房屋承租人在共居人购买房屋后未表示异议，是否可以认定为该房屋由承租人委托购买?
案情简介
2005年3月18日，原告张某兵与北京市蓝某科技有限公司签订了房屋租赁合同，原告承租该公司位于北京市海淀区增某路92号的一套商品房，该合同中写明承租人为原告张某兵，租赁期限截止于2008年10月1日，每月租金3200元。2005年6月12日，原告张某兵的远房亲戚李某菲因无固定住处便与原告一起居住，暂住在原告张某兵租赁的房屋内，并每月给予原告张某兵一定的经济补偿。
2006年4月24日，该套房屋的所有权人北京市蓝某科技有限公司准备出售该套房屋。在原告张某兵表明无意购买此房的情况下，被告李某菲在征得原告张某兵的同意之下，出资购买了该套房屋。被告李某菲与北京市蓝某科技有限公司签订的房屋买卖合同中载明的房屋所有权人为李某菲，原告张某兵对此亦未提出任何异议。随后，被告李某菲与北京市蓝某科技有限公司共同前往北京市房管部门办理了房屋过户手续，房产证书上载明的产权所有人亦为被告李某菲。
在被告李某菲取得该房屋的产权证书后，该套房屋所在地的房价开始大幅度地上涨，被告李某菲购买的房屋已经超出当初的购买价10万余元。据此，原告张某兵后悔拒绝购买此套房屋，遂与被告李某菲商量再将该房屋以原价卖给自己，但其要求遭到被告李某菲的拒绝，双方遂为此发生纠纷。
原告张某兵认为，被告李某菲由于当初没有固定住处，遂与自己居住在自己承租的房屋内，而且被告每月向其支付一定的租金。其后，房屋的产权人出售该房屋，因自己对此房屋享有优先购买权，但鉴于本人没有剩余的资金，遂同意让被告李某菲暂时先行购买下来，以后等待自己有足够的资金后，再从被告李某菲那里买回，被告李某菲当初也表示同意。故在本人的建议下，被告李某菲买下了此套房屋，并随后与原房屋产权人办理了房屋过户手续，领取了房屋产权证书。现鉴于本人有足够的资金购买此房屋，被告李某菲应根据当初的约定，将此房屋出售给自己。更何况，当初被告购买此房屋之时，本人是享有房屋优先购买权的，被告李某菲先行购买房屋的行为亦系本人的委托购买行为，现本人要求回购此房的要求亦是正当的，被告李某菲应该根据以前的约定，将此房屋出售给自己。
原告张某兵的要求再次遭到被告李某菲的拒绝，双方在经多次协商未果的情况下，原告张某兵遂向北京市海淀区人民法院提起诉讼，要求被告李某菲将其购买的房屋出售给自己，并要求被告承担本案产生的一切费用。
被告李某菲认为，本人与北京市蓝某科技有限公司签订房屋买卖合同之后，遂共同前往北京房屋管理部门办理了房屋产权过户手续，并领取了房屋产权证书，该证书上载明的产权人系本人，也就说明本人是该房屋的所有权人，现自己对此房屋享有完全的处置权。现原告张某兵要求本人将此房屋出售给原告，其要求显然是不合理的，亦是违反法律规定的。故原告向法院提起的诉讼请求缺乏法律事实和法律依据，其请求是不能成立的，请求法院判决驳回原告的诉讼请求，并判令原告承担本案的诉讼费用。
法院判决
北京市海淀区人民法院经审理认为，本案被告李某菲与北京市蓝某科技有限公司签订房屋买卖合同系双方真实的意思表示，且双方在签订房屋买卖合同后共同到北京市房屋管理部门办理了房屋产权过户手续，领取了房屋产权证书。可见，被告李某菲与北京市蓝某科技有限公司之间的买卖行为应当受到法律的保护和支持。故本案系争的房屋所有权人应为被告李某菲，且被告对系争的房屋享有完全的处置权。虽本案系争的房屋先前由原告承租使用，并将承租房屋让被告有偿使用，但原告的上述出借行为并不能构成要求被告出售系争房屋的抗辩理由，故原告的诉讼请求缺乏法律事实和法律依据，其请求本院不予支持，予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第128条的规定，判决如下：[page]
驳回原告张某兵的诉讼请求。
争议焦点
房屋承租人在共居人购买承租房屋后未表示异议，是否可以认定为房屋由承租人委托共居人购买?
律师点评
在本案中，双方当事人争议的焦点问题是房屋承租人在共居人购买承租房屋时未表示异议，是否可以认定为该承租房屋是由承租人委托共居人购买?对此问题，曾有两种不同的处理意见：一种处理意见认为，原告张某兵作为房屋的承租人，依法享有对该承租房屋的优先购买权。但是，原房屋所有权人在出售该套房屋时，原告张某兵无意购买，此即表示原告张某兵已经放弃对该房屋的优先购买权。因此，被告李某菲与原房屋所有权人签订的房屋买卖合同合法有效。尽管原告张某兵对被告李某菲的购买行为未表示异议，但这并不等于被告李某菲接受了原告张某兵的委托，双方之间亦没有委托事实的存在，不能认定原告张某兵委托被告李某菲购买承租房屋的事实存在。故原告张某兵提起的诉讼请求缺乏法律事实和法律依据，应当予以驳回。另一种处理意见认为，原告张某兵是该房屋的承租人，享有该房屋的优先购买权。虽然原告曾经表示不愿购买该房屋，但在被告李某菲购买房屋时未表示异议，即可推定为原告张某兵接受了被告李某菲的购买行为。因此，应当认定为原告张某兵作为承租人委托被告李某菲购买承租的房屋，故被告李某菲应当将承租的房屋转让给原告。
上述两种处理意见，我们认为第一种处理意见是符合法律规定的。《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”在本案中，原告张某兵作为该房屋的承租人，根据上述法律的规定，其享有房屋的优先购买权。但是，在原房屋所有权人出售承租房屋时，原告张某兵已经明确表示不购买，此即意味着其已经放弃了该房屋的优先购买权。在司法实践中，权利主体为实现某种利益而依法为某种行为或不为某种行为的可能性，表明了权利既可以行使，也可以放弃，这是权利和义务之间的重要区别。因此，在本案中，原告张某兵享有优先购买权，意味着原告张某兵既可以行使优先购买权，也可以放弃优先购买权。但是，如果原告张某兵放弃优先购买权，则相应带来两个法律结果：一是原告张某兵拒绝优先购买房屋;二是原告张某兵不能反对其他人购买房屋。可见，在本案中，被告李某菲在与原房屋产权人协商一致后，取得了房屋的产权证书，既不违背原告张某兵的意志，也不损害原告张某兵的合法权益，因此被告李某菲和原房屋产权人签订的房屋买卖合同成立，应当受到法律的保护和支持。
在本案中，原告张某兵曾提出在原房屋产权人出售承租房屋时，当初因自己没有足够的资金购买承租房屋，遂建议由被告李某菲购买，故被告李某菲购买承租房屋的行为系自己委托其购买的行为，原告张某兵的上述抗辩理由是否成立?在本案中，被告李某菲与原房屋产权人之间的房屋买卖合同是不能认定为是由原告张某兵委托被告李某菲签订的，本案被告李某菲购买承租房屋的行为属于其独立的意思表示所为。我国《合同法》第396条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”根据上述的规定可知，委托他方处理事务的一方为委托人，接受委托的一方为受托人。而且委托合同必须是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理事务。因为受托人处理事务的后果应当直接归委托人承受，因此受托人处理委托事务是以委托人的名义和费用进行的。可是，在本案中，被告李某菲购买原房屋产权人的房屋完全是以自己的名义进行的，本案系争的房屋亦是由被告李某菲自己单独出资购买，并且房屋买卖合同中也写明了房屋所有权人为被告李某菲。因此，本案不存在所谓被告李某菲是以原告张某兵的名义和费用为原告张某兵处理委托事务的事实。另外，委托合同是建立在委托人和受托人相互信任基础之上的，受托人应亲自处理委托事务，即使转委托亦须征得委托人的同意。在本案中，原告张某兵和被告李某菲之间曾经存在信任，但这种信任是原告张某兵和被告李某菲共同居住的信任，而不是原告张某兵委托被告李某菲为其购买房屋的信任。因此，当事人双方之间不存在所谓的相互信任的基础。[page]
从以上分析可以看出，原告张某兵和被告李某菲之间根本不存在所谓的委托关系，被告李某菲购买原房屋产权人的房屋完全是出于自己的意思自治，与原告张某兵之间不存在任何法律利害关系，故原告张某兵向法院提起的诉讼请求缺乏法律事实和法律依据，其提起的诉讼请求是不能得到法律支持的，受案法院判决驳回原告的诉讼请求亦是符合法律规定的。
