深圳房产开发成本

使房价回归理性的基础确实在于透明的市场信息，但不能期望信息透明能够解决一切问题。政府对于房地产市场的调控还是要立足于经济手段，诸如提高投资性购房者的房贷利率等等。



　　不久前，广东省建设厅以“容易造成对房地产企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响”为由，否决了该省人大代表提出的公布房价成本的要求。就在此事余波未平之时，9月26日的《东方早报》报道，江苏省在近日公布了盐城市97个楼盘房价成本清单，同时该市在成本清单的基础上，对商品房的售价做了相关限制。



　　拥有一套自己的住房是中国老百姓安居乐业的愿望与标志之一。而近些年，由于全国房价普遍连续飙升，使许多百姓的买房愿望变得遥不可及。房价居高不下现象的产生除了市场因素外，其背后还有房产商追逐暴利、人为炒作等不当因素的助推。百姓对于高房价的微辞多是基于后者。江苏省公布房产商开发成本的举措，能够使买卖双方的信息对称，对平衡买卖双方市场地位起到一定的作用。该报道显示，自公布房价构成后，当地百姓关于房地产价格的投诉明显减少了，就是一个证明。



　　然而，尽管信息透明有其积极效应，但需要强调的是，对于公开房产开发成本的市场影响力也不宜过度高估。



　　从需求角度看，房地产作为商品具备消费和投资双重属性。当房地产作为投资对象时，投资者所关心的只是未来该商品的价格与现价的差额，而并不关心当前价格的绝对水平及其成本构成。这一点与大众所熟知的股票更为接近。



　　所以，对于房地产商品，公开其开发成本只是一个权宜之计，这对自住需求者或许具备一定的参照意义，而对于炒房者而言，既往的成本信息并不会改变其买卖决策，他们关心的只是未来的价格。因此，地方政府试图借此来稳定房价的愿望难以实现。



　　从供给方来看，有观点认为成本公开对于开发商的压力会有所增加，因为这使得开发商获得的“暴利”将无处隐身。这一观点也值得商榷。事实上，虽然以往百姓对开发商具体利润率的高低无法明确得知，但是在北京、上海等一线城市，目睹一个大型楼盘从三四千元起售，一路上涨到万元已经是司空见惯了。而伴随着价格的一路上涨，从第一套楼房到最后一套楼房的直接建设成本并没有明显提高。这足以提供充分的依据来指责开发商从中获得了“暴利”。



　　虽然近些年来关于开发商牟取“暴利”的指责不绝于耳，但是这样的指责却没有妨碍房价的继续攀升。



　　尽管如此，从房产市场信息透明化角度讲，公开房地产开发成本还是值得赞扬和效仿的。但是令人费解的是，盐城市在公布成本的同时，地方政府还人为地限定开发商的成本加价比率，规定商品房交易价格在成本基础上浮不超过8%，这样的做法实为不妥。据悉，限价的目的是让开发商只能获得所谓的“社会平均利润”。但遗憾的是，这样的愿望虽然美好，但是行政力量却根本不具备实现这一愿望的操作能力：一方面，何为社会平均利润根本无法合理测量和计算；另一方面，同一个产业内不同企业利润率高低是企业竞争实力的显现，也是市场经济的必然体现。



　　众所周知，价格是市场多方力量角逐的结果，在供求关系失衡，特别是目前供不应求的情况下，若以行政命令的方式限定交易价格，则只会导致供求缺口的固化，使得愿意出高价的购房者也买不到房子。



　　如此一来，市场自发的出清机制失效，而且会进一步强化市场购房需求，甚至引发恐慌性抢购。这一点从北京市经济适用房的抢购现象就可看出。



　　使房价回归理性的基础确实在于透明的市场信息，但不能期望信息透明能够解决一切问题。政府对于房地产市场的调控还是要立足于经济手段，诸如提高投资性购房者的房贷利率等等，而直接干预价格定位的结果可能会适得其反。