承租人优先购买权的范围

　　所谓承租人优先购买权，是指业主将房屋出租后，如果要出售该房屋，承租人享有优先购买的权利。根据承租人优先购买权的规则，业主在出售已出租的房屋时，必须先行通知承租人，在相同的条件下，承租人有优先购买的权利。只有当承租人表示不以相同的条件购买或者承租人所提供的条件不如其他人提供的条件时，业主才可以将房屋出售给他人。一般情况下，承租人优先购买权的范围，只及于他所承租的范围，对于没有承租的房屋，承租人不能主张优先购买权。

　　但也有业主要出售的房屋与承租人租赁的范围并不一致，却又有重合的情况。例如，业主将同一产权下的房屋分割出租，但是在出售时，却要将同一产权下的整个房屋一起出售，这种情况下，如何确定承租人优先购买权的范围?本市就曾经发生过这样的案例。出租人有一栋三层楼房，承租人承租了其中的二层作为厂房。后出租人将楼房整体出售给第三人，没有通知承租人。承租人在得知此情况后，即向法院起诉，请求解除出租人和第三人之间的合同，判令出租人以同等条件将房屋出售给自己。此案中关于承租人行使优先购买权的范围问题，引起了一些分歧。有人认为承租人的优先购买权只能及于他所租赁的部分，不能扩张到他没有租赁的部分，也有人认为，既然业主是出售整栋房屋，承租人又愿意买下整栋房屋，因此应当允许承租人在其他条件等同的情况下优先购买房屋。

　　从法理上来说，承租人的优先购买权只能及于其租赁的部分，不能及于其他部分。但是在承租人租赁的部分不能分割开来，或者虽然可以分割开来，但是出卖人要就承租人承租的部分在内的某一个部分整体出卖或者将建筑物整体出卖时，如果仍然坚持承租人只能就其承租的部分行使优先购买权，无异于剥夺了承租人的此项权利。因为承租人所承租的部分不可能从整栋房屋的产权下分割开来，所以承租人不可能购买到他所承租的范围内的房屋。因此，学术界的主流观点认为，承租人优先购买权的效力应当及于整个出卖的标的。购买整个出卖标的是同等条件之一，如果承租人表示只能购买自己所承租的部分，则视为不能提供同等条件，从而不能行使优先购买权。但是对此也不能僵化理解。如果同一产权下的物业是面积很大的整栋大楼，承租人仅仅承租了其中极小一部分，允许其优先购买权扩及整栋大楼，对于其他的购买人也是不够公平的。关于这一点，应当允许法官在个案中本着公平与诚信的原则进行调整。(作者为法学博士、复旦大学法学院副教授)