自2007年10月中国房地产市场出现调整迹象以来，一些城市特别如深圳、广州等前期房地产价格涨势迅猛的城市，房价出现了回落；其他许多房价高企的城市如北京、上海、重庆等房屋销量锐减，近期有报道，北京等城市更出现量价齐跌的现象。
房地产调整有愈演愈烈之势。面对房地产市场的颓势，近来传闻甚至有房地产“救市”之说。虽然这种说法尚没有实际行动可考，但是，笔者认为，就目前来讲，此种说法是完全不理性和不顾房地产市场发展现实的。
诚然，房地产业是关系国计民生的大产业，房地产业兴衰关系到整个宏观经济的运行。中国房地产业在快速发展过程中，成为拉动宏观经济高增长的重要力量，固然功不可没。但是，近些年来房地产业的持续繁荣，房地产市场的火爆，房地产价格非理性上升，更促成了固定资产投资超常增加，成为投资过热、原材料价格高涨、宏观经济屡亮红灯、经济由偏快向过热转化的主要源头，也成为通货膨胀不断抬头的元凶。
事实上，房地产发展是存在一定周期性的。房价有疯狂上涨时，就会有理性回归时，这是市场规律。尽管中国经济快速发展、城市化进程不断加快、对房地产需求大量增加，让人感觉中国的房价好像只涨不跌，不会回调，其实，持这种观点的人根本没有认识到市场经济的规律性，或者说是完全忽视了中国是处于市场经济的发展进程中。房屋销量下降，房价的下跌，正是市场对前期房价疯狂上涨的矫正，对偏热的宏观经济会起到一定降温作用，相应也会缓解通货膨胀的压力。
房地产市场的规律性，表现为随着房地产需求的增加，由于土地供给不足和其有限性，房价会大幅攀升，在这一过程中，房地产投机行为不断涌现，投机性需求放大了房地产市场的需求，受供给量制约，房地产价格会持续上涨，相应带动固定资产投资过热，经济出现异常繁荣景象。但是，当房地产价格上涨到一定高度，脱离广大房产需求者的购买力时，房地产市场必然会出现调整，出现房产滞销、房价波动现象，当房地产滞销状况使房产商难以维系生存时，必然以打折促销降价等方式来激活需求，以便及时收回和盘活资金，进行再生产。这是市场的一种自发调整行为，是对前期过度畸形发展的一种修正。
中国房地产市场自1998年市场化改革以来，经历了10年的大发展，房地产价格不断攀升、突飞猛进。特别是进入2007年，各地房价日新月异，不仅是一线城市房价暴涨，二三线城市房价涨势也几近疯狂。而深圳毗邻香港，其房价大有在短时间内即与香港接轨之势。可见，各地房价疯狂上涨，正是促成2007年底以来房地产业进行调整的重要原因。多年来，国家宏观调控政策虽然对房市调整起到一定作用，但是，国家为稳定房地产市场而出台的调控政策实际上许多没有落到实处。如保障性住房建设不足，90平方米以下住房占70%等政策根本没有落实。所以，高房价难以维系，最主要的原因还是源于房地产业自身的调整，中国房地产发展没有脱离其周期性特征。
当然，国家宏观调控政策对抚平房地产周期其实也起到一定作用。几年来，若没有国家对房地产业的调控，不难想像，房地产价格涨势会更为迅猛，房地产发展会更呈畸形，而在其调整时，房价跌得也会更惨，整个行业受伤害会更大，对整体经济的损害必将更大。所以，国家调控措施减弱了房价上涨的幅度，拉长了上涨时限，其下跌幅度也会相应减弱。如今中国房地产市场进入调整阶段，高房价及时回调，是房地产业的理性回归，对行业和市场持久健康发展是非常有好处的。
房地产市场调整，销量锐减，房价呈现颓势，难免让人担心对银行不利，甚而担心会威胁到金融安全。正基于此，“救市”传言应运而生。事实上，任何疯狂的行为，都会有人付出代价。房地产发展商在房地产繁荣时大造其势，顺风顺水，大获其利；而今风水轮流转，在房地产走入低谷时，房地产商为之付出代价也是理所当然。那些真正坚实的发展商，在挺过最艰难时期后，可能成为房地产业发展的脊梁；至于那些在房地产业繁荣时纷纷涌入该行业的乌合之众，此时受到挫折，正可以得到宝贵的教训。银行业中，那些不能采取审慎态度放款的银行或许在房价大幅调整时会受到一定惩罚，但是，从总的方面看，中国的银行业未必会受到重大冲击。
应当看到，中国经济增长的脚步不会停止，中国城市化进程在快速推进，中国房地产市场需求还异常强劲，国际游资也正在不断涌入。可以预期的是，中国房地产市场在经历一段时间的调整后，随着房价下浮，人们收入的不断增长，当房价变得让人们可以接受时，房地产必将回归正常发展轨道。作为资产市场，房地产市场与股票市场一样，其实也需要一段时间的休整，即用时间来交换空间。中国房地产市场的潜在需求毕竟很大，随着人们收入水平的不断上升，当房价显得不是那么高昂时，需求必然大量涌现。因此，当前房地产市场调整并不是什么可怕的事情，可能还是一件好事。
（作者单位：中国社科院城市发展与环境研究中心）
《中国经济时报》 袁秀明
