到售楼处，应该了解些什么信息？

摘自甄灵宇律师著《房屋买卖法律自助手册》（上海人民出版社 2010年5月第1版 孙洪林主编）

阿宝按照上面的方式，找了几个条件相符的写在纸片上，按图索骥奔向了售楼处。一个笑魇如花的售楼小姐接待了他，先引导他参观了漂亮的沙盘模型，再给他出示了精美的楼书，然后介绍了即将到期的促销优惠，一切看起来都很美好，阿宝不由得动心了，接过了售楼小姐的预约书。不过，很快，他定了定神，想起了购房者“先天弱势”的告诫，把预约书放在了一边。

阿宝的困惑：到了售楼处，应该了解哪些信息？

律师提示：认购前必须验看证书。
签订《商品房认购书》（或预约书、预订书、预订合同、定金合同等）之前应该审查的文件：
《土地使用权证》
《建设用地规划许可证》
《建设工程规划许可证》
《建设工程开工许可证》
《商品房预售许可证》或《房屋所有权证》
《企业法人营业执照》
《房地产开发企业资质证书》
　　审查上述文件时一定要要求开发商提供原件，不能仅看复印件（复印件比较容易被涂改或造假）。并且必须验看包含的附页和附件，里面记载着抵押权状况、平面图、规划图等，这些附件中隐藏着决定自己权益的关键信息。下面就对以上证件的意义一一介绍：
一、《国有土地使用权证》
　　文件意义：
　　《国有土地使用权证》是证明土地使用者（单位或个人）已经缴纳土地出让金，获得国有土地使用权的法律凭证，受法律保护。
　　注意事项：
　　1.正式的《国有土地使用证》应同时加盖人民政府公章和房屋土地行政主管部门公章。
　　2.视不同情况，《国有土地使用证》上分别加盖《划拨土地使用证专用章》、《有偿土地使用证专用章》、《交纳使用费土地使用专用章》、《临时土地使用证专用章》。对于普通商品房，土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”。
　　3．如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者尚未缴足地价款，会给日后办理产权证带来隐患。
　　4．土地证不得擅自涂改，如有涂改痕迹应警惕。
　　5. 土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致。
　　6. 注意土地证上是否有土地使用权抵押记录。土地使用证上有一个备注页，如果开发商向银行以土地作为抵押进行了开发贷款，在土地使用证的备注页上会有注明。
　　7. 要求查看开发商支付土地使用金的收据。
二、《建设工程规划许可证》
　　文件意义：
　　《建设工程规划许可证》是表示有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。开发商在取得建设工程规划许可证后，方可申请办理开工手续。
《建设工程规划许可证》附有附图及附件，里面包括标有各个建筑高度的小区整体平面图，购房者可以通过该图判断开发商在广告和沙盘等宣传资料中作出的宣传是否可能兑现。这个小区平面图比较复杂，很细致，包含很多细小的图标，建议购房者能够请一位懂行的人士帮忙。
三、《建设用地规划许可证》
　　文件意义：
　　《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
　　注意事项：
　　1．如果卖房人没有建设用地规划许可证，则说明其开发的土地未经规划；
　　2．注意查验开发商所使用的土地在用途、位置和界限上是否与建设用地规划许可证相互一致。
　　特别提示：
　　《建设用地规划许可证》不能保证规划不变更。开发商可以申请变更规划，申请获得批准后，开发商就能够获得新的《建设用地规划许可证》，原来的《建设用地规划许可证》就失效了。
　　应对规划变更最好的办法是明确约定，开发商应当在变更规划申请获批后10日内书面通知买受人，并约定不通知时购房者有权退房和索赔，给自己保留退出的机会。
四、《建设工程施工许可证》
　　文件意义：
　　《建设工程施工许可证》是表示建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。
　　当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府的建设行政主管部门办理施工许可手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。
五、《商品房预售许可证》
　　文件意义：
　　《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。如果购买了不在《商品房预售许可证》允许销售范围内的商品房，房屋的产权将得不到保障。
　　注意事项：
　　1．注意查看该证是否在有效期内。
　　2．注意查看自己所要购买的房屋是否在许可销售的范围之内。有些开发商会挂羊头卖狗肉，用前期的预售证卖下一期的房子。
　　3．销售许可的证件应该在售楼现场悬挂。
　　4.如果是现房，开发商已经不需要再办理“预售许可证”，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门办理《房屋所有权证》。如果是房屋所有权证，一定要看清楚开发商的《房屋所有权证》是否包括想买的房子。
5.是现房的还应查看《建筑工程竣工验收备案表》。

（感叹号）特别提示：
有时售楼人员会告诉你，需要取得土地使用证、规划许可证、施工许可证等才能办理预售许可证，因此有预售许可证就说明有其它四证，只要看预售许可证就可以了。这话可以说基本没错，因为相关规定确实如此，只是法律规定和实际情况往往不能一一对应，联想到开发商的社会资源，使现实的复杂性加倍。所以谨慎一点没坏处。

六、《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》
　　文件意义：
　　根据《房地产开发企业资质管理规定》的规定，房地产开发企业不仅应具备企业法人资格，还必须取得《房地产开发企业资质证书》。如果开发商不具备房地产开发资质，可能导致商品房买卖合同无效或无法办理产权过户。至少说明开发商不够正规，有可能是那种能赚钱就造，赚不了就跑的投机商。[page]

　　如果该项目为委托销售的情形，即开发商委托房地产中介服务机构进行售房，则不但应审查开发商的《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，还应审查房地产中介服务机构是否为合法主体，即房地产中介服务机构是否取得工商营业执照和《房地产经纪机构资质证书》。
　　注意事项：
还应审查房地产中介服务机构的代售行为是否合法，即审查该机构的代售行为是否能够出具开发商作出的《授权委托书》以及打算购买的房屋是否在委托销售范围之内。
主管部门对房地产开发企业的资质划分了级别，并标注在《房地产开发企业资质证书》上。通常一级企业的注册资本比较雄厚，开发经营时间较长，工程质量合格率较高，技术人员要求较高。对二、三、四级企业的审查条件则逐渐降低。因此通过《房地产开发企业资质证书》上房地产开发企业资质级别的记载，可以初步判断开发商的实力。


友情提示：
阿宝购房时，碰上了楼市火爆的行情，阿宝为了签上一套异常热销的房子排了两天的队，其间辛苦简直罄竹难书，好不容易轮到自己时已经心力交瘁，就怕在紧要关头横生枝节前功尽弃，哪里还有底气提出“非份”的要求——要求开发商提供上述证书和证件等，开发商也懒得敷衍一个要这要那的麻烦先生。

不过，在绝对弱势的谈判中坚持自己的主张确实需要勇气。也需要一点智慧。可以在排队的充足时间里施展连横策略，集体要求开发商提供以上证书。开发商很凶猛，但也有寡不敌众的时候。当然这个策略对说服能力和组织能力有一点点挑战。或者事先组织团购，可以集沙成丘，壮大实力，当然这也需要一点等待，很多人根本无法忍受等待的痛苦而孤身直扑售楼处。
事前在前述相关网站查询其是否取得预售等许可，即使不能现场验看原件，也可以将风险控制在可接受的程度。
另外，有一点需要清醒，销售火爆不能直接说明你要买的房子物超所值，抢到手了就是便宜。很多开发商卷款潜逃的案例当初都是一房难求，结果那些不幸没有搞到房子的人才是最走运的。