应德国中部地区房地产协会和英国米尔顿·凯恩斯新城政府的邀请，中国房地产及住宅研究会考察团一行7人，于2007年1月24日至2月3日赴英、德就房地产市场及住房社会保障等问题进行考察。通过座谈交流、参观城市建设和住宅建设项目，使我们对英、德的房地产市场和城市开发建设及市场“无形之手”和政府“有形之手”对楼市发展的影响有了一定的了解。有关情况报告如下。
英国：政府调控过热的楼市，新城开发增建经济房
前几年，绝大多数经济发达国家均出现了房地产过热的情况，具体表现为房价上涨过快。以英国为例， 2002年房价涨幅达到1983年以来的第二高升幅，全国住宅平均交易价格同比上升了22.6%，其中英格兰东北部的约克地区房价同比上升35.3%，西南部各地区升幅达33%。英国的住房交易也与其他经济发达国家一样，主要是现存住房即二手房交易。新增住房的交易同样畅旺，尽管其价格要比二手房高出 30%左右。据有关方面统计，2002年的房价快速上升导致了房价收入比的大幅上升。英国的房价收入比在上世纪末时，只在3以下;2001年一季度达到了3.5，2002年4季度升至4.8l，伦敦各区达到 9.3—10.6。2004年英国平均房价比1995年高出165%，1996—2004年房价年增长达11.36%。
英国2002年和2003年的房价疯涨，使房价问题从经济领域延伸到民生领域，开始成为一个社会问题。第一，高昂的房价使首次置业人士买房出现困境。据有关统计，首次购房者的比例1996年初时占 53%，至2003年6月时降低到28.7%，创下自1974年开始统计以来首次置业人士占购房者比例的最低值。第二，房价高涨导致了个人和家庭负债大幅上升。由于高房价产生财富效应，使已购房者感觉到自己财富增加了，于是他们以住房作抵押，向银行借钱进行消费，从而使英国家庭的负债大幅上升。1997年时英国个人和家庭负债为5000英镑，2004年1月为1万英镑，有报道说现已突破2万英镑。第三，连年高涨的房价已产生了泡沫。有著名的研究机构认为，2004年7月时，英国房价被高估了30%。第四，投资购房严重挤压自住购房，投资者成为房价上升的重要因素。第五，房价高涨使“核心工作者”行业(比如警察、教师、护士等)的人士买不起房，致使英国中央政府和一些地方政府被迫出台有关政策，为“核心工作者”提供住房补贴。
在这种情况下，英国首相办公室在2003年破天荒地干预住房市场，一方面为市场提供真实、全面的信息，同时修订规划，改革英国“低效的住房供应体系”，增加住房供应。同时，促使英格兰银行把调控房价作为货币政策的一个重要部分。从2004年2月开始了英国央行为调控住房市场的连续加息行为。经过10个月的 5次加息，使央行基准利率由3.5%上升到4.75%，带动房贷利率由4.25%—5.5%增至5.52—6.75%。这给了市场一个明确的信息：央行将不惜以其他行业如制造业受打击的代价坚决控制房价。到2004年9月，房价的宏观调控取得了初步效果，房价走势出现了转折，市场的气氛也出现了重大转变。英皇家特许测量师学会报告称：市场上对进一步加息 的忧虑抑制了需求，经纪人手上待售的房子比上年增加了3成，但成交率大降，使市场出现了供过于求的局面，2004年房价涨幅比2003年下降了0.8个百分点，2005年涨幅为9.4%，自2004年以来，首次涨幅回到了一位数。
尽管如此，目前英国房价的整体水平仍然较高，导致首次购房者买房困难。这一点，我们在考察米尔顿·凯恩斯新城时，也明显感受到了。
米尔顿·凯恩斯新城(以下简称新城)位于伦敦西北200公里外，处在伦敦、牛津、剑桥之间的地带，现在总用地为9000英亩，已居住2l万人口。该新城是1946年英国确定建立32个新城中最大的一个。 1967年新城开始新建，其目的主要是为缓解人口、就业、住宿对伦敦的压力。
新城开发之前，先由新城政府指定合适的开发公司。开发公司拥有三项权利：1.投资的权利;2.规划的权利;3.在城市土地市场上销售已开发土地的权利。土地开发的费用由开发公司通过商业贷款等途径筹集。新城土地是从农场主手中收购的，开发公司通过土地开发获得了丰厚利润。据介绍，现在的农地价格为每英亩1.5万英镑(1967年时仅为650英镑)，而出售时住宅用地为180万英镑，相差120倍。 1973年开发公司基本完成了任务后，已将资产全部移交给了新城管委会。
1970年在确定新城规划时，明确其主体指导思想是：规划和开发新城着眼于40年的发展，有6个核心价值：1.就业机会和自由选择;2.方便的迁移和通道;3.平衡的多样化(包括总体规划、房屋设计和就业);4.迷人的城市(环境、绿化、设施);5.公众的知情和参与;6.高效和实干。
目前，这个新城经济活跃，就业充分，共安排了12.4万份工作，失业率仅为1.7%。生产型服务业占据很大比重，在就业人口中商业服务人口占16%，零售业人口占14%，批发业占10%。人均年产值仅低于伦敦，达到2.2万英镑。
在新城规划中，贯彻了分散设计的理念，通过网络格状，减轻上、下班的交通压力。在新城的中央商务区，为了吸引更多人来居住，建设有购物中心、剧院、运动场以及许多娱乐场所。在一定的范围内建立一个社区中心，社区中心配有一定的商业服务网点。新建一个社区中心，先建学校，后开发住宅。社区中心的住宅有较高档的排屋，也有专供中低收入家庭买或租的经济房，它们往往挨在一起，没有这个小区、那个小区之分，是街坊式的布局。
新城的住宅发展分为两个阶段。第一阶段是1973~1980年，主要是由当地政府主导建造房子，多为社区用房：第二阶段是1980年以来，以私人住宅为主，一般是独立住宅或联排的低层住宅，也建了一些多层公寓。其开发建设注重了3个关键问题。一是在分散型城市中，组织好交通运输系统;二是处理好污水和垃圾;三是较好的邻里关系。
前几年新城的房价年均增长10%，使首次置业的年轻人买房困难。为此，新城政府已决定在未来要建一定数量的经济房，每套售价要控制在家庭年收入3倍左右。经济房将交由当地的房屋协会(非盈利机构)开发和经营，其供应对象为：1.无家可归者;2.低收入者;3.多子女家庭。要通过申请、排队等候获得。有关特定的人，比如教师，可优先购买，因为新城要吸引教师。经济房的政策很灵活，一套房子可以先买一半的面积，另一半可以租用，以减轻购房者一次支付的压力。经济房在理论上是可以上市的，但要先卖给房屋协会。[page]
德国：二手房交易占总量9成以上，自有住房只占2成多
据德国中部地区房协主席苏·阿切尔先生介绍：现在供市场上销售的私人住宅新建量较少。一个原因是在住房交易量中，新建住宅交易—般只占到交易总量的5%—10%，也就是90%以上是二手房交易。因此在德国，房地产业人士主要是由房地产经纪人、中介机构和物业管理企业构成，德国的房地产业协会就是由以上人士组成的民间机构。另—个原因是德国的人口在减少，且租房的人占多数。当我们提到德国的自有住房率时，主席先生一再强调只占22%，而且长期以来都是这样的比例。
为何自有住房比例不高，是不是买房不合算，租房合算呢?主席先生的回答是否定的。他说，租房比例高的原因大概有以下几个方面：一是德国人换工作、搬家的频率高，影响了置业。二是德国人相对保守，一般需要攒够了房款的一半时才买房，而许多人往往很难攒够这么多钱，于是只好租房。三是银行为了防范风险，对房贷卡的很严，不太热衷于个人住房抵押贷款。
主席先生介绍说，买房者必须有房价总额30%的资金时，银行才能提供住房抵押贷款。在法兰克福，一套中等水平的住房(在市区为120平方米左右的公寓套房，在郊外为120平方米左右的联排别墅)一般价为20—35万欧元。而一个普通家庭的月收入一般在2000欧元左右。这种情况下，一般家庭需要10— 15年，才能够存满7万欧元即房价的30%，才能有资格向银行贷款买房。他说，购买一套价值20万欧元的住房，实际要付出22.5万欧元，因为须支付0.8万欧元的税、1.3万欧元的中介费以及0.3万欧元的公证费等。青年人买房时，父母可能会赞助一部分，但不会太多，比如1—2万欧元，或者请父母做担保。
在2005年及其之前的60年中，德国政府鼓励和帮助居民买房，给予首次购房者买房补贴。首次买房家庭每年享受1250欧元的住房补贴，后曾增加到每年2500欧元，连续补贴8年(最多补贴达2万欧元);有孩子的家庭每个小孩可增加每年750欧元的补贴。但是这项补贴于2006年取消了。我们问主席先生，为什么取消?他的回答于脆、简单：国家没钱。
为说明买房者的生活状况，主席先生又给我们算了一笔帐：买房者首付房价款的30%之后，每年须向银行还本付息。按总房价款22.5万欧元，首付6.5万欧元，其余16万欧元每月还本付息400欧元左右，加上每月水电费用约300欧元，则每个家庭的住房费用需700欧元。对于—个月收入2000欧元的家庭来说，还剩1300欧元作为居住之外的生活费用，不能算宽裕。
然而，对于—个租房家庭而言，租上述同样面积和标准的房子，每月约需支付房租、水电费约1100欧元左右，要比买房家庭多支出(首付款不算)。
明明买房比租房合算(这在市场上是合理的，否则无人去经营出租房了)，为什么租房人多而买房人少呢?主席先生解释说：由于这几年德国经济不景气，失业率达10%，曾发生过几百万人还不起房贷，导致银行出现不良资产，甚至倒闭。因此银行对房贷从严，达不到房贷水平的家庭不给房贷，只好租房。
当问到德国的住房社会保障时，德国朋友回答很干脆：没了。原因是国家没钱，也没有房子。他认为现有无家可归者大多是吸毒者、游手好闲者、有工作不愿干的人，这是他们自己的问题;有正常工作的人，一般总有房子住。几点体会：
1.政府调控房价，主要采用金融、税收等经济手
英、德均是市场经济国家，房价的升降完全由市场的供求关系决定。但当房价在市场这只“无形的手”的作用下，出现过快增长，并出现房地产泡沫时，各国政府没有采取放任自流的态度，而是通过政府这只“有形的手’，进行调控。英国政府采取的主要手段是上调银行基准利率，即通过利率杠杆宋抑制过旺的需求。实践证明，在市场经济条件下，利率杠杆的作用是明显的。在房价连续出现高涨时，英格兰银行为促使楼市降温、房价趋稳，连续五次升息，成效明显。相反，当经济出现衰退、房地产市场走低时，则采取降息手段，比如2001年英格兰银行连续七次降息，促进人们买房，楼市升温，推动经济复苏。
在房价出现连续的高涨，导致首次购房者购房困难时，为满足居民住房的基本需求，英国政府在调控房价的同时，又采用税收杠杆来调控。一是在调高房地产交易印花税的同时，免除首次购房者的印花税。这样可以“一箭双雕”，一方面，通过调高税收，抑制住房投资需求;另一方面，免除首次购房税收，减轻首次购房者的负担。二是英国新城政府对凡是购买用于投资的第二套住房的，规定要交纳“政府税”，而用于自住的则不必交;没人用的房子要交纳空置税。
2.注重建筑节能和房屋设计的紧凑
德国同行告诉我们，由于德国政府经济方面的原因，原给予首次购房者的买房补贴己于2006年取消。但是，政府财政对于新建房屋采取节能措施的增设了奖励。比如利用太阳能的住宅，可得到3000— 5000欧元的奖励;利用地热的，每套住宅又可得到1万欧元的奖励。德国和英国新建的房子，多为形体方整(墙体系数小)，见不到“大飘窗”，利于保温。新建住宅的门窗、墙体、屋面，均为防热保温材料。英国新城的公共建筑都采用保温措施，并利用太阳能、地热等节能技术。
尽管德国的人均GDP已达到3万美元，但他们新建的住宅，面积都不大，联排式低层住宅每套面积 120平方米左右，多、高层住宅套内面积在80平方米左右。
3.为中低收入家庭提供经济房
最近几年，由于出现房价的连年高涨，房价的涨幅超过居民收入的增长，致使房价收入比大幅上升，从而使首次购房者出现了买房困难。为此，英国中央政府和一些地方政府正在采取多种渠道去解决中低收入家庭的住房问题。比如，采取低息贷款，由房屋协会提供经济房等，经济房还可以半买半租，比较灵活。
4.十分注重生态环境，体现以人为本
新建一个聚集几十万人的城市，首先要考虑的因素是什么?英国米尔顿·凯恩斯市规划和管理委员会给出的回答：一是就业，二是交通，三是生态。建设新城是为了缓解城市化过程中大城市的各种压力，是为了给生活在新城的人创造方便、舒适的环境，既体现了以人为本，又贯彻了可持续发展的理念。[page]
人们能到一个城市住下来，要安居乐业。第一必须能找到合适的工作，才能生存;第二，要进出方便，效率高;第三要有好的居住和工作环境，关怀人的健康。英国新城的分散布局、网络状交通、20%的绿地以及湖、河、防洪措施等规划考虑，都是值得借鉴的。
作为城市建设的指导思想，特别在开发一个新城市、一个新区时，我们首先想到的是什么呢?可能往往注重于吸引外来投资，有多少项目，占多少用地。有的在很长时间里以“单一的经济开发区”去规划和开发，有的则集中建住宅。前者，一到晚上成了“黑城”，没了人气，后者则成为没有就业机会的“卧城”。在很长时间里，人们在“卧城”与“黑城”之间来回奔波，交通拥堵，生活不便，浪费了许多时间和能源。这样的情形，在我们快速城市化和工业化的进程中比比皆是。借鉴他国的经验，在新城(区)建设中，既注重环境资源的生态平衡，又注重人的活动的生态平衡，应当成为我们的开发建设准则。
顾云昌 中国房地产及住宅研究会副会长
