房屋承租人可否以侵犯优先购买权为由提出异议登记？

某县房产管理处询问：某人承租的房屋被房主出卖给第三人，我处受理该项转移登记的申请。承租人认为在同等条件下，他享有优先购买的权利，而房主在出卖房屋时并未征求过他的意见，侵犯了他的优先购买权。现承租人向我处申请异议登记，要求停止办理该项转移登记。问：对承租人提出的这一异议登记申请，登记机构是否应当受理(该承租人未办理房屋租赁登记备案)?

金绍达：首先，这一承租人所提出的申请并不是异议登记申请。

异议登记是当事人认为登记簿上已经记载的事项(登记已经完成)有错误，而登记簿记载的权利人又不愿意更正时才提出的。在本例中，承租人对出租人的房屋所有权并无异议，并没有认为登记簿记载的内容有错误，只是提出房主出卖房屋没有征求他的意见而侵犯了他的优先购买权。承租人要求登记机构停止办理该项转移登记，但这一转移登记尚未完成，买受人的权利还没有在登记簿上进行记载，所以谈不上记载错误。

据此，房屋承租人提出的是产权异议而并非异议登记申请，因而，本例中无论承租人是否办理过登记备案(房屋租赁合同登记备案是房屋管理部门的一项管理手段，是备案而并非物权登记。房屋租赁合同是否登记备案，对合同的效力并无影响)，申请异议登记不该受理。

其次，承租人以侵犯优先购买权为由提出产权异议，不能成立。

《最高人民法院关于执行〈民法通则〉若干问题的意见》第118条曾规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”如果这一规定仍然生效，承租人可以以此为由提出产权异议。但因《物权法》并未将优先购买权规定为物权，该权利因此并不是“对世权”，不能以此对抗第三人。正由于该条规定与《物权法》的规定有冲突。在2008年12月8日，最高人民法院以法释[2008]15号文废止了这一条规定。

2009年7月30日，最高人民法院又在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009] 11号)第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。

按《合同渤第230条规定关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，出租人应当在合理期限内通知承租人，这是出租人应尽的责任。如果出租人没有在合理期限内通知承租人，仍然要承担相应的责任，前述法释[2009]11号文也对此做了规定，但不会依此而影响房屋买卖合同的效力。所以，不能以侵犯优先购买权作为产权异议成立的理由。

承租人如坚持要阻止该项转移登记，可及时向人民法院申请财产保全。此外，《合同法》第 229条规定：承租的房屋被出租人卖给第三人并不影响原租赁合同的效力。