随着上海经济持续发展和国际化进程的不断深入，上海房地产市场中的写字楼、商铺等商业地产备受关注，即使在住宅价格出现波动时期，商业地产仍保持了相对的稳定性和良好的发展前景。因此，在上海购买商业地产也成了许多境外个人和机构的所爱。
但在2006年7月，国家六部委联合下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称“171号文”)。随后，上海房地管理部门及各区县房地产交易中心也陆续开始执行这一“限外政策”。上海房地产律师结合国家有关政策法规和目前上海房管登记部门的操作实践，就境外人士如何在上海购买商业地产，提出下列必须遵循的两个原则和四类方式。
一、“自用”原则。
除了外商投资设立房地产开发、经营企业外，境外人在上海购买商业地产必须是自用的，要与自身的需求相匹配。
二、“商业存在”原则。
“商业存在”原则是“自用”原则的延续。商业地产是用于商业经营的，因此，自用用途的购房者必须在上海拥有可以从事商业经营的公司企业，否则不能作为购买主体;而非自用用途的购房者，也必须按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。基于以上原则，境外自然人是不能购买上海商业地产的。
目前，可行的境外主体在上海购买商业地产的方式有四类：
一、境外机构的上海代表处购买。
境外公司、企业在上海设立代表处后，因代表处办公需要，以代表处的名义购买商业地产。
二、设立外商投资企业购买。
境外公司、企业、自然人投资设立外商独资企业或中外合资、合作企业，因企业经营需要，以外商投资企业的名义购买商业地产。
三、外资并购内资企业取得被并购企业的商业地产资产。
采取外资并购方式取得被并购企业的资产，并购手续必须经外资委和有关部门批准。
四、设立外商投资的房地产开发、经营企业。
“171号”文对外资进入房地产开发经营行业提高了相应的门槛，这是国家对房地产行业宏观调控在外资领域的体现，也有利于优胜劣汰，使更有实力和能力的境外房地产企业参与中国的房地产市场。
同时，境外主体在具体购买过程中，国家和上海对境外人购房的结汇、银行贷款都有一定条件和规定，必须予以关注，按有关规定操作。
