商品房预购人能否转让已经购买的未竣工的预售商品房

1.法律规范。商品房预售的转让，又称为期房转让，是指商品房预售法律关系的预购人将购买的尚未竣工的商品房再行转让给他人的—种法律行为，对于这种转让行为，《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售的，商品房的预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。但是在目前国务院仍然尚未有这方面的规范性文件或条款出台。关于预售商品房转让的规定主要见一些地方法规和规章，如《上海市房地产转让办法》、《成都市关于加强商品房预售管理的通知》等。当然在目前的司法实践中，预售商品房的转让也已经得到司法部门的认可。1993年11月24日下发的《全国民事审判工作座谈会纪要》中就指出：“预购房在预售方实际交付房屋之前，将顶售商品房转卖给第三人的，必须符合法规、政策的规定、违反法律、政策规定的，倒买倒卖预售商品房的应当认定无效。”最高人民法院下发的(1996)第2号文件第29条中也指出：“商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关于续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，认定转让合同有效。”

2.预购人、受让人与房地产开发商之间的法律关系。由于预售商品房转中，所转让的房屋尚未建成，所以其与成品房的转让是完全不同的，实际上预售商品房的转让，所转让的并不是房屋的所有权，而是一种法律关系和地位的让与，可以认为是一种债权债务的概括转移，预购人如果已经全部交付了购房款，那么转让的就是一种债权；如果只是交付了部分购房款，那么就应该是债权债务的转移。

根据《合同法》第80条的规定，如果是单纯的债权让与，那么不需要经得债务人的同意，但是应该履行通知义务，否则不发生法律效力。在预售商品房转让中通常会涉及两个法律关系，其一就是预售人与预售人之间的商品房预购关系，其二就是预购人与受让人之间的预售商品房的转让合同关系。如果预购人将全部的权利转让给第三人，那么原预购人就退出原来的法律关系，形成第三人与预售人之间的新的销售关系。如果仅仅是转让部分权利，那么受让人作为第三人加入原来的法律关系，原来预售法律关系的预购人成为两人。

如果是预购人尚未全部交付购房款，那么实际上预购人既是债权人，又是债务人，这时发生的转让就是债权债务的概括转移，在转让行为完成后，原定购人退出原来的法律关系，而由第三人成为法律关系的当事人。当时与前者不同的是，由于涉及到债务的转移，所以在概括转让中，让该经得房地产开发商的同意，否则转让不发生法律效力。

3.转让当事人与银行之间的法律关系。在商品房预售中，预购人通常要通过与银行签定贷款担保协议以进行融资，也就是在预购人支付了首期房款后，由金融机构提供贷款为预购人垫付全部剩余的购房款。但同时预购人应该以自己取得的购房权益作为贷款的担保，这也就是我们通常的所说的按揭贷款。那么在预购人转让预售商品房时，其与银行之间形成的担保贷款协议如何呢?预购人按照借款合同的规定，应该定期分期的向银行返还借款及利息，如果最终不能完全清偿自己的贷款，那么银行就有权就所购房屋折价或拍卖而优先受偿，一般认为银行的这种权利就是在预购房屋上存在的一种抵押。根据《担保法》第49条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

4.在预售商品房转让中应该注意的问题

(1)必须存在有效的商品房预售法律关系。由于商品房预售在法律上有很多条件限制，不能满足其中—条就会使预售法律关系无效，所以受让人必须首先确定转让人与房地产开发商之间的商品房预售协议合法有效。

(2)标的物必须是正在建设的尚未竣工的商品房。最高人民法院(1996)第3号文件第30条规定：“商品房预售合同的预购方，住实际取得预购房屋并持有房屋所有权证后，将房屋转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理。”

(3)预购方与受让人之间的转让行为应该合法有效，并办理相关手续。预售商品房的转让应该办理有关手续，—般包括：预购人、受让人、预售人持商品房顶售合同以及转让合同到转让标的物所在地的房地产管理部门办理转喜仁登汜备案手续，经审查合格的需要填写《预售商品房转让审批表》，报上级房地产管理部门批准，然后交纳有关税费，转让合同加盖“登记专用章”。最后，房地产管理部门为当事人办理原预售合同的更名手续。