不动产登记簿如何设立?如何防止登记簿记载错误?

《物权法》第十六条规定了“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，因此，登记簿具有非常重要的作用，今后登记机构的工作重点，应是对登记簿的建立和管理。

不动产登记簿在形式上是一张张格式统一的表格，一般每一起登记(每一件)即一个业务宗号为一页。对外发一本房屋所有权证，登记机构就相应有一页登记簿。所有权、他项权利、其它权利(如预告登记)以及应记载的事项(如查封、异议登记)都记载在同一页登记簿上。不动产登记簿的内容应当包括不动产的自然状况、权利状况以及其他事项等三个组成部分。

自然状况部分：记载房地产界址、编号、房屋结构、层数、面积、用地性质、土地使用年限等。

权利状况部分：记载所有权、他项权利以及其他依法可以登记的权利(如预告登记)的权利人名称、权利范围、抵押权的顺位、共有情况、收件日期、收件号、登记日期、业务宗号、权属证书号及补换权属证书情况等。

其他事项部分：其他依法应当登记的事项，如对权利的限制、权利瑕疵的说明等。

所有权、他项权利、其他权利(如预告登记所登记的请求权)以及应记载的事项(如查封、异议登记)都记载在同一页面上(登记簿对地役权的记载是一个特例，这是因为地役权不同于其它物权：地役权这一名称虽然是法定的，但是地役权的内容是由当事人自行约定的，情况各异，不易在登记簿上预设的栏目中表述。因此，可以将当事人对地役权的约定作为登记簿的附页附于登记簿)。

按各国所采用的不同的登记制度，登记机关在编制登记簿时采用两种不同的方式：

实行契据登记制和托伦斯登记制时，登记簿的编制采用人的编成主义，即是按所有权人在登记机关登记的先后次序为序进行编制。按这种方法，登记簿页次的编立和房地坐落、地号无关。但这种编制方式日后查阅不太方便。因而，实行托伦斯登记制时，虽然采用的是人的编成主义，但同时以地籍图来弥补登记簿的不足。

实行权利登记制时，登记簿的编制采用物的编成主义，就是按照不动产所在地的行政区域、地段、地号为序，进行编制。一般一个地块装订咸一本，大的地块也可以分册。我国台湾地区对登记簿采用了活页装订，以便于日后的增加或变更。

我国的登记制度兼有托伦斯登记制和权利登记制的特点，使用上述哪一种编成方法均属可以。在建设部组织修改权属登记办法的讨论时，对于登记簿的编制问题，绝大部分专家和学者都主张采用物的编成主义。

在计算机技术已经普及的今天，应当尽可能采用电子登记簿。《房屋登记办法》第二十四条第二款已规定“房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份”。电子登记簿的内容、效力和纸介质的登记簿内容是完全一致的，但处理比较快捷，可以在核准登记时自动生成登记簿(对登记簿制度建立以前已经登记的权利，也可以应用计算机软件，利用登记机关原有数据库的内容自动生成登记簿)，还可以消除登记机关从核准登记到登录登记簿之间的时间间隙(核准登记是登记机关在权属登记工作中的一项程序，而登记事项应当记载于登记簿，才能产生公示作用。在时间上看，核准登记可以在前，因为只有核准登记的不动产权利才能记载于登记簿。而记载于登记簿不能在前，最早也只能是与核准登记在同一时间。因而，核准登记和公示在时间上完全可能存在一个小的差异。今后，各地对登记簿的记载大部分都会采用计算机技术自动生成，完全可以做到核准登记和记载入登记簿在时间上的“同步”，使核准登记的时间即是记载于登记簿公示的时间。这样，可以避免因这一很小的差异而造成日后的争议)。[page]

当然，电子登记簿亦并非十全十美，主要的问题是数据库的安全。因此，应当严格管理制度，并适时进行备份(国内一些城市的登记机构还作了异地备份)，异地存放，以有效地防止各种灾害的侵袭。

登记簿的内容应当是统一的，因而，建设部《登记簿管理暂行办法》将对登记簿的格式、内容和管理规范作出统一的规定。

因为登记簿是登记机关记载房地产权利的法定簿册，因此，登记簿记载的准确性十分重要。为防止登记簿记载错误，应当从登记机构受理登记到审查的各个环节都十分注意。如果核准登记事项错误，登记簿的记载就不会准确。除了应保障权属审查的准确性以外，还要十分注意数据录入的准确。使用纸介质的登记簿时，登录完毕后，要逐一核对无误，纸介质登记簿的每一页均应由录入人、核对人签字或盖章以示负责。采用电子登记簿时，初审、复审人员在权属审查时，应同时承担核对已录入的数据是否准确的责任。

已记载于登记簿的内容，未经合法程序，不能对登记簿的记载做任何变更；即便是录入时的笔误，也应当严格履行合法的程序(如更正登记)。