城市住宅小区内的车位登记问题

最近，不少房屋登记同行在网上探讨城市住宅小区的车位登记问题，意见颇为分歧。分歧主要在两个方面：一是对车位的客体认识。车位，尤其是地下车位究竟是什么物?是房屋建筑物的附属物、还是建筑物区分所有权的专有或共有部分、抑或是地下空间权的客体?二是能否登记?如何登记?是单独所有权、还是建筑物区分所有的专有部分所有权、抑或是房屋的从物。

我们对于任何客观对象的认识，必须掌握对象的本质特征，弄清基本概念，方可对其进行归类研究，区别对待，以解决实践中的问题，做好房屋登记工作。

《物权法》136条虽然已将空间权问题纳入到建设用地使用权，作为用益物权类型。但是，笔者以为调整空间权的物权立法基本属于空白。第一，对于地下空间权需要解决客体纵向上的终点问题，如日本地下空间的标准，通常是建筑物基础支撑层十米以下作为空间的基准。芬兰、丹麦、挪威也规定私人土地在六米以下即为公有。第二，地下空间是一个三维立方体，登记上要记明上下范围，要解决高程测绘问题。第三，我国目前已有个别对地下空间的单行法规和地方法规，如《中华人民共和国防空法》、建设部《城市地下空间开发利用暂行办法》和《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》等，但多涉及土地使用权利用方面的规定，对相关建筑物及权益并未形成明确而清晰的制度性安排。第四，在我国开发建设实践中，对于地表权的支配范围不仅存在于地表平面，更主要的是利用地表上下空间。如出让取得建设用地使用权的房地产开发建设单位，需使用地下一定范围的空间夯地基或者建造车库。由此可见，因开发建设住宅小区而建造的车库、车位，属于《物权法》第六章规定的建筑物区分所有权的范畴。

小区车位既然是建筑物区分所有权的范围，它就不是一般的单独所有权。因为《物权法》 71条明确规定：建筑物区分所有权是由业主的专有部分所有权，专有部分以外的共有权和共同管理权组成的复合性产权。既然是这样，那么小区车位究竟是专有部分还是共有部分呢?不可一概而论。而是就车位存在的不同情形，法律做出了不同规定。基本上分三种情况：

一、地上占用共用部位的车位属于管理设施。《物权法》第七十四条规定：“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这是因为该法第七十三条规定了小区道路除属于城镇公共道路外，属于业主共有；小区的其他公共场所属于业主共有，而在其上设置的停车位，实质上是小区共有部位的一种表现形式，是满足小区业主停放汽车的一种管理措施。既不是区分所有权的专有部分，也不能再重复确定为共有部分。所以，不应属于房屋物权登记的客体，无需登记。

二、规划设计属于特定专有部分使用的车位，类似专有部分的附属物。我之所以用“类似”二字，是因为我国自1994年颁布《中华人民共和国城市房地产管理法》，1997年颁发《城市房屋权属登记管理办法》以及该办法废止后2008年颁发的《房屋登记办法》，都只对土地上的房屋权属登记作了规定，并无明确规定各类不动产的附属物的权属登记。但是，此类情况往往在土地使用权出让合同中以土地用途、在规划设计中以特定使用范围所确定。如别墅区院落里的车位、底层楼盘的附属花园内的车位、复式建筑通连的地下车位、和连带房屋的车位等。而且这种车位开发建设单位在建房前或在买卖合同中对购房人以及利害关系业主给予了说明或明示。根据《房屋登记办法》第二十条(二)项规定的“申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致”的要求，可作为特定专有部分的附属设施予以登记。在开发建设单位初始登记时记载于登记簿上并注记在房屋所有权证上，不能作为专有部分进行登记。而且此车位要随房屋专有部分所有权一并转移，不可单独转让。

三、地上、地下车库内的车位，符合法定条件的是区分所有权的专有部分。这类车位是由规划设计确定，建在整幢建筑物的地下层或小区的独立的车库内。车位在构造上没有明显的外部范围，构造上也不表现为屋顶、墙脚、地板、门窗等。但是有隔离栏、地钉或固定的划线(能经常维护、明显)等。虽无“物理性的间隔”，但有明确的分界线。符合近代的“观念上间隔的”要求，具有构造上的独立性。在利用方面，不需利用相邻部分的门户出入，有独立的通道或与整个车库的公共走廊、公共通道相通，与其它车位不存在共享设备，能够排他使用，具有了使用上的独立性。构造上和使用上的独立性就具备了《房屋登记办法》第十条“有固定界限、可独立使用并且有明确唯一编号(幢号、室号)的房屋或者特定空间”的规定，也就符合了《物权法》第二条第二款“权利人依法对特定物享有直接支配和排他的权利”的物权概念，就可以登记为特定业主的所有权客体。所以，对这类车位应该按照基本单元对开发建设单位进行专有部分的所有权初始登记，单独记载于登记簿，发《房屋所有权证》。开发建设单位可以依据《物权法》七十四条第二款通过约定的方式，对该车位予以出售、附赠或出租。

(作者工作单位：安阳市房管局)