房地产估价基本理论

房地产估价程序，是指房地产估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。一般而言，评估一宗房地产主要包括如下六个基本步骤。

　　一、明确估价的基本事项

　　在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也较多。有些事项直接关系到估价作业的全过程，对估价额也有较大的影响，这些事项被称坦估价的基本事项，必须预先明确。一般来说，估价的基本事项包括估价对象、估价目的、估价时点及评估前提四个方面。

　　（一）明确估价对象

　　1．评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等；如估价的是写字楼，是否包括其中配备的设备；如是酒店，是否包括其中的家具等。

　　2．评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。在我国，尤其要注意所评估的是通过有偿出让方式获得的土地使用权，还土地使用权的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如评估对象是否已设定了租赁权、抵押权和典权、地役权等，其年限如何。

　　（二）明确估价目的

　　估价目的可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。不同的评估目的对于估价方法的选择和估价结果尽有一定影响的，因此，必须明确评估目的。

　　明确了评估目的，也就相应地确定了所要评估的价格类型，如买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、征用价格、课税价格等。各种价格在评估时都有相应的注意事项，如抵押价格评估与买卖价格评估就有较大的差异，由于抵押价格评估要考虑抵押贷款清偿的安全性，因此其数额应等于评估对象的预期价格（抵押期限）减去处置税费等；征用价格和课税价格评估一般是按照国家的有关规定进行，如有些国家及地区规定，土地的课税价格用路线价法评估；保险价格的评估仅指建筑物及其家具、设备的价值等。

　　（三）明确估价时点

　　房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。对于同一宗房地产来说，在不同的时点上，其价格可能有较大的差别。我们通常所说的某宗房地产的价格都是指该房地产在某个特定时点上的时价，我们所要评估的也正是这种时价。非时价的评估不仅是毫无意义的行为，而且也是无法进行的，因此，必须明确估价时点。估价时点一般以年、月、日来表示，其详略程度一般是由房地产市场的稳定程度及评估的价格种类所决定的。

　　（四）明确评估前提

　　由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，主要包括如下四种：

　　1．独立估价。独立估价发生在估价对象为土地与建筑物合一的“房地产”上，根据某种需要或特定条件，有时单独就该房地产的土地部分进行评估，并且不考虑建筑物的存在，这种情形称为独立估价。简单地说，就是将土地当成空地，视为无建筑物存在的情形下进行评估。在地上建筑物预定拆迁的条件下，往往进行建筑物拆迁的独立估价。

　　2．部分估价。部分估价是指估价对象房地产是由土地及建筑物构成的综合体，在该土地与建筑物为一整体的既定条件下，仅就其中的土地或建筑物进行价格评估。它与独立估价的区别是，独立估价不考虑地上建筑物存在对地价的影响，而部分估价则考虑地上建筑物存在对地价的实际影响，或土地对建筑物价格的实际影响。由房地产价格的均衡法则、适合法则等可以判定，土地或建筑物的部分估价额将受到既定状态的影响而发生变化。

　　3．合并估价或分割估价。以房地产的合并或分割为前提所进行的评估，称为合并或分割估价。例如，以购买邻地并与自有土地合并使用为前提，对邻地进行买卖价格评估即为合并估价；又如，为使土地的一部分分割出售成为可能，而评估其剩余部分的价格，即为分割估价。无论是合并估价还是分割估价，其估价结果都将与正常评估存在一定差异，其评估出的价格称为“限定价格”，即在市场受限定的条件下所形成的价格，该价格仅对特定的交易主体具有经济合理性。

　　4．变更估价。变更估价是以改变房地产的利用状态为前提所进行的评估，也可称为变更利用状态估价，它主要包括如下几种情形：

　　（1）以房地产改变原来的用途为前提所进行的估价。如学生宿舍将改造为宾馆，政府机关办公楼将改造成供出租的写字楼等。

　　（2）以房地产重新进行装修改造为前提所进行的估价。

　　（3）以拆除建筑物为前提对土地进行的估价。

　　对于上述需要确定的种种估价事项，一般都是由委托人提出的，或根据委托人的意向由估价人员整理出来的。

　　二、拟定估价作业计划

　　明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证估价工作高效享、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面：

　　1．初选估价方法或评估的技术路线，以便于以后的工作有目的地进行。

　　2．确定投入人员。这是估价作业计划的关键内容。应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。

　　3．制定评估作业日期及进度安排。评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。

　　4．评估作业所需经费预算。一般而言，制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术，以保证计划的合理与优化。

　　三、实地勘察

　　由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况，还做不到具体、准确地把握估价对象。因此，估价人员必须亲临现场，实地查明有关情况。实地勘察的内容主要包括如下几方面：

　　1．对象房地产的位置及其周围环境。实地勘察时，除应查明地号或门牌号码外，还应对照地籍图判明对象房地产的边界及其与邻地和道路的关系，这样才能准确地把握估价对象的位置、形状和土地面积等，应注意误勘。同时，还要观察一下附近的建筑布局、绿化、卫生状况、地势高低、日照、通风及周围土地利用程度等，并进行实地拍照。

　　2．对象房地产的使用情况及现状。首先要核实对象房地产的实际用途。如果属于有[page]

　　收益的房地产，还要查明其出租或经营上的收益与费用；其次要查明建筑物的结构、建成

　　时间、新旧程度、完损等级及内部装修等（应对建筑物进行内外拍照），并了解建筑面积、使用面积或可供出租和营业用的面积等。不要忽视调查实际使用情况与登记所规定的限定用途是否一致，数量是否相符，权利状态与产权产籍档案记载是否一致等。

　　3．了解当地房地产市场的特征和情况。

　　四、收集分析相关资料

　　（一）房地产价格的一般影响因素资料

　　房地产价格的一般影响因素，基本上属于宏观的社会因素，它们并不直接决定某宗房、地产的价格，但它们对整体房地产市场的价格走势具有决定意义，对某类房地产的价格变地有时能产生特别大的影响，所有这些，最终也都会体现在个别房地产上。因此，必须广泛收集并深入分析这方面的有关资料。

　　从总体来看，一般影响因素对房地产价格的作用是错综复杂的，分析它们对估价对象队价格究竟产生何种影响更是一个难度很大、非常复杂的问题。一般来说，没有固定的数

　　学公式可套用，主要依靠估价人员长期积累的丰富经验进行综合分析判定。尤其是在房地产市场起伏较大、变化莫测时，对于这些因素的分析更要依赖于经验，有时甚至体现为估讲师的眼力。但是，当房地产市场走势比较稳定，价格变动比较平稳时，这些一般影响因素对房地产价格的综合作用还是能够体现出规律性的，房地产价格将出现平稳的变动趋势，这时可运用统计规律和预测方法来确定房地产价格的平均增减量、平均增长速度或价格变化模型。对这些数据加以具体分析，即可确定一般因素对评估对象价格变化的作用影响。

　　在分析过程中，应善于根据具体情况确定对评估对象或某类物业的价格变化有较大影响的关键因素，从而既可简化分析的难度，又可提高分析的精确性。

　　（二）区域市场资料

　　由于房地产市场的区域性，区域市场的资料对评估对象价格的影响更大。区域市场资料主要包括一般影响因素在区域市场上的体现，包括该地区的经济、社会、城市建设（基础设施与公益设施的建设）、城市规划的发展变化，也包括该地区的市场特征及交易情况等。

　　（三）实例资料

　　实例资料，主要包括市场交易实例资料、开发建造实例资料和房地产运用收益实例资料（如出租房地产的有关资料）。在评估过程中，无论是否直接运用这些资料，都应尽量收集，以供参考。对于搜集到的实例资料，应整理成表格形式，以便于利用。

　　（四）评估对象的情况

　　该资料的收集是在实地勘察时完成的，一般是按固定的表格填写。各类资料的来源渠道主要是：

　　l．委托者提供。

　　2．实地勘察。

　　3．政府有关部门提供。

　　4．相关当事人提供。

　　5．咨询公司提供。

　　另外，必须指出，运用不同的估价方法，收集资料的侧重点是有较大差异的。

五、运用估价方法进行估算并决定估价结果

　　（一）评估方法的选择



　　在选择评估方法时，主要依据如下两方面情况：



　　1．各种估价方法的适用范围。



　　2．估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。



　　（二）运用估价方法进行价格试算



　　依据某种方法直接计算出来的估价结果，还不足以令人信眼，因此，在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格，称为试算价格。关于试算价格的计算过程见相应的估价方法章节。



　　（三）调整试算价格



　　运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的，即使是运用同一估价方法，因所依据的资料不同，也会得出不同的计算结果。因此，必须对试算价格进行综合分析并予以调整，使之不致产生重大的差误。



　　1．调整试算价格的主要依据。试算价格之间所存在的差异，可能是因为所用的估价方法不同，也可能是因为所依据的资料不同。因此，调整试算价格主要应考虑如下两方面：



　　（l）资料的可信程度。要使估价结果能得到社会承认，所依据的资料不仅要全面，而且必须准确。因此，在调整试算价格时，首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。检查时，不仅要分析资料的真实性，还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当，有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当，价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。



　　（2）估价对象的种类。如果判明所依据的资料是可靠的，则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。对此，一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。



　　对于自用房地产，一般应以比准价格（按市场比较法估算的）或积算价格（按成本法估算的）为依据进行价格调整，并作为决定最终估价额的依据。



　　对于收益房地产，一般以收益价格为主来调整，但因为在估算收益价格时，即使能够正确把握纯收益，也会因为在资本化率的选取上存在微小差异而导致收益价格出现较大误差，因此，对于收益房地产，还必须较多地斟酌比准价格或积算价格来进行调整，并以此作为决定最终估价额的基本依据。



　　2．调整试算价格的主要方法。调整试算价格的方法主要有三种，



　　（四）最终估价额的决定



　　在如何决定最终估价结果上，有两种不尽相同的的意见：



　　1．以调整得出的最终估算结果为主要依据。



　　2．以估价人员的经验为主，参考估算结果。



　　我们认为第一种意见更为合理，应作为决定最终估价结果的主要方案。但对于比较特殊的估价活动，有时需要估价人员更多地依赖于经验来决定最终估价额。最终估价额的决定是整个估价作业的最关键步骤，一般应由几位资深的估价师共同研究拍板。



　　六、撰写估价报告



　　估价报告是记述评估成果的文件，为了保证其质量，在撰写时要遵循掌握内容全面、格式清晰、简明扼要、突出评估依据的原则。



　　（一）估价报告书的形式



　　估价报告书有定型式（或称表格式）、自由式与混合式三种，可根据评估活动的具体情况灵活选用。[page]



　　1．定型式估价报告书。又称封闭式估价报告书，是固定格式、固定内容，估价人员必须按要求填写，不得随意增减。其优点是一般事项反映全面，填写省时省力；缺点是不能根据估价对象的具体情况而深入分析某些特殊事项。如果能针对不同的估价目的和不同类型的房地产，制作相应的定型式估价报告书，则可以在一定程度上弥补这一缺点。



　　2．自由式估价报告书。又称开放式估价报告书，是由估价人员根据评估对象的情况而自由撰写的、无一定格式的估价报告书。其优缺点与定型式估价报告书恰好相反。



　　3．混合式估价报告书。混合式估价报告书是兼取前两种报告书的形式，既有自由式部分，又有定型式部分的估价报告书。



　　（二）估价报告书的组成



　　一份完整的估价报告书通常由下述六个部分组成：



　　1．封面（写明报告名称）。



　　2．目录。



　　3．致委托者函。



　　4．估价结果报告。



　　5．估价分析报告（即技术报告）。



　　6．有关附件。



　　（三）估价报告书的内容



　　在估价报告书中至少要记载下列事项：



　　1．委托估价者名称。



　　2．受理估价者名称。



　　3．估价对象概况。包括估价对象的实体状况与权利状况。



　　4．估价目的。在报告书的相应地方，应同时说明根据此目的在评估过程中考虑了哪些特殊事项。



　　5．估价时点。



　　6．估价作业日期。



　　7．评估依据。



　　8．估价采用的方法、技术路线和测算过程。



　　9．估价结论。即最终估价额。



　　10．决定估价额的理由。



　　11．估价前提及估价结果的使用范围。



　　12．估价人员情况。应说明估价人员与评估对象有无利害关系。



　　13．附属资料。如评估对象的地籍图、平面图、外观和内部照片、产权证明、估价人员和估价机构的资格证明等。



　　上述六个基本估价步骤具有明显的阶段性。明确估价的基本事项与拟定估价作业计划，属于估价的准备阶段；实地勘察、搜集与分析相关资料、运用估价方法估算并决定估价权，同于估价的实施阶段；撰写估价报告则属于估价的结束阶段。上述三个阶段、六个步骤反映了估价的主要过程。不同论著在介绍估价程序时往往存在着某些差异，但异点不是发议在上述六个基本步骤上，而是由于阐述问题的详略程度或范围不同所造成的。因此，估价的基本程序是相同的。