“昨天看的房子您考虑好了吗？我们马上要涨中介费了，要买的话得抓紧了。”昨日，市民魏小姐连续接到中原地产的电话，经纪人吴先生“善意”地提醒魏小姐，“从8月1日开始，我们的中介费要上涨了，从原先成交价的2%，也就是买卖双方各付1%，涨到成交价的4%，买家付3%，卖家付1%。”
那么，此次中介费涨价的“逻辑”是什么呢？近日，国家发改委和住建部发布公告，决定下放房地产经纪服务收费管理权限，各地可以视情况决定实行政府指导价管理或市场调节价。于是，这就成了不少房产经纪人借此催促客户下单的“理由”，本市不少中介也玩起了“拉大旗扯虎皮”的心理战。
对此，不少市场分析人士认为，该“公告”意味着，对房屋中介的收费限制在中央政策层面被解除，是有关部门在房价“低谷期”做出政策上“松绑”，而“公告”所称“各地决定实行政府指导价管理或市场调节价”，中介机构想涨价在本市有“障碍”吗？
查阅发现，市发展改革委、市国土房管局日前出台《进一步规范房地产中介服务收费的通知》，确定自7月1日起，放开房地产经纪服务收费，也就是说，房屋买卖居间代理经纪服务费将实行市场调节价，收费标准由委托和受托双方根据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定，取消了年初由《天津市房地产市场监管工作规范》明确的房屋买卖居间代理服务费为成交价的2%的最高收费标准。
既然“障碍”取消了，那房屋中介费究竟该不该涨？走访发现，本市多家中介都宣称“要涨价”，但涨到什么程度各家都不同，联系魏小姐的中原地产要涨到4%；链家地产为3%，买家付2%，卖家付1%；我爱我家与链家地产相同，也是3%。
不少中介机构负责人甚至表示，“国内的中介收费水平偏低。”金乐家房地产经纪公司负责人张先生就颇具“国际视野”，他告诉，目前国内的收费标准与国外比普遍偏低，例如美国是6%，其他发达国家也是5%至6%左右，中介费上涨也是“与国际接轨”。
知名房地产观察员吴xx对此却持有不同观点，他告诉，国内房屋中介费偏低是断章取义，如果仅就中介费而言，的确比国际水平低；但是二手房整体的交易成本，国内比国际水平高得多，所以不能就“中介费”的高低就事论事。
那么，现在的中介费到底高不高？对此，买房者最有发言权。魏小姐最近经常被中介带着到处看房。她告诉，目前2%的中介费已经很高了，而且无法理解的是，便宜的房子和贵的房子，收取的中介费都是房屋的总价乘以2%，买卖双方各担1%，但多数情况都由买家承担，卖家是“净落”，而对于中介来说，不管你买的是100万元的还是300万元的房子，中介付出的劳动都差不多，如此收中介费很不合理。
吴xx表示，现在中介机构的运营成本上升也是不争的事实，最主要是两大块，一是人力成本上涨，二是接入“线上”房产网的“端口”成本，也就是通过线上收费平台获取房源以及寻找买家和卖家；而目前市场交易并不活跃，中介机构想借助涨价保持利润也是不得已而为之。吴xx建议，对于不同种类的房子和不同类型的需求，房屋中介费的定价的确应该区别对待；虽然政策限制解除，但也不能完全由市场决定，只有行之有效的监管，才能让二手房交易顺利进行。
房屋交易签“阴阳合同”后患多
“从16万元减到不足3万元，这也算是合理避税吧。”刚买了二手房的李某告诉，在房产中介的“协助”下，买卖双方签订“阳合同”降低房款，从而减少税费，实际交易价格则由“阴合同”约定，买方只要把“阴阳合同”的差价提前给卖方就行。对此，律师提醒，房产中介相关做法属于违规，对于交易双方来说签订此类“阴阳合同”有很多后患。
案例：一套房省了一辆车钱
李某夫妇刚刚买了位于北辰区的万科新城的二手房，与卖方协商以145万元成交，经房产中介计算，由于成交单价高于该区域普通住房价格标准，如果照此价格过户各种税费相加要缴纳近16万元；在目前的二手房交易市场，根据惯例税费一般由买家承担；而且卖方要求“净落”145万元，这对于李某夫妇二人来说也是一大笔钱。就在焦急之时，房产中介公司表示可以“帮忙”，房产中介说，可以找评估公司对这套房产进行“低评”，尽量压低价格不高于“标准线”，当然这需要另交1000元。
在中介的“协助”下，买卖双方草签了145万元的“阴合同”，并由李某夫妇支付了5万元的定金；但到向相关部门提交合同时，依照的是评估公司给出的107万元的低价“阳合同”；在签“阳合同”之前，李某夫妇再给卖方33万元，相当于把107万元至145万元的38万元差价补齐；由于登记的“阳合同”成交价格降低了，所有缴纳的税加在一起仅为27000多元，从16万元到不足3万元，整整省下一辆车钱。
房屋低评业内常见
查阅现有规则发现，在二手房交易中，房管部门会有专业的机构依据房屋的结构、年限、位置等因素进行评估，给出评估价格；相关部门也会对于本市各区域的房产给出普通住房价格标准，这条“标准线”和实际成交价对于纳税额度有很大影响。于是，为了少交税，一些中介机构或者买卖双方会协商签订“阴阳合同”，即通过做“低评”，在有关部门登记一份成交价较低的协议，降低税费；实际交易则依照双方私下订立的合同价格进行。而这种做法已然成为行业内的普遍现象。
差价易导致纠纷
2011年由住建部等三部门联合发布的《房地产经纪管理办法》明确规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。对此，杨津英律师表示，法律上并不存在“避税”这个词，买卖双方签订“阴阳合同”，登记价格与实际交易价格存在差价，容易导致纠纷，对双方来讲都是有法律风险的；法律对此有专门规定，应以在房管部门登记的合同为准，所以私下签订的合同所约定的内容是难以保障的。
杨津英律师进一步解释说，对于卖方来讲，在买方未支付价款的情况下，“低评”的价格与实际约定的差价难以主张；对于买方来讲，如果卖方违约，拒绝出售房屋，买方对定金或违约金的获得也要根据登记的合同。此外，金乐家地产中介张先生提醒买方，做“低评”虽然能“省税”，但对于买家来说，需要一次性拿出更多的现金；由于银行是根据在房管部门登记的合同放贷，所以买家能贷到的款就少了；做“低评”的房产未来再进行交易时，由于差额较大可能需要缴纳更高的税款。
