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2003年，我在报纸上看到一则商品房预售广告，广告中宣传的小区设施、房间面积大小以及交通条件等都符合我的要求。看房后，我当即与开发商签订了房屋预售合同。之后，我按合同的约定支付了首付款，并在开发商交钥匙的时候及时交付了剩余房款。
随后，我便开始装修房屋。但3个月过去了，开发商并没有像其所承诺的那样交给我们房产证。虽多次索要，但开发商始终以各种理由推托。直到有人闹着要退房了，开发商才开始给我们去办房产证。但出乎意料的是，房产证上赫然标明我们的房产属于经济适用房，还搪塞我们说经济适用房同商品房并无多大区别。当我们表示不满时，开发商干脆一口咬定其出售的原本就是经济适用房。此举把我们所有的购房者都激怒了，但细细想来，购房合同上和广告上的确没有明确表明此房产的性质。
请问：经济适用房同商品房有何区别?我们应如何维权? (咨询者：潘先生)
律师专线解答
潘先生，经济适用房同商品房是完全不同的，主要体现在其性质、价值和购买对象上。
第一，根据我国《经济适用住房管理办法》第2条的规定可知，经济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品房。经济适用房是严格受国家政策控制的，其规定的种种优惠只能由市、县人民政府规定的特定对象所享有。而商品房是可以随便自由买卖，房屋价格等也不受政府政策的限制。同时，根据该办法第26条规定，经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益，具体年限和比例由市、县人民政府确定。个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。而且经济适用房的出让、出租也受一定的限制。
第二，我国《经济适用住房管理办法》第9条特别规定：“经济适用住房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。”
具体到您的情况，您在误购经济适用房后千万不能听信开发商所言，而应积极维权。因为根据《经济适用住房管理办法》第35条的规定，如擅自向未取得资格的家庭出售、出租经济适用房的或组织其集资、合作建房的，由经济适用住房主管部门责令建设单位限期收回；不能收回的，由建设单位补缴同地段的经济适用住房或集资、合作建房与商品房价格差，并对建设单位的不良行为进行处罚。同时，为了避免受到更大的损失，您可以根据《合同法》第52条第(五)项关于“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，向法院申请宣告您与开发商的房屋买卖合同因违反《经济适用住房管理办法》的相关规定而无效，要求其返还您交付的房款及利息，并赔偿您因此造成的损失。至于开发商所持的“一开始就声明出售的是经济适用房”这一说法更是站不住脚的，因为您与众多购房者都是按商品房价格购买的，到时只要出具房款的发票即可。
症结所在
本问题的症结在于咨询者对商品房与经济适用房的区别以及误购经济适用房该怎样维权认识不清楚。
律师提醒与注意事项
在签订房屋买卖协议时不仅要详细约定房屋质量、交付日期、房款等重要事项，而且对房产的性质也应加以明确约定，防止开发商在此做手脚。
如果在购房过程中遇到案例所述的情形，或是早已知道其是经济适用房而仍然贪图其价格便宜而去购买，都应该打消侥幸的心理及时退房，除非本身就符合经济适用房的购房条件，否则一旦被查出，‘购房者的利益肯定会遭受重大损失。如果利用弄虚作假、隐瞒家庭收入等手段骗购经济适用住房的，除将被追回已购住房或补缴价款外，还可能被追究行政责任。
经济适用房虽然价格便宜，但其受众多限制，如对购房主体的限制，对出卖、出租的限制，房屋面积限制以及不能再次参加集资、合作建房的限制等。所以，购房者在购买经济适用房之前一定要熟读有关法律、法规，避免不必要的麻烦。
法律链接
《经济适用住房管理办法》第二条、第四条、第九条、第十四条、第二十六条、第三十二条、第三十五条、第三十六条
《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条
