对已办理预告登记房屋进行查封的几个问题

某市登记机构询问：1．当事人已签订了商品房预售合同，但还没有提出预告登记申请，此时法院发出协助执行通知书，要求查封当事人购买的房屋，登记机构是否可以受理?2．如果上述当事人办了预购商品房的预告登记，法院发协助执行通知书要求查封该房屋，又应如何处理?3．当事人已办理了现房所有权转让的预告登记，法院是否还可以对这一房屋进行查封?4．已办理了抵押的预告登记的房屋，是否可以查封?如果可以查封，预告登记权利人是否还有优先受偿的权利？

金绍达：

1．法发[2004]5号文(最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》)第十五条已作了规定，即“被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋”、“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”，人民法院可以进行预查封。

因此，签订了商品房预售合同后，虽然还没有提出预告登记的申请，但只要有以下两种情况之一的，人民法院就可以进行预查封：一是房屋已经竣工，作为卖方的开发企业已办理了房屋初始登记；二是买方已办理了商品房预售合同登记备案。如果这两个条件都不具备，就不在法发 [2004]5号文所规定的预查封范围之内。

预查封和查封登记不同，原因是此时房屋所有权还没有转移为被执行人所有，所以采用预查封的方式以示区别。但预查封的效力等同于正式查封。登记机构仍然应当将预查封这一事项在登记簿上记载。按前文规定，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。

2．买房人既已办了预购商品房的预告登记，如买房人是被执行人，肯定可以进行预查封。

3．我国《物权法》对预告登记效力的规定是：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”(第二十条)。由此可见，预告登记所限制的只是预告登记义务人的处分行为，以保障预告登记权利人将来能实现物权(如取得所有权或抵押权)。因此，预告登记所限制的只是预告登记义务人的处分行为(我国台湾地区将预告登记和查封登记都列入限制登记，并定义为“限制登记名义人处分其土地权”所作的登记。这一规定比较易于理解预告登记的实质)，而不能及于其他。因此，即使办了现房所有权转让的预告登记，法院仍然可以进行查封。除了查封以外，对日后可能产生的判决或强制执行这类公法上的处分行为，经预告登记的权利同样不能对抗。

在既有现房所有权转让的预告登记、又有法院查封的情况下，登记机关在受理时，应按正常操作程序在登记簿上将查封情况予以记载。登记簿上应记载的事项是：预告登记权利人(买方)、预告登记义务人(卖方)、查封机关、查封文件及文号、查封时间等内容。

4．已办理了抵押的预告登记的房屋，法院仍然可以查封，而且，此时预告登记的权利人还不是抵押权人，因此，没有优先受偿的权利。