房屋登记中与监护相关的三个实务问题

刘守君 四川省犍为县房管所
一、特殊身份的父或母的监护人资格

尼姑甲欲出卖登记在7岁儿子乙名下的住房，甲与买方一起向登记机关提交了房屋所有权证、国有土地使用权证、买方的身份证、尼姑甲的出家证、尼姑甲与房屋所有权人乙的母子关系证明等要件，登记机关经询问当事人得知：乙是甲出家前的非婚生独子，父亲是谁不得而知；乙现随姨妈生活，患有地中海式贫血病，甲卖房是为了给乙治病；登记在乙名下的房屋是外婆生前赠与的。最后，登记机关以甲是出家人，不能做未成年人乙的监护人为由不予以登记。那么，尼姑甲可否做未成年人乙的监护人?

判定某人是否具有监护人的资格，一是看其是否在法律规定的监护人范围内：二是看其是否有能力履行监护人职责。笔者认为，房屋登记机关在办理业务时，只能履行力所能及的审查责任。判定某人是否有能力履行监护人职责，以保护被监护人的合法权益，关系到其健康状况、经济条件、道德品行等复杂问题，只要其具备到登记机关代被监护人办理登记手续的能力即应认为其有监护能力。本案中甲在法律规定的作为乙的监护人的范围内，同时也具备到登记机关代乙办理转移登记的能力，应当是乙适格的监护人。

由于甲有尼姑的特殊身份，相关法律并没有关于特殊身份的人不能做监护人的规定。法无禁止则可为，甲作为乙的母亲且具有监护能力，是其当然的监护人，甲出卖乙的房屋也是为了维护乙的健康，有资格代其申请因出卖房屋产生的转移登记。

二、共同监护

2002年10月，张某与丈夫程甲协议离婚，按离婚协议约定，夫妻共有的房屋转移登记在年仅2岁的独生女程乙名下，程乙随程甲生活。后来程甲再婚并有了新的住房。2010年2月，程甲为程乙筹集手术费，出卖了登记在程乙名下的房屋，并以监护人的身份与买方一同申请转移登记，试问：仅由程甲以监护人的身份与买方一同申请的转移登记可否批准?

要回答本案的问题，笔者认为需要明确三个问题：

1．登记在程乙名下的房屋所有权属程乙独自所有，该房屋虽然曾经是程甲和张某的共有财产，但所有权已转移登记在了独生女程乙名下，因此，此时出卖的是独生女程乙的房屋，不是程甲和张某的房屋。程甲和张某参与因出卖房屋产生的转移登记，他们行使的是对程乙的监护权，不是房屋所有权。

2．程乙属于无民事行为能力的未成年人，其父母虽然离婚了，但仍然是她的共同监护人并共同行使对她的监护权，登记在她名下的房屋要出卖，需由监护人共同代为申请转移登记，登记机关不应当核准仅由程甲代程乙申请的转移登记。在本案中，程甲是为了程乙的利益出卖登记在程乙名下的房屋，可以请求另一个监护人张某配合办理转移登记手续。如果张某不配合，程甲可以向法院起诉，请求判决张某履行监护义务，登记机关凭判决办理转移登记。

3．未成年人监护权的撤(取)销只能由人民法院决定。根据《民法通则》第18条和《民法通则司法解释》第21条的规定，不管是程甲，还是张某，只要没有人民法院撤(取)销他们对程乙的监护权的判决或裁定，他们就是程乙的共同监护人，出卖登记在程乙名下的房屋需由他们共同代为申请转移登记。所以，出卖登记在程乙名下的房屋时，在张某的监护权没有被人民法院撤(取)销的前提下，仅由程甲以监护人的身份与买方一同申请的转移登记不能被批准。

三、特殊被监护人的监护权

狱警赵某执行任务中因车祸成为植物人，妻子车某为了清偿家庭债务，将登记在赵某名下的房屋出卖，凭赵某成为植物人的医学证明和赵某所在监狱指定其为赵某监护人的证明，以赵某监护人的身份与买受人一起申请转移登记，登记机关可否核准?

《民法通则》对植物人是否属于无行为能力人或限制民事行为能力人没有作规定，对植物人的监护人范围和产生方式也没有规定。本案中，植物人赵某的妻子车某能否做他的监护人，如果可以，该如何确立她的监护人资格?

笔者认为，赵某对自己的行为没有预见能力和判断能力，对自己的人身和权益也没有保护能力，符合无民事行为能力人的条件，故车某应当先向人民法院申请确认赵某为无民事行为能力人、人民法院确认赵某为无民事行为能力人后，车某仅在赵某的待确认的监护人范围内，还不具有监护权。车某应当向法院申请认定为赵某的监护人，然后凭法院的确认证明与买方一起申请转移登记。车某仅凭赵某所在监狱指定其为赵某监护人的证明不能用作房屋登记资料，据此申请的转移登记不应当核准。