一、房屋面积有差错怎么办?
读者阿明:拿到房产证以后才知道,房屋的建筑面积比买卖合同中写的100平方米大了差不多5平方米,开发商要求在办理售楼手续之前补交这5平方米的房款。请问这样合理吗?
解答:现在商品房买卖基本上都是预售,按预测面积销售。实测面积跟预测面积有出入,这在商品房买卖中很常见,关键是看超了多少,有没有事先约定。
原来合同约定的是100平方米,现在是105平方米,那就是超了5%。这种情况,首先要看合同对这个情况是怎么约定的。一般合同对这方面的情况是多退少补,如果没有约定,就按照法律规定执行。
按照法律,关键是看你有没有超出3%。像阿明的情况,按照法律规定,3%以内的,即3平方米需要按原价补给开发商,另外2平方不用补钱。反过来也一样,如果实际面积少了,那3平方米开发商要补钱给你,另外2平方米开发商要双倍补偿给购房者。
总之,对于房屋面积差错,总的原则就是有约定按约定,没约定按法律。法律规定重点在于把握3%的比例。另外,按照广东省商品房买卖合同示范文本的规定,0.6%以内的误差是正常的,不退也不补。
二、如何节省贷款利息?
精明的购房人会发现,不同的贷款和还款方式,所还的利息是不同的。一笔50万元、期限为30年的贷款,采取不同的还款方式,利息支出相差12万元之多。因此,如何节省贷款利息也成了贷款购房者最关心的问题。
公积金贷款最省钱
公积金贷款的利率比商业住房贷款低得多,特别是7折优惠利率取消后,两者的利息差距更大。因此贷款买房,公积金贷款最省钱。
某国有银行理财师表示,对于首套房使用商业贷款,想购买二套房的购房者,使用公积金贷款无疑可省下不少利息。房贷新政实施后,二套房首付必须五成,利率最低上浮10%,公积金贷款的优势更加明显。公积金贷款作为一种福利性购房贷款,目前尚没有政策变化,不仅仍可首付三成,还可享受3.87%的公积金利率,比7折利率还低。公积金贷款上限为50万元,放贷时间最长30年。如果房价过高,购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式。
等额本金还款更省息
对于还款能力较强、收入较稳定、有额外收入来源的贷款者,可以向银行申请变更还款方式,将原有的等额本息还款方式变更为等额本金还款,达到省息的目的。
目前,多数银行的个人住房贷款还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。二者的主要区别在于,前者每期还款金额相同,即每月本金加利息总额相同,客户还贷压力均衡,但利息负担相对较多。后者又叫“递减还款法”,每月本金相同,利息不同,前期还款压力大,但以后的还款金额逐渐递减,利息总负担较少。
以贷款100万元、20年期、基准利率5.94%计算,采用等额本息还款法,利息超过71万元,采取等额本金还款,支付利息款59.6475万元。两者相比,利息相差11万元左右。
值得一提的是,等额本金还款法并不适合所有的购房者,因为它的月供是倒金字塔式结构,也就是说早期还款数额较高,不适合贷款压力大的家庭。
提前还款缩短贷款期限
随着银行优惠利率的取消,二套房利率的上浮,不少房贷者近期已经开始动用公积金或者存款进行提前还贷。在市民提前还款时,会碰到一个问题,那就是减少月供和缩短贷款期限哪个划算?
如果单纯从节省利息角度来讲,肯定是缩短贷款期限最划算。选择哪个方式更省钱其实很简单,只要掌握一条,本金还得越多,利息越省。如果客户选择缩短贷款期限,而月供不变,那么客户的还款周期会加快,因为客户每月还款额没有变化。如果选择减少月供,那么每月还款压力会减轻。但因为每月所还本金减少,自然总的贷款利息没有月供不变的方式来得省。
另外,提前还贷要算好账。比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,提前还款的意义就不大。
用“存抵贷”以息养息
对于有5万元以上资金的房奴来说,可以通过银行推出的“存抵贷”产品,将获取的利息抵充增加的还贷利息。“存抵贷”产品就是把暂时不用的闲钱充分利用起来,达到以息养息的方式进行省钱。
目前农行、招行等部分银行都推出了此类可以帮客户节省利息的房贷理财业务。客户选择“存抵贷”这一房贷理财账户后,只要客户账户内存款超过5万元,银行将按一定比例视为提前还贷,即可按相应比例抵扣贷款利息,并且卡内存款还是活期存款,随时支取,不受限制。此类产品均设有起点。一般起点均为5万元,也就是说如果账户有8万元,只有3万元可以参与抵扣房贷,并且抵扣比率各银行不一样。
记者林涌浩
