贵州省高级人民法院民事判决书
（１９９９）黔高法民终字第７６号
上诉人（原审原告、反诉被告）贵阳市房地产管理局危旧房改造公司。住所，贵阳市云岩区夏状元街１２号。
法定代表人覃植光，经理。
委托代理人席晓云，副经理。
委托代理人章根香，再兴律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）贵阳宏安房地产开发有限公司。住所，贵阳市云岩区八鸽岩路８４号。
法定代表人段刚，董事长。
委托代理人夏远顺，公司经理。
原审被告贵阳卷烟厂。住所，贵阳市云岩区如意巷２５号。
法定代表人段兆元，厂长。
委托代理人朱浩兴，驰宇律师事务所律师。
委托代理人王陶兰，该厂职工。
上诉人贵阳市房地产管理局危旧房改造公司（以下简称危旧房公司），上诉人贵阳宏安房地产开发有限公司（以下简称宏安公司）因联建纠纷一案，不服贵阳市中级人民法院（１９９９）筑民二初字第５２号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：１９８８年，危旧房公司获准在贵阳市云岩区中华北路、毓秀路、北横巷交界地段进行房地产开发。危旧房公司将本工程项目分为两期，位于中华北路旁的工程为二期工程，暂定名为“中北大厦”工程。在第一期住宅工程完工后，危旧房公司着手“中北大厦”的工作。１９９３年６月危旧房公司获得“中北大厦”红线范围的拆迁许可证，到１９９４年年底，已完成了“中北大厦”的拆迁安置工作，以后又进行了地勘、水电增容等工作。１９９６年６月１０日，危旧房公司与宏安公司、贵阳卷烟厂（以下简称贵阳烟厂）签订《联建协议书》，约定由三方共同投资开发“中北大厦”。同月２０日，三方共同与贵阳市土地管理局签订了土地出让合同，随后，宏安公司交纳了土地出让金１２９．６万元。危旧房公司因故欲退出联建，遂与宏安公司、贵阳烟厂进行协商。协商中，危旧房公司先在其所出示的《“中北大厦”估算及情况介绍》中称其前期异地安置住户７２６３．４平方米，另发生搬迁过渡费３７１万元，后又在所拟的《补充合同》的合同草稿中称安置住户１０１户，安置面积６０７３．４平方米，金额为１０１６．９万元，前期支付的各种费用１４７．６２万元，工资及管理费３５．４８万元，共计１２００万元。１９９６年１２月２８日，危旧房公司与宏安公司、贵阳烟厂在危旧房公司拟定的补充合同草稿的基础上，正式签订《补充合同》。合同约定，“甲方（即危旧房公司，以下相同）因客观原因退出联建”，“甲方原与被拆迁户签订的拆迁合同继续有效”，“甲方已负责支付原被拆迁人之过渡费补贴至１９９７年１２月３１日”。合同第一款第４项规定，“经三方认定，甲方用于前期拆迁安置、地勘、水电增容、规划设计等投资计人民币１２００万元整”。第２款第２项约定，“乙、丙方（即贵阳烟厂、宏安公司）负责付还甲方前期投资的１２００万元整”。合同还对其他有关事项进行了约定。合同签订后，宏安公司向危旧房公司支付了约定的第一笔款９６０万元。此外，危旧房公司尚欠宏安公司６万元，诉讼中宏安公司表示愿用该６万元冲抵本案有关费用，两项合计为９６６万元。１９９７年６月１０日，三方签订《退出联建补充协议》，约定项目移交工作完成后，宏安公司、贵阳烟厂一次性补偿危旧房公司工作协调配合补助费人民币３０万整。１９９７年１１月６日，宏安公司与贵阳烟厂签订《贵阳烟厂退出联建“中北大厦”协议》，约定，贵阳烟厂退出联建，不再享有与此相关的任何权利，同时亦不承担任何相关的责任和义务。上述联建协议及危旧房公司、贵阳烟厂先后退出联建的合同分别得到贵阳市人民政府、贵阳市土地管理局的批准。１９９７年１２月３１日，宏安公司致函危旧房公司，称危旧房公司向其提出的前期发生费用不实，有的费用收取不合理，要求危旧房公司尽快与之商谈，就转让遗留问题达成协议。以后双方未达成协议，危旧房公司遂以宏安公司应偿还投资欠款及承担违约责任为由提起诉讼。宏安公司则以危旧房公司应退回多支付的４１５．８８万元为由提起反诉。
在二审审理中，本院针对双方争议的拆迁安置面积委托贵州省建筑设计院以贵阳市规划局１９８５年至１９８７年的航测图、１９９３年１０月的修测图为依据，对“中北大厦”红线范围内被拆房屋的面积进行鉴定，结论为，被拆房屋的总建筑面积为４２７５．０６平方米。另外，审理中，宏安公司、危旧房公司对１９９３年底至１９９４年底用以安置被拆迁户的房屋的价值意见不一。危旧房公司提出当时的房屋市价平均约为每平方米（含梯面积）１８００元，宏安公司则根据《补充合同》签订前谈判中危旧房公司所出具的《“中北大厦”估算及情况介绍》所估计的市价称当时商品房市价每平方米（含梯面积）１５００元。
另查明：《补充合同》签订后，危旧房公司向宏安公司移交了一份《贵阳市危旧房改造公司中北大厦汇总表》（以下简称为《汇总表》）以及相应的异地拆迁安置合同。《汇总表》汇集了危旧房公司前期异地安置１０５户（该户数是按一份合同一户计，与前述危旧房公司在《补充合同》草稿中所述１０１户的房数实际相同，后者是按实际户数统计）的拆迁安置合同的主要内容，即拆迁时间、原房拆迁面积、安置面积、相互之间的补偿等。经查，表上１０５户中马琴芳等３户（名单附后）系表上重复统计。合同载明该３户的原拆迁房屋的建筑面积合计为２２１．８９６平方米，安置房建筑面积合计为１５７．７５平方米。刘其弟等１０户（名单附后，该１０户原判认定为８户）的安置房的产权归危旧房公司所有。该１０户的合同载明其原被拆房的建筑面积为２６０．２８６平方米，安置房建筑面积合计为４１２．７５平方米。彭显寿等２０户（即原判认定居住在“中北大厦”预留通道内，属“中北大厦”拆迁对象的２０户，名单附后）中姜玉华户被拆房在陕西路，不在“中北大厦”的拆迁范围之内，其余１９户拆迁时间发生在１９８８年至１９９２年间，是在“中北大厦”的拆迁时间之前。对该２０户，宏安公司在上诉中称是２１户，后在二审审理中称是２２户。经查，宏安公司所称的２２户就是前述彭显寿等２０户再加崔素云、郭宏莲两户。，崔、郭两户虽然拆迁时间发生在１９９０年，但合同已注明是危旧房公司在一期工程中为二期工程即“中北大厦”工程先行拆迁安置，故该２户是“中北大厦”的拆迁对象。彭显寿等２０户原被拆房屋的建筑面积合计为１３０１．５８平方米，安置房建筑面积合计为１５８８．２２平方米。此外查明，危旧房公司提供的《汇总表》上１０５户被拆迁户的安置房的含梯面积统计为６０７３．４平方米（《汇总表》上含梯面积是在建筑面积基础上每户摊６平方米而得出），该含梯安置面积与前述《补充合同》签订前危旧房公司所拟的合同草稿上载明的安置面积一致。另经本院核算，《汇总表》上１０５户异地拆迁安置合同，１０５户的原被拆房屋的拆迁面积经统计为４０９５．２７平方米（该拆迁面积的统计方法为：拆迁合同中，有的合同同时载明了原拆房的使用面积和建筑面积，有的合同上则只有使用面积而无建筑面积。参照同时载有使用面积和建筑面积的合同上使用面积和建筑面积的比例，对合同中只有使用面积而无建筑面积的，在使用面积的基础上，加使用面积的２０％转化为建筑面积，用转化的建筑面积加部分合同中已载明的建筑面积之和为４０９５．２７平方米），加上双方无争议的回迁户的原拆房的建筑面积１８０３．０１平方米，则“中北大厦”所有的拆迁合同，包括异地安置和回迁安置的拆迁合同中载明的原被拆房的建筑面积共计为５８９８．２８平方米。在５８９８．２８平方米的基础上扣除《汇总表》上１０５户中重复计算的马琴芳等３户的原被拆房屋建筑面积２２１．８９６平方米，扣除彭显寿等２０户的原被拆房屋建筑面积１３０１．５８平方米，所剩余的拆迁建筑面积为４３７４．８０４平方米，此数接近且略高于鉴定面积４２７５．０６平方米。[page]
一审法院认为：（１）《补充合同》除１２００万元的价格无效外其余均为有效。１２００万元价格无效的原因在于危旧房公司在签订合同之前未将其已用新房款冲抵过渡费、旧房款等情况告知宏安公司和贵阳烟厂，导致宏安公司、贵阳烟厂与之达成支付１２００万元的约定；（２）应在１２００万元中扣除冲抵旧房款、过渡费的新房款１８５．２８９８万元，扣除产权属危旧房公司的８户（该８户本判决书事实部分认定为１０户）的安置面积，价值为４５．８０２５万元；扣除重复计算的马琴芳等三户的安置面积，价值为２４．４１１万元；（３）《退出联建补充协议》约定宏安公司、贵阳烟厂应向危旧房公司支付３０万，因合同约定的支付条件未成就，故不予支持；（４）危旧房公司为宏安公司代支付２．２８万元，宏安公司应向危旧房公司支付该２．２８万元；（５）贵阳烟厂与宏安公司签订的《贵阳烟厂退出联建“中北大厦”协议》中约定贵阳烟厂退出联建后，不享有权利，也不承担相关责任和义务，且贵阳烟厂无房地产开发资格，在联建中无权利与义务，故危旧房公司针对贵阳烟厂的诉请不予支持；（６）彭显寿等２０户是“中北大厦”的被拆迁户，应作为“中北大厦”的拆迁安置对象；（７）危旧房公司认为宏安公司的反诉实际系重大误解，已过诉讼时效的理由不能成立。据此，一审法院判决：一、驳回危旧房公司对贵阳烟厂的诉讼请求；二、宏安公司于本判决生效后十日内支付危旧房公司为其垫付的过渡费欠款人民币２．２８万元；三、危旧房公司于本判决生效后１０日内返还宏安公司多支付的前期投资成本２１．５０３３万元；四、驳回危旧房公司和宏安公司的其余诉讼请求。本诉案件受理费２３６５０元，由危旧房公司负担２２７２８元，由宏安公司负担９２２元；反诉案件受理费３０８０４元，由宏安公司负担２５０６９元，由危旧房公司负担５７３５元。
一审宣判后，贵阳烟厂服判。宏安公司、危旧房公司不服，向本院提起上诉。危旧房公司上诉称：（１）危旧房公司是以投资（包含成本和利润）转让联建中的权利，并非以投资成本转让联建中的权利。双方平等协商，以１２００万转让联建中的权利是双方真实意思表示，应受法律保护；（２）在《补充合同》签订前，危旧房公司并未故意隐瞒新房款冲抵旧房款及过渡费之事，宏安公司也应知冲抵一事；（３）原判认定主要条款无效，就应当认定整个合同无效；（４）宏安公司对支付１２００万元产生异议属重大误解，已过诉讼时效（注：正确的法律概念是“除斥期间”，不是“诉讼时效”），应驳回其反诉请求；（５）《退出联建补充协议》的约定的支付条件已经成就，宏安公司应按约支付３０万元。综上，危旧房公司请求撤销原判一、三、四项，改判宏安公司向危旧房公司支付欠款２４０万元以及３０万元补助费。在二审审理过程中，危旧房公司又请求本院确认《联建协议书》、《补充合同》和《退出联建补充协议》无效，其主要理由是前述合同和协议（１）逃避土地转让税金；（２）违反了划拨土地先出让再转让的程序；（３）未经贵阳市人民政府批准转让；（４）把实际价值２０４８万元的项目以１２００万元转让，损害了国家利益；（５）损害了被拆迁户的利益；（６）转让协议使已与危旧房公司订立建安合同的建筑公司利益受到损害。宏安公司上诉称：（１）原判认定事实不清，即未扣除《补充合同》签订前危旧房公司虚构的成本开支搬迁过渡费３７１万元，并故意将不属于“中北大厦”拆迁范围的彭显寿等２１户（即原判认定的预留通道内的彭显寿等２０户，在以后审理中宏安公司又称为２２户）认定为“中北大厦”的拆迁对象；（２）原判以无效的１２００万元作为基数进行扣减，致使计算结果与实际发生的成本不符，应用累加各种成本费用的方式进行计算，按此计算，宏安公司已向危旧房公司多付４５７．７０５８万元，故请求：（１）判决危旧房公司返还宏安公司多支付的“中北大厦”前期成本４５７．７０５８万元；（２）判令一、二审诉讼费用由危旧房公司承担。
本院认为，危旧房公司在依法取得“中北大厦”项目的建设开发权后，与宏安公司、贵阳烟厂签订的联建协议以及危旧房公司、贵阳烟厂先后退出联建的协议的主要内容系各方当事人真实的意思表示，未违反有关法律规定，且经合法审批，宏安公司已经取得该项目的独自开发权，协议已经实际履行，现危旧房公司与宏安公司因退出联建项目的转让价格发生争议，并不影响协议其他部分的效力。经查，双方约定退出项目的转让价格系由前期拆迁安置、地勘、水电增容、规划设计等已用于前期投资的费用组成，拆迁费用是其中最主要的费用，而拆迁费用的多少主要取决于拆迁安置面积。关于拆迁安置面积的数量，本院依据危旧房公司向宏安公司移送的《汇总表》及相应的异地安置１０５户的拆迁合同的统计，原住房的拆迁面积为４０９５．２７平方米（建筑面积，以下相同），加上双方无争议的回迁户的原拆迁面积，拆迁面积为５８９８．２８平方米。此数与依航测图和修测图鉴定的“中北大厦”红线范围内的拆迁面积４２７５．０６平方米相差甚远。如以５８９８．２８平方米扣除重复计算的马琴芳等３户的２２１．８９６平方米拆迁面积，再扣除彭显寿等２０户的１３０１．５８平方米拆迁面积，拆迁面积则为４３７４．８９平方米，此面积接近并略高于鉴定面积４２７５．０６平方米，加之彭显寿等２０户中姜玉华户不在拆迁地段，另１９户的拆迁时间发生于１９８８年至１９９２年间，在“中北大厦”的拆迁时间１９９３年６月之前。综合以上两个方面的证据，可以认定彭显寿等２０户不是“中北大厦”的被拆迁户。另，刘其弟等１０户因其安置房的产权已明确归危旧房公司所有，马琴芳等３户系重复计算，该两部分危旧房公司实际未发生投资。由此可见，危旧房公司在《汇总表》中虚构了上述３３户被拆迁户，虚构安置面积为２１５８．７２平方米。按《汇总表》记载采用的方法，在建设面积的基础上每户摊６平方米转为含梯面积，则上述３３户的含梯安置面积应为２３５６．７２平方米。另经统计，《汇总表》上１０５户异地安置的住户的含梯安置面积为６０７３．４平方米，此面积与危旧房公司所拟的《补充合同》的合同草稿中的安置面积相同，《汇总表》上拆迁户数与合同草稿上的户数实际也相同。该合同草稿写明危旧房公司以１２００万元前期已发生的支出退出联建，转让权利。可见，《汇总表》实际是前述合同草稿上所述６０７３．４平方米拆迁安置面积的明细表。上述证据证明，危旧房公司在《补充合同》签订前，向宏安公司、贵阳烟厂虚构部分前期拆迁安置面积、虚构部分拆迁安置费用，在双方约定以前期投资（主要是拆迁安置的支出）为转让价的前提下，使宏安公司、贵阳烟厂在转让价格上作出错误的意思表示。[page]
根据最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第６８条，《中华人民共和国民法通则》第５９条第１款第３项之规定，危旧房公司的行为为欺诈行为，故《补充合同》中转让价格的约定部分无效，但《补充合同》其余部分均是当事人真实的意思表示，且符合法律的规定，根据《中华人民共和国民法通则》第５７条、第６０条之规定，应认定为有效。危旧房公司称价格部分无效则《补充合同》全部无效的理由不能成立。本案退出联建转让价的确认，应扣除前述３３户安置房面积的价值。房屋的单价，参照诉讼中危旧房公司提出当时的市价为每平方米１８００元和宏安公司在诉讼中提出的当时市价为每平方米１５００元，结合危旧房公司所拟《补充合同》的合同草稿上的单价每平方米１６７４．３５元（合同草稿上述安置面积为６０７３．４平方米，金额为１０１６．９万元）可综合确定当时安置房的平均市价为每平方米１６５０元，则３３户安置房的价值为３８８．８５８８万元（１６５０元／平方米×２３５６．７２平方米）。此数为约定的转让价格中的欺诈部分，应在１２００万元转让价中扣除。原判认定彭显寿等２０户是“中北大厦”的被拆迁户是错误的，应予纠正。宏安公司在二审审理中称崔素云、郭宏莲２户不是“中北大厦”的拆迁对象，亦与事实不符，不应支持。但其关于彭显寿等２０户不在“中北大厦”的拆迁范围内的理由成立，应予支持。原判认定危旧房公司隐瞒其在前期拆迁中用新房款冲抵旧房款及过渡费之事，即隐瞒了新房收入，并判决把该收入１８５万余元从１２００万元中扣除也是错误的，因危旧房公司的该笔收入系在其退出联建之前发生的，《补充合同》并未约定以危旧房公司前期拆迁中收入与支出相抵后的纯支出（成本价）作为危旧房公司退出联建、转让联建中权利的价格，也未约定将危旧房公司在前期拆迁中的收入转归贵阳烟厂、宏安公司享有。
同理，宏安公司上诉认为危旧房公司是以前期收支相抵后的成本价退出联建，应以累加各种投资费用的方式计算成本价的理由也不成立。危旧房公司上诉认为原判在１２００万元中扣除新房收入部分是错误的理由成立。宏安公司另上诉主张扣除危旧房公司虚构的３７１万元过渡费的理由也不成立。因为危旧房公司在其起草的、约定以１２００万元退出联建的合同草稿中并未再提出３７１万元这笔开支，１２００万元价格约定的达成与这笔开支没有关联，故不能从１２００万元中扣除此款。关于危旧房公司主张宏安公司支付３０万元移交工作协调配合补助费的请求，接双方《退出联建补充协议》的约定，应予支持。原判认为该费用支付的条件未成就危旧房公司的该项请求不正确，应当纠正。本案中，危旧房公司虚构拆迁安置面积，致使宏安公司、贵阳烟厂在转让价格上作出了错误的意思表示，这一事实并不是双方当事人对合同的重要内容理解不一致，故危旧房公司认为宏安公司的反诉是重大误解，已过除斥期间的上诉理由不能成立。此外，危旧房公司为宏安公司代付２．２８万元，宏安公司应向危旧房公司支付。宏安公司与贵阳烟厂达成的《贵阳烟厂退出联建“中北大厦”协议》符合法律规定，亦为有效合同，但该合同未经危旧房公司同意，故只在宏安公司、贵阳烟厂之间发生合同效力，对危旧房公司无约束力。原判依据上述约定以及认为贵阳烟厂无联建资格，在联建中无权利和义务等理由驳回危旧房公司针对贵阳烟厂的诉讼请求是错误的。鉴于本案中危旧房公司为一方，宏安公司、贵阳烟厂为另一方，因《补充合同》、《退出联建协议》及垫付款等事项产生的相互的金钱债务冲抵后，贵阳烟厂、宏安公司享受权利而非承担义务，故危旧房公司要求贵阳烟厂承担责任的诉讼请求不予支持。贵阳烟厂与宏安公司因本项目对外享有的权利依《贵阳烟厂退出联建“中北大厦”协议》的约定，归宏安公司独自享有。在本案的二审审理中，危旧房公司又请求确认《联建协议》、《补充合同》、《退出联建补充协议》无效，理由是上述协议和合同逃避土地转让税金，违反划拨土地先出让再转让的规定，也未经贵阳市人民政府批准，同时损害了国家利益、被拆迁人的利益以及已与危旧房公司订立建安合同的建筑公司的利益。上述理由无事实依据或法律依据，本院不予采纳。综上所述，宏安公司应向危旧房公司支付８１１．１４１２万元（１２００万中扣除３８８．８５８８万元），宏安公司已付９６６万元，危旧房公司应退还多付的１５４．８５８８万元。同时，宏安公司应向危旧房公司支付工作协调配合补助费３０万元，支付危旧房公司为其垫付的２．２８万元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第１５３条第１款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销贵阳市中级人民法院（１９９８）筑民二初字第５２号判决的一、三、四项，维持第二项，即贵阳宏安公司房地产开发有限公司向贵阳市房地产管理局危旧房改造公司支付２．２８万元；
二、贵阳市房地产管理局危旧房改造公司与贵阳宏安房地产开发有限公司、贵阳卷烟厂１９９６年１２月２８日签订的《补充合同》除１２００万元价格中欺诈部分无效外，其余均为有效；１９９６年６月１０日，１９９７年６月１０日，上述三方签订的《联建协议书》、《退出联建补充协议》有效；１９９７年１１月６日贵阳宏安房地产开发有限公司，贵阳卷烟厂签订的《贵阳烟厂退出联建“中北大厦”协议》亦有效；
三、贵阳市房地产管理局危旧房改造公司应向贵阳宏安房地产开发有限公司返还多支付的１５４．８５８８万元；
四、贵阳宏安房地产开发有限公司应向贵阳市房地产管理局危旧房改造公司支付协调配合补助费３０万元；
五、上述相互支付的费用相抵，贵阳市房地产管理局危旧房改造公司应向贵阳宏安房地产开发有限公司支付１２２．５７８８万元，该款应在本判决生效后３０日内付清；
六、驳回贵阳市房地产管理局危旧房改造公司、贵阳宏安房地产开发有限公司的其余上诉请求。
一、二审本诉案件受理费４７３００元，由危旧房公司负担７０％，为３３１１０元，由宏安公司负担３０％为１４１９０元，一、二审反诉案件受理费６１６０８元，鉴定费１５００元，共计６３１０８元，由宏安公司负担７０％为４３１２５．６元，由危旧房公司负担３０％为１８９３２．４元。
本判决为终审判决。[page]
审 判 长 唐 宏
代理审判员 彭方艾
代理审判员 李 蓉
二○○○年五月二十日
书 记 员 覃远春
判决书所涉部分被拆迁户名单（注：本单上的拆迁户数是按一份合同一户计，并非实际户数进行统计，以下面积除注明的外，均系安置建筑面积。）
一、彭显寿等２０户 １５８８．２２平方米
（１）彭显寿４７．０２平方米 （２）李玉友４９平方米
（３）李辉武５４平方米 （４）王军３４平方米
（５）钱长发４１平方米 （６）胡光筑４２平方米
（７）王玉龙３５平方米 （８）龙翰屏４９平方米
（９）窦吉珍２５平方米 （１０）杨跃兴３４平方米
（１１）刘修萍４４．１１平方米 （１２）戚国钰７０平方米
（１３）吴庆芳３５平方米 （１４）李俊珍３４．０７平方米
（１５）张荣萱４５１．４０平方米 （１６）李俊奕５９平方米
（１７）马琴芳５３．６２平方米 （１８）马琴芳４８平方米
（１９）姜玉华６９平方米
（２０）市药材公司云岩总店３２０平方米（含梯面积）
二、房屋产权属危旧房公司的刘其弟等１０户４１２．７５平方米
（１）刘其弟２２平方米 （２）张裕维２６．３２平方米
（３）姜芝元３８．２８平方米 （４）冯有林６９．３平方米
（５）李再大４４．５４平方米 （６）李万斌６８．３４平方米
（７）人民像馆３４．０７平方米 （８）徐碧生３１．７平方米
（９）郭国英２４平方米 （１０）人民像馆（徐斌）５４．２平方米
三、《汇总表》上重复计算的３户１５７．７５平方米
（１）成都味（餐馆）５２．７２平方米 （２）马琴芳６２．０４平方米
（３）马琴芳４３平方米
