政出台后，类似的二手房交易纠纷多次出现，交易双方因为“两证”被中介“保管”而被深深套牢。
卖家许先生的情况几乎和魏先生、潘小姐的遭遇一模一样。他委托中介出售的一套二手房，也是由于房贷新政而交易失败，同样他的“两证”也被中介“保管”着。他目前最担心的是，自己的“两证”会不会被中介擅自使用，而产生不可预测的麻烦。
许先生告诉记者，“保管”卖方的“两证”几乎成了中介行业的潜规则，“我已经卖过几次房子了，每次中介都以各种理由要求我把两证交给他们，”许先生说，他要以自己的亲身遭遇提醒广大二手房卖家，千万不能让“两证”落入中介的手中。
市民彭女士的“两证”也被中介“保管”着。同样由于房贷新政的因素导致她和买家的房产交易失败，“就在最后签协议的前一天，买方寄来单方解约通知书，说自卖方收到本通知书之日起，就算解除了买房合约，”彭女士说，她认为买方违约，就拒绝退还定金，而中介以两证为要挟要求她退还定金。
兆丰不动产董事长杨肇锋博士认为，中介扣押卖方“两证”的做法是非法的，其根本目的是为了控制房源。“今年3月，《苏州市房地产经济管理办法》开始施行，”杨肇锋介绍，该办法要求中介机构将买家所委托出售房屋的房产证号、土地使用证号、土地使用终止日期，房产用途以及房东的姓名身份证号等信息上传到政府有关部门网站，通过审核后，出售信息才能够发布，“个别中介抓住这一点做文章，向房东提出‘保管’两证。”
而裕兴房产的茅女士也认为，中介以保护自己为目的而“保管”卖方的“两证”，属于“霸王行为”。
律师：可索赔但无权扣押“两证”
江苏华海中天律师事务所的杨钧辉律师告诉记者，房屋的“两证”，中介绝对无权扣押，“一般情况下，只有司法机关才有权这么做。”
对于“家之桥”公司赵店长的“三方购房协议，中介不同意就不能中止”的说法，杨律师并不赞同。他认为，因国家房贷新政这样的“不可抗力因素”，而导致买方无力履行购房协议，买方并没有过错，也不应承担责任，只要买卖双方一致同意，协议就可以解除，因为买方和卖方才是购房协议的真正主体，中介只是见证人。
杨律师认为，当购房协议因为不可抗力因素中止，在各方无过错的情况下，中介不应收取佣金，因为虽然从表面看来，买卖双方在中介的促成下达成了协议，但这样的协议并没有最终达到目的，“如果中介蒙受了损失，可以要求赔偿，但也不能以扣押‘两证’为要挟，而应通过合法的途径。”
房管处：违规中介将被处罚
“我们已经接到了针对家之桥公司的投诉，”苏州市房地产市场管理处副处长顾正东告诉记者，他们对此展开了调查，将对该公司“保管”两证的行为进行处罚。[page]
顾副处长介绍，魏先生的购房协议中明确写到：“签订本协议后，遇到国家或当地政府政策等不可抗力因素，导致本协议任何一方逾期履行的，则约定交易时间顺延，造成无法履行的，则本协议解除，各方均不承担责任。”
顾副处长认为，魏先生的购房协议因不可抗力因素而无法履行，根据协议规定应当解除协议，中介公司可以适当收取劳务费，不应全额收取佣金，更不应该扣押房东的“两证”。
顾副处长介绍，房贷新政确实造成了不少二手房交易纠纷，房地产市场管理处将加强对中介机构的监管，切实保障消费者的权益。
