英国区域性住宅价格传导研究概述

谭术魁 钟威 华中科技大学公共管理学院
李进涛 湖北工业大学土木工程与建筑学院
国外关于区域性住宅市场的内在联系及住宅价格传导研究的文献颇为丰富。1982年， McAvinchey和Maclennan开展的住宅价格膨胀率的研究，是最早期的关于英国区域性房价的研究。而英国的此类研究很多都围绕着“波纹效应” (Ripple Effects)问题展开，即英国东南部地区房价的变化引发了其他区域房价的变化。Hol— mans(1990)将其归纳为：不同区域房价的比率远大于收入的比率：英格兰北部与南部区域的房价差异在20世纪80年代急剧拉大，而在20世纪 90年代缩小；东南部区域的房价主导了其他区域。

“波纹效应”是指住宅价格在区域上的传导有一定的规律性，某个区域住宅价格的变化会引起其相邻区域的住宅价格发生变化。Meen指出，英国区域性房价传导机制上具有明显的“波纹效应”。他将产生该现象的原因分为五类，包括迁移、交易与搜寻成本、资产转移、空间套利、领先／滞后和趋同关系等。

1．迁移

首先，英国区域性住宅价格上的差异对家庭迁移产生了吸引力。如果相对于北部而言南部的房价较高，那么家庭将会向北部迁移，导致房价发生新的均衡，“波纹效应”由此产生；这与建立在迁移理论基础上的人力资本模型是相吻合的。对迁移模式产生影响的变量有三类，即个人特征、环境因素和总体市场变量。后者又与劳动力市场、住宅市场密切联系在一起。而在影响迁移决策的因素中，劳动力市场发挥着比住宅市场更加有力的影响。

进入21世纪，又有一些学者的实证证明家庭迁移会导致“波纹效应”的发生。如Yang和 Turner强调移民因素在房价分析中具有重要作用；人口增加会增加住宅需求，从而对房价带来压力；房价高的区域服务水平高，具有强大的劳动力市场，吸引人们向内迁移；同时，高房价及住宅承受能力问题迫使部分人向外迁移，又会影响到其他区域的房价。

2．交易与搜寻成本

交易与搜寻成本形式上的矛盾是市场结构的一个重要组成部分，这些矛盾将导致住宅供需及住宅价格的反应表现出惯性特征。交易成本是住宅总价中用于动态调整过程的一个依据，但在微观层面，作为生命周期模型的组成部分，交易成本可以更加正式地进行模拟。在没有这种成本时，标准模型可以假定为回应需求冲击时无代价且即时的价格调整。在这种情况下，住宅销售和空置的数量预计不受影响。但是，搜寻模型要求至少从三个方面对这种范式进行修正：(1)如果卖方在修改价格预期时比买方响应需求冲击缓慢，那么销售和空置都将受到影响：(2)在市场上保守价格随时间而降；(3)价格越低，交易摩擦越大。这些因素表明，价格在每个区域都不会迅速发生变化，存在某种形式上的滞后性调整。然而，没有研究表明，在这些情况下会出现哪种价格方面的空间特征。

3．资产转移

Stein指出，销售与价格呈正相关可能是因为信用市场不完善。如果要迁移，现有的自住业主不得不支付购房首付款，那么买卖行为可能就取决于现有住宅的价值。因此，英国其他区域的房价与东南部的房价相关也表明，当房价上升时，从东南部迁出的购房者因资产增加而具有更强的购买能力，从而推动其他区域的房价上升。如果出于套利目的，通过异地投资也可以产生同样的效果，而没有实质性的家庭迁移。

4．空间套利

大量研究认为空间上的套利行为能够消除回报的差异。尽管搜寻成本理论表明过高的回报并不一定能消除摩擦，是资金流动而非家庭迁移导致了这种结果。价格的空间效应在相邻城镇之间比较显著，而不是在非相邻城镇之间。

5．房价决定因素的领先／滞后和趋同关系

房价决定因素的领先／滞后、趋同关系也可以引发“波纹效应”。由于收入是决定房价的最重要因素，那么收入随时间变化的空间特征就显得尤为重要。Homans的研究表明，英国南部地区的经济首先增长，使该区域收入增长领先于其他区域，加之住宅无弹性供给(特别是东南部地区)，房价上涨也领先于其他区域，在一定程度上引发了房价的“波纹效应”。