刁其怀 成都市房屋产权监理处
一、房产可否登记在清算组名下
当下，登记机构经常碰到当事人或法院要求将房产登记在清算组名下的情形，此问题的实质是清算组有无民事主体资格。
《公司法》并未明确清算组的法律地位，清算组并不是一个独立的民事主体，清算中的公司才是实体民事权利义务的承受者，其并未丧失法人主体资格，清算组只是清算中的公司的临时机构，执行以清算为目的的事务。《公司法》第187条规定，清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。由于清算中的公司并未丧失法入主体资格，需要其对外从事相应的民事活动时，尽管由清算组作为代表机构，但仍应以公司的名义进行。故房产不可登记在清算组名下，仍应登记在清算中的公司名下。
二、公司被吊销营业执照后能否买卖房产
公司被吊销营业执照并不等同于公司人格的消灭，如果公司被吊销营业执照后不经过清算就终止公司人格，必然会损害到公司利害关系人尤其是公司债权人的利益。《民法通则》第40条规定，法人终止，应当依法进行清算，停止清算范围外的活动。事实上，吊销公司营业执照终止的仅仅是公司的营业资格，公司不得继续新的经营活动，但公司的法人资格仍然存在。唯有通过清算程序完成公司注销登记手续，公司人格才得以消灭。公司的经营活动可通过其营业执照上的经营范围予以判断，公司买卖房产是否属于进行经营活动，要登记机构予以判断可能勉为其难。在这种情形下，由于公司取得房产，增加了公司的总资产，有利于以后的公司清算，增强了对公司债权人的担保能力，故取得房产是可以的。然而，对于公司出卖自己名下房产的，由于减少公司资产，影响到公司利害关系人的利益，因此应予以禁止。
三、登记机构对登记在公司名下的房产是否需收取股东大会的处置决议
股东大会是公司的权力机关，《公司法》第122条规定，上市公司在—年内购买、出售重大资产或者担保金额超过公司资产总额30％的，应当由股东大会作出决议，并经出席会议的股东所持表决权的2／3以上通过。根据这一法律规定，公司将其名下的房产出卖给第三人或公司的董事、高级经理，或是以公司名下的房产为他人提供担保的，应当经股东大会同意。但是登记机构是否必须收取股东大会的处置决议呢?股东大会的决议是公司的内部事务，公司对外交易时都是以公司的名义作出，如果要让公司的交易对方知晓公司的内部事务，无异于加重了交易对方的责任，破坏了民事交易的平等性。从民法的平等原则出发，公司交易对方无需审查股东大会的处置决议，登记机构同样如此。目前，仅有上市公司的信息必须随时披露，而一般的公司信息属于公司内部事务，无需披露。同时，根据物权的公示原则，登记记载的权利人即有权处分，因此，登记机构无需收取股东大会决议。
四、房产可否登记在分公司名下，分公司可否自行处分房产
这个问题的实质是能够进行房产登记的主体包括哪些?能够进行登记的权利人只有三类，分别为自然人、法人和其他组织。自然人和法人较好判断，难点在于其他组织包括哪些。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第15条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第40条等规定，分公司虽不属法人，但分公司是领取营业执照的分支机构，属于其他组织，故分公司也可取得房产登记。那么分公司可否自行处分 (抵押)其名下的房产呢?分公司不具备独立的法人资格，没有自己的独立财产，其名下的财产是作为总公司的财产而计入总公司的资产负债表之中，分公司对外行为一般须得到总公司的授权，其民事责任也应由总公司承担。分公司名下的房产事实上届总公司所有，但总公司将其登记在分公司名下，可理解为对分公司的处分进行了授权，根据物权公示公信原则，登记记载的分公司就是登记房产的所有权人，所有权人当然可处分其名下的房产，登记机构无需审核总公司的处置意见。最高人民法院《关于企业法人分支机构未经授权以登记在其名下的房地产为他人提供的抵押合同的效力应如何认定问题请示之答复》[2005民二他字第8号]认为，根据我国房地产法律关于登记确权规定之精神，企业法人的分支机构以登记在其名下的房地产为他人债权设定抵押，该抵押设定行为符合《担保法》规定的抵押权生效条件的，人民法院应当认定有效。
五、房产可否登记在业主委员会名下
业主大会与业主委员会的主体资格是较有争议的问题，《物权法》及《物业管理条例》对业主大会与业主委员会的主体资格并未作出明确规定。一般认为，业主大会与业主委员会没有独立财产，难以独立承担责任，因此，有人认为业主大会或业主委员会无主体资格。目前，在司法实践中，一般认为业主大会不具有诉讼主体资格，而业主委员会具有诉讼主体资格，《物权法》对此采取了回避态度，从《物权法》第83条的规定及《物业管理条例》的相关规定来看，业主委员会在民事活动中的职能是受到严格限制的，限定在与物业小区管理活动有关的民事活动。
在目前对于业主大会及业主委员会的法律性质没有定论的情形下，登记机构从稳妥的角度出发，对业主委员会提出的申请可不予受理。
六、备案与预告登记有何区别
首先，备案只适用于商品房，仅指商品房预售合同的备案。预告登记则适用于所有的不动产，按《房屋登记办法》第67条的规定，主要包括四种类型：一是预购商品房买卖，二是以预购商品房设定抵押，三是现房所有权的转让，四是现房所有权设定抵押。在实务中主要是第一种和第二种类型较多，第三种和第四种情形几乎不存在，因为在房屋取得所有权的情况下，再行转让和设定抵押已无障碍，当事人之间已无设定预告登记的必要。[page]
其次，现行法上对备案的效力没有明确规定，学界对备案性质认识不一，因此，也导致了实践操作中的混乱。如备案是否具有可诉性?是民事行为还是行政行为?在实行楼盘表控制房源之前，对同一房产，如果前面已经存在一个所有权，后又对该房进行了备案，根据一物一权原则，一个标的物上只能有一个所有权，因此应注销后一个备案。但如果该房备案在先，而后又被另一人取得所有权，在备案信息上的当事人没到场的情况下，就注销前一个备案，会引起一定的诉讼风险。目前，理论界与实务界都认为备案具有预防一房二卖的效力，因此，注销当事人的备案可能会影响到其权益。而预告登记的效力，《物权法》第20条有明确规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记由于是一种明确的登记类型，登记机构处理不当，会引起行政诉讼。
最后，备案为一种强制登记，是出卖方的单方义务，更多具有的是行政管理色彩；而预告登记遵循当事人自愿原则，需要双方当事人的申请，纯属私法范畴。须注意的是，同一房产在登记机构信息系统里既有备案又有预告登记的，必须为同一当事人，否则就是登记机构对一房二卖情形的熟视无睹，有失监管之责。
