拆迁律师：一评估报告的五大违法之处

拆迁中评估作为在双方无法达成一致的情况下是必经程序，基于拆迁评估的非独立性和公正性，导致评估对于被拆迁人来说是非常不利的，评估不能反映房地产真实价格，而且价格极其低，评估成为裁决的工具，作为拆迁律师必须从评估报告的合法性和公正性来否定评估，来维护被拆迁人的利益，笔者近期代理了一起山东省商铺的拆迁诉讼，在裁决诉讼的开庭中，针对评估的合法性提出了五点质疑：

一、评估作业时间在拆迁许可证许可之前，属于违法。

该评估报告作业时间2008年3月11—5月12日，而该拆迁项目的拆迁许可证核发时间是2008年4月15日，也就是在为颁发拆迁许可证就对被拆迁人房产予以评估，这样不符合《城市房屋拆迁管理条例》的规定。

二、评估报告已经超出了有效期，不能作为裁决的依据。

评估的目的是真实反映房地产的真实价值，以达到合理公平的补偿，而如果评估报告作出时间较长，这样因为市场变化较大，就更不能真实反映其价值，根据有关的评估规范，其有效期一年的规定，从其有效性否定了该评估报告。

三、评估公司的未经公示，不具备合法作出评估的资质。

根据《山东省城市房屋拆迁评估管理办法》的规定，进行合法的评估，必须对评估公司予以公示，因为，作为拆迁管理部门并没有公示该评估公司，其不具备出具合法评估报告的资格。

四、评估师的资质不符合法定的条件，出具的评估报告无效。

拆迁中对评估师的要求非常严格，必须是三年以上工作经验的评估师作出，而从被告提交的证据来看，其不能评估师是否具有其资质。

五、没有评估师的签字，不能作为一个有效的评估报告。

评估师在评估报告上签字是作为评估报告的要件，也是体现评估师对该评估报告的负责，从该评估报告没有评估师的签字，其属于无效的评估报告。