房地产抵押合同，是抵押人与抵押权人签订的、约定以特定的房地产担保债务但不移转房地产的占有，在债务人不履行债务时，抵押权人享有就该房地产的变价优先受偿权利的书面文件。房地产抵押合同为保证债务的履行而签订，因此其以主债务合同的存在为前提。抵押权人是主债务合同的债权人。抵押人可以是主债务合同的债务人，也可以是债务人以外的第三人。因房地产抵押是一种处分行为，故抵押人必须是对该房地产有处分权的人。
抵押的意义，在于所有权人既能保留财产的使用价值，又能利用其交换价值供与抵押权人，使财产发挥二重效用〖注：参见史尚宽著：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年出版，第261页〗。在房地产开发过程中，发展商以其正在开发的土地使用权及其他地上物进行抵押，既不影响其对土地的开发利用，又能保证其债务履行以方便资金融通，实为有利之选择。
房地产抵押合同
(一)文书的基本知识
房地产抵押合同是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的合同.
(二)文书的主要内容及制作要求
1.文书的主要内容
房地产抵押合同的主要内容有:抵押人,抵押权人和第三人的名称,地址等基本情况;抵押物状况及价值;抵押期限;抵押用途;抵押人的法律责任;抵押物的处分;特约说明或特别条款;合同附件,争议的解决方式及生效要件,鉴证意见等.
2.文书的制作要求
第一,下列房地产或权益可以设定抵押:依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权;以出让方式取得的土地使用权;依法生效的预售(购)房屋合同,在建的房地产开发,建设项目.
第二,房地产抵押,应当凭土地使用权证书,房屋所有权证书办理.
第三,房地产抵押合同应采用书面形式.
第四,设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿.
第五,房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产.需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿.
第六,抵押人所担保的债权不得超出其房地产的价值.房地产抵押后,其价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分.
第七,订立该合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有.
第八,双方当事人应当办理抵押物登记,房地产抵押合同自登记之日起生效.
第九,乡(镇),村企业的:土地使用权不得单独抵押.以乡(镇)村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押.
第十,以无地上定着物的上地使用权抵押的,核发土地使用权证书的土地管理部门为办理房地产抵押登记的部门.以城市房地产或者乡(镇),村企业的厂房等建筑物抵押的,办理房地产抵押登记的部门为县级以上地方人民政府规定的部门.
(三)格式
房地产抵押合同
说明
(1)下列房地产或权益可以设定抵押:
①取得所有权的房屋及其使用范围内的土地使用权.
②城镇国有土地使用权.
③依法生效的预售(购)房屋合同.
④在建的房地产开发,建设项目.
(2)抵押物价值以市房产管理局认可的评估机构的评估结果为准.
(3)本合同—律用钢笔或毛笔填写.
(4)本合同以中文书写.若用两种以上文字书写的,应以中文为准.
抵押人(下称甲方):
法人营业执照或批文:
法定代表人:
国籍:
法定地址:
电 话:
第三人:
法定代表人:
法定地址:
电 话:
受押人(下称乙方):
法定代表人:
法定地址:
电话:
根据自愿,互利,公平和诚实信用的原则,甲,乙双方就本抵押事宜进行了友好协商,甲方为了________________将自有______________抵押予乙方,达成合同条款如下:
第一条 抵押物状况及价值
抵押物情况
抵押物名称
坐落
权证编号
面积
评估价值
备注
甲方抵押予乙方的抵押物经评估为人民币(大写______________元,$___________;抵押金额为人民币(大写):______________元,$_____________.
第二条 抵押期限
甲方决定将上述抵押物抵押予乙方__________年(月),从__________年_________月_________日起到_________年________月_______日止.
第三条 抵押用途
甲方将上述抵押物抵押予乙方作为甲方_________保证.
第四条 抵押合同与____________的关系
当上述抵押物作为获取乙方资金之债务担保物时,本合同则成为甲,乙双方所签订_________的主合同,即只要甲乙双方签订__________成立时,本合同和___________同为抵押行为之要件,具有同等法律效力.
第五条 甲方法律责任
(1)抵押期间,抵押物,产权证书或法律证件,由甲方保管,乙方对该抵押物享有优先受偿权.
(2)甲方保证先行足额投保,并将抵押物的保险单交予乙方,保险期须长于抵押期,抵押期间,如发生保险事故,则乙方为保险第一受益人.
(3)甲方保证在抵押期间决不将抵押物部分或全部出售,转让,出租,再抵押或以其他方式处分;若需出租或再抵押,须先征得乙方同意.
第六条 抵押物的处分
债务人如未能按__________之约定履行时,乙方可向市房地产市场管理处申请处分抵押物,所得款项按如下顺序分配:
(1)______________________________________________________________________
(2)______________________________________________________________________
(3)______________________________________________________________________
第七条 特约说明或特别条款
第八条 本合同之附件
上述附件为本合同不可分割的组成部分,与本合同具有同等法律效力.
第九条 争议的解决方式
第十条 本合同生效后的30天内,抵押双方应到市房产局产权监理处进行它项权登记.
第十一条 本合同生效条件
(1)本合同经甲,乙双方法定代表人(或委托代理人)签署,加盖公章.
(2)本合同须经×××房地产市场管理处鉴证.
第十二条 合同文本
(1)本合同用中文制作,合同的书写和印刷文字具有同等效力.
(2)本合同正本一式六份,甲,乙方各两份,鉴证部门二份.副本若干份,有关单位各执一份.合同的正,副本具有同等的法律效力.
甲方:(抵押人) 担保人:(第三人) 乙方:(抵押权人)
法定代表人: 法定代表人: 法定代表人:[page]
(委托代理人) (委托代理人) (委托代理人)
年 月 日
鉴证意见
经办人: 鉴证机关(盖章)
负责人: 年 月 日
备注
