近期,所谓的“空置率”之争无疑成了市场关注的焦点,除了数据的高低之外,其实空置房对市场最大的影响就是会形成二次上市。另外在当前楼市调控不断趋紧的情况下,对于投资者来说避免持有空置房尽力提高出租收益也是非常重要的。
空置率成悬疑
近期,房地产市场出现了一个“人造”的热点,那就是引起市场广泛争论的所谓“空置率”。近一段时间以来,有一个消息被广泛传播开来,据称国家电网公司在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房足以供2亿人居住。这个消息在当前房价居高不下的现实环境中,无疑成了一个导火线,一下子引发了市场的巨大震动。
不过,国家电网立即就此事进行了澄清,有关人士表示,国家电网从来没有统计和发布过此类数据。而且由于我国用电情况比较复杂,通过电表使用情况来反映房屋空置率是不现实的,比如几户合用一表、使用插卡电表等,都无法真实反映房屋所有者的居住情况。如果一户居民拥有两套住房,轮换居住的话,两套住房都有连续的用水、用电记录,更是无法贸然判断房屋是否空置。有专家认为,这样的用电调查会造成误差,如住户可能外出旅游,没有在家。另外,调查的电表都是安在楼道能直接看到数字的,没有入户调查,这也会存在误差。
没过多久,权威部门国家统计局也发布了一个数据,不过这似乎与“空置率”无关,而是关于待售面积的。国家统计局日前公布的数据显示,今年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米,同比增长6.4%。不过,针对目前市场关心的住房“空置率”,国家统计局并未公布。数据显示,2005年以来全国房地产开发企业商品房待售面积绝对数量总体呈增加态势,但是在增长率上,2006和2007年处于负增长,而2008年末商品房待售面积增幅最多。分年度看,2005年末商品房待售面积为14679万平方米,同比增长2.7%;2006年末为14550万平方米,同比下降0.9%;2007年末为13463万平方米,同比下降7.5%;2008年末为18626万平方米,同比增长38.3%;2009年末为19947万平方米,同比增长7.1%。待售与空置,这其实完全是两个概念,一切的一切让人们心中的疑惑更大了。
各方争论激烈
的确,虽然国家统计局抛出了一个待售面积数据,但这并不能解答人们心中的疑问,显然,至今为止我们都无法从官方渠道获得有关空置房面积的答案。于是,这一悬疑也引发了一场大争论,市场的方方面面都卷入了其中。
一家网站发起了民间的数灯运动,其调查报告指出,从灯火辉煌到黑灯瞎火,上海小区的“黑灯率”反差极大。从区域看,浦东、闵行、长宁等区板块的“黑灯率”较高,分别为69%、67%、84%,浦东和闵行的受调查小区有接近七成的房子晚上不亮灯。显然,如果“黑灯”真能代表空置房的话,这样高的“空置率”显然是令人咋舌的。然而,任志强却用这样的话予以了回应:“我要笑喷了。那饭店里、商场、影院、大街上、地铁,那么多人在哪里住？ ”
由此,一场有关空置房的口诛笔伐正在逐渐蔓延开来。任志强认为,内地2005年拥有第二套住所的居民家庭占比是8.6%。从2005年到2008年,拥有第二套住所的居民家庭只增长了0.9个百分点,达到9.5%,略高于美国,并且分布于不同的收入家庭,即一部分为原有私房或房改房、一部分为商品房。尤其是其中用于出租和偶尔居住的比例超过了80%,其他用途的仅为这部分9.5%家庭中的19.3%。扣除掉出租和偶尔居住,城镇居民家庭真正空置的房子只有230万套左右。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为,6540万套空置房的数据很“雷人“,实不足信。他指出,以2009年底我国城镇人均住房建筑面积达到29平方米左右来计算,则全国城镇存量住宅总面积为180亿平方米;若按套均100平方米计算,则6540万套住宅的建筑面积为65亿平方米,这就意味着当前我国城镇住宅空置率高达36%。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示,房地产开发商有一定的库存应该说是很正常的,因为盖好的房子不可能一下子就卖光。不过,商品房待售面积跟住房空置面积是两码事。对此,国家统计局也回应称,商品房待售面积不等于住房空置面积。商品房待售面积是房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积,住房空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。
二次上市是压力
其实从广义上来看,所谓住房空置,就是住房处于没有进入交易或使用环节的一种状态。中国究竟有多少空置房,没有官方的权威统计。国家统计局曾在2008年前每年都公布全国住宅空置面积数据,但2009年之后就不再公布。早在2006年,针对国家统计局公布的当时空置房面积,业界展开过一次大争论。北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为国家统计局计算公式严重失当,实际空置率不到1%。而中国社会科学院金融研究所研究员易宪容则认为当时的空置率已达到26%,超过国际警戒线。双方差别很大。
长期以来,在房地产市场,如果谈到“空置率”这个词,很多人都会觉得这是一个老得不能再老的话题,并没有什么特别的新意。不过,虽然有这么多的数据出现在我们面前,但一个不争的事实就是,目前对于“空置率”还并没有形成一个完善的体系来进行测算,对其定义也有着多重理解。现在,虽然各方争论激烈,但从记者实际了解的情况来看,空置房的现象是确确实实存在的。记者身边就有多个投资者,他们买的房子就空置在那里,而这些房子大部分都分布在城市的外围地区。
归根到底,空置房之所以备受关注,是因为购买此类房屋的人不是为了自住,也不是为了通过出租而获取收益,而是希望能够再次出售来获得投资收益。说白了,就是二次上市,是楼市中看不见的潜在供应,会对市场造成不小的压力。此类二次上市房源最大的特点是不确定性,在市场好的时候,许多投资者都会把房子捂在手中,希望能卖个好价钱。而如果市场发生趋向性的变化,这些房源就有可能集中涌出,瞬间放大的供应量会对市场造成伤害。其实,这就很容易解释为何城市外围区域楼市总是率先出现下跌的原因。当前,在一系列相关调控政策的作用下,这样的二次上市会对市场构成多大的压力,还有待我们进一步观察。
提高租金收益
从本质上看,空置房说到底就是一种筹码的概念,记者有一位朋友绝对不能算是个“炒手”,但受市场影响他也在上海外环地区投资了一套住宅,现在虽然早已交房了,但房子却还空关在那里。朋友的观点是房子终究打算是要卖出去的,所以也就不装修了,但毛坯房在租赁市场上却是很难找到客户的。这位朋友的例子在当前市场中可以说颇为典型,对于他们来说买房最终是为了卖房,这种行为较多地聚集在一起,于是在一些楼盘中出现所谓的空置现象也就不足为怪了。[page]
然而现在市场的情况正在发生变化,对于那些空置房持有者来说,记者认为当前的首要原则便是提高房屋的出租收益。显然,如果你看重的是短期投资,那么目前对于绝大多数投资者来说,可能都已经获利,则可以考虑及时出手,以便资金落袋为安。这对于那些过分依赖银行贷款,而且资金链绷得很紧的投资者,是一个不错的选择。因为在盘整期间,会产生很多不确定的因素,从而导致房地产市场产生不可预知的变异。
而对那些资金较为充足、而且仍然看好楼市长期发展态势的投资者来说,他们可能还会考虑继续持有,但记者认为持有周期可能会大大加长,所以如果让房子一直空置就不那么合适了。目前,许多地区的房屋租金已出现了上涨迹象,那么投资者就应该积极地把手中的房子租出去。尤其是对于自己手中的毛坯房,投资者应该考虑进行适当的装修,以提高它们的出租可能,增加自身的投资收益。
