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房屋买卖过户

来源: 找法网 2012-12-11 21:58 0阅读 0点赞 0转发

导读:委托中介公司买卖二手楼应注意的几个问题二手楼买卖大部分是通过房产中介公司促成,然而由于房产中介行业进入“门槛”较低,中介公司业务人员流动频繁,导致中介公司的服务质量、专业水准、企业信用良莠不齐,买卖双方稍不小心,就有可能掉进中介公司设置的陷阱,因此


    委托中介公司买卖二手楼应注意的几个问题
    二手楼买卖大部分是通过房产中介公司促成,然而由于房产中介行业进入“门槛”较低,中介公司业务人员流动频繁,导致中介公司的服务质量、专业水准、企业信用良莠不齐,买卖双方稍不小心,就有可能掉进中介公司设置的陷阱,因此选择信用度高的中介公司并与之签订严密的合同,是防范被欺诈的法律保障。
    买、卖方委托中介公司进行房产交易,中介公司一般都要求买、卖方分别与之签订《业务委托书》或买、卖方与中介公司三方共同签订《房屋买卖预约 (居间)合同》,不管哪种形式,根据目前市场的普遍操作方法,中介公司与买、卖方一般都形成居间合同关系,中介公司在房屋买卖过程中处于居间人的地位,买、卖方与中介公司形成委托代理合同关系即中介公司仅接受买方或卖方单方委托的很少。中介公司作为专业公司,提供给买或卖方的都是事先制作的格式合同,其条款往往注重对已方的保护,因此买、卖方为保护自己的合法权益,在与中介公司签订合同时,应当仔细阅读合同条款并对中介公司的基本情况作一定了解,并注意下面几个问题,如合同对有些条款规定不全面、具体,则应当提出修改意见或签订补充协议,同时注明合同内容与补充协议不一致时,以补充协议为准。
    一、中介公司是否经过工商注册
    调查中介公司是否经过工商注册,不仅可以有效防止“黒中介”,而且可以了解公司的实力和信用记录,一般可通过工商局或深圳信用网查询,也可要求中介公司出示营业执照等合法证件。除此之外,还应当了解具体签订合同的营业点与公司的关系,营业点是公司的分支机构,还是挂靠、承包关系,防止被骗。\
    二、明确约定中介公司的义务
    居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告,居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任,这是《合同法》规定居间人的法定义务和违反义务应当承担的责任,但该规定很原则,为避免履行合同中发生争议,有必要对双方的权利义务细化。中介公司一般会将代买卖方办理房地产证的义务写进合同,其他义务则规定得较为笼统。一般说来应明确约定中介公司有审查、确定出卖方出售房屋合法性的义务,即出卖方是否拥有房屋的合法产权,是否有权处分和转让,房屋是否存在抵押、按揭的情况。应明确中介公司有审查合同约定的房屋面积与房地产证上注明的面积是否一致的义务,而不是笼统注明面积以房地产证为准,以防止出现合同面积与房地产证面积不一致时,中介公司以合同上已注明以房地产证为准而推卸责任。为安全起见,还应约定中介公司对委托人的电话等资料有保密的义务,防止中介公司将资料泄露他人,造成不必要的骚扰。对未履行义务,应当承担的赔偿责任或赔偿金额也要具体。
    三、定金条款
    在签订合同时,中介公司一般都会要求买方交付几万至十几万不等的定金作为履行合同的担保,其中大部分定金由中介公司代管。作为买方,支付的定金由中介公司代管,对定金的安全性有较高的保障,但前提是中介公司是正规公司,防止“黑中介”卷款潜逃。在交付定金前,最好到中介公司总部实地考察,如有疑问,定金以共同名义存入银行为佳。在交付定金时,一定要由中介公司出具公司名称与合同上名称一致的公司财务正式收据,并在收据上注明是代卖方收到买方支付的定金。在买、卖方和中介公司三方签订的合同中也应注明中介公司代收的定金是根据卖方的授权,如合同中没约定,则买方应要求卖方出具一份由中介公司代收定金的授权委托书,以免卖方毁约时,买方得不到双倍返还定金的法律保护。
    四、买卖价格
    中介公司与买方或卖方签订《业务委托书》时,都会约定房屋买卖价格,但买方和卖方同中介公司约定的价格一般是不同的,甚至在买、卖方与中介公司三方签订的《房屋买卖预约(居间)合同》中,买方应支付的价格与卖方应收的价格也不一样,中介公司往往将差额部分说成是代买、卖双方支付的税费,而实际上税费只占差额的很少部分,中介公司就是利用买卖双方对应缴税费多少不清楚及图省事的心理赚取差价。税费具体多少,到国土规划部门查询即可,或者在合同中注明税、费以主管部门的缴税、费凭证为准,多退少补,或者要求中介公司列明税、费的明细,不要笼统约定一个数目,给中介公司赚取差价提供机会。
    另外中介方往往要求买卖双方在签订《房屋买卖合同书》时,不按房屋的实际成交价填写,而填写一个较低的价格,中介公司解释是为少缴税,这样做对买卖双方都存在较大的法律风险,一是税务机关可以偷、漏税追究买卖双方的法律责任,二是买方在进行房屋再转让时,要缴纳很高的所得税,因此买卖双应当拒绝中介方这样的要求。
    有些中介公司为赚取差价,一般不让买卖双方见面,如是买卖方坚持要求见面,中介公司有可能找人冒名顶替,为防止这种情况,双方在确定交易价格时,最好直接接触并且查验对方的身份证与房地产证上记载的名字是否一致、是否同一人。最后,交易价中应明确是否包括业主所应交的土地使用费、水电费、物管费等。
    五、佣金
    佣金要约定具体的金额或具体的比例,不要将佣金包含在出让价或受让价内。中介公司赚取差价的方法,很大一部分就是利用佣金约定不明,当你知道存在差价,要求中介公司退还差价时,中介公司要么说是代缴纳税、费,要么说是佣金包干。虽然深圳市有关部门制订了佣金为成交价的1.5%,但依法律规定,这一标准不具有强制性,因此,买方或卖方以中介公司的佣金超过1.5%,要求退还的主张很难得到法律的支持。
    六、关于委托
    在房屋买卖过程中,为方便办理房屋的转让手续,中介公司会要求买、卖方出具《公证委托书》。委托书的委托权限一定要具体,起止时间要明确,受托人的身份必须注明是中介公司的员工,并且要求中介公司出具受托人是其工作人员并指派受托人具体办理相关事务的证明或在合同中约定中介公司的具体经办人,防止受托人与他人串通损害委托人的利益后逃匿,中介公司以受托人不是受公司指派而逃避法律责任。要委托中介公司代办相关手续时,一般要提供买卖方的身份证复印件,在身份证复印件上要注明用途和再复印无效,以防止他人利用身份证复印件作其他用途。
    七、关于律师见证
    在签订房屋买卖合同时,中介公司一般要求买卖双方办理律师见证,特别是中介公司垫资赎楼时更是如此,但一些律师事务所因为各种原因,并非由律师办理律师见证,而是聘请一些临时人员,因此办理律师见证时,应当要求见证律师出示律师执业证,特别要注意是见证书上签名的律师是否是其本人,同时要与律师事务所签订办理律师见证的合同,支付律师见证费时,应要求律师事务所开具正式发票并注明是律师见证费,以保证律师见证的真实性、合法性和有效性。[page]

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