个人如何投资办公楼 专家提示四条注意事...

个人如何投资办公楼，成为不少人关心的话题。近日，普润地产项目部总监马浩祺在接受笔者采访时指出，个人投资办公楼要注意以下几大方面。
　　首先，房地产的增值主要来源于土地的增值，市中心地区土地稀缺性较强，人流、物流、信息流和资金流汇聚，增值空间较大。是否位于城市的中心区，是衡量一幢办公楼档次高低和是否具有投资价值的首要因素。“地段、地段、还是地段”，这句投资名言一定要谨记。
　　其次，尽量考虑投资甲级办公楼。也许有人会认为，乙级办公楼的售价比较低，总投入比较少。但是，投资者一定要注意这样一个事实，当甲级办公楼租金不断上涨时，乙级办公楼的租价反而是在下跌的。在相同的区域，其实两者的土地成本差不了多少，售价也低不了多少。
　　第三，要注意对物业的选择。与投资住宅一样，对于实际使用的企业或客户来说，办公楼的品质至关重要，如交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业的建筑立面和建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况以及采光通风是否良好等，都需要逐一比较、现场观察和实地感受。办公楼的品质高低是租客重要的参考因素之一，它在一定程度上代表着公司的对外形象。
　　第四，要瞄准目标客户群。如果大楼内最小租客也需要500至1000平方米，这表明入驻这幢办公楼的客户水平相差不大，这种投资才能有较为稳定的回报。对于投资者来说，要具备较高的首付能力和强有力的还款能力。在投资那些可以分割成很小面积进行出售的办公楼时，要特别当心。虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次较低、流动性大，再加上小业主太多，会影响到该办公楼的整体水平。当市场不好的时候，小业主会竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到投资者日后的收益。
　　在购楼时，还要支付契税、出租所涉及的税费、首次出租的高折价、物业管理费用、装修、家具以及房屋折旧费用等，这些加起来约占投资额的20%左右。
　　根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一处办公楼价格合理与否的基本公式为：“年收益×15年=房产购买价”。若投资的办公楼年收益×15年大于购房款，则表明该投资项目具有一定的升值空间。