售后包租的细节陷阱 商铺返租税费谁来承担?

案情回放
　　

　　２００４年４月，王小姐看到一则产权商铺的广告，广告中承诺只要购买了该项目的商铺，开发商保证包租，每年返还投资额１２％的租金。受到高回报率的吸引，王小姐在该项目购买了一套产权商铺（银行按揭２０万元），合同约定委托开发商经营，每季度返租金，产权证在交房后一年之内办好。合同签订后，开发商也遵守合同，每月租金都按时打入了王小姐的账户，高额的回报让她觉得这笔投资真划算。可到了２００５年１月底，开发商提出营业税等国家税费应由王小姐承担，同时开发商拖欠租金也四个多月了。王小姐认为当初没有约定谁缴，现开发商在经营，当然应该由开发商缴，且出租后开发商也没提出过。开发商认为当初是由于没人来查，现在税务部门来查了，由于他自己是受业主委托经营，是业主在享受租金利益，营业税当然应由业主自己承担。双方遂起纠纷。


　　律师分析


　　此案争议的焦点是国家规定的相关税费到底应该由谁缴。由于双方在签订委托租赁合同时，对此问题没有约定，属于合同约定不明的问题。


　　我们应注意到，开发商在将商铺出卖给业主的同时与业主还签订了委托经营合同，因此在业主和开发商之间就存在两个法律关系，一是商铺买卖合同关系，一是委托经营合同关系。


　　一般情况下，当开发商将房屋出售给业主后，按理来说其与业主之间已不存在任何关系了（房屋质量除外）。对本案而言，由于业主与开发商签订委托经营合同，双方就产生了委托关系。在这种委托关系中，开发商只是受托人，而业主是委托人，按照相关法律规定，这属于“委托代理”纠纷，受托人的任何行为，最终承担责任的是委托人。如果双方未对委托经营事宜与及相应的违约责任详细约定，出现问题时对业主就相当不利了。


　　律师结论


　　由于王小姐是产权人，开发商只是受其委托经营，双方如没有对税费的承担作出明确约定的话，法院是很可能基于王小姐产权人的身份判其承担相关税费的。


　　

　　带好救生圈再下水


　　提醒购房者，尤其是一些商铺投资者，在与开发商签订售后包租合同时，应了解该商品房是否竣工。如果是期房，就不要签订售后包租协议。因为根据２００１年６月１日起实施的《商品房销售管理办法》规定，开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。同时还要注意查询开发商的实力、信誉。现在比较规范的做法是待房屋交付使用后，由购房者和开发商签订协议，双方约定所购房屋交由开发商统一包租或者统一管理规划经营，由购房者保留每年一定比例的收益权。


　　售后包租的细节陷阱


　　在本案中，开发商为了尽快回笼资金，在税费清查尚不到位的情况下，钻了法律的空子。投资者在与开发商签订售后包租合同时，一定要仔细斟酌，合同约定得越详细越好，将来出现纠纷时也可做到有“法”可依。像王小姐的这类问题，在与开发商签约时就应该明确写上，“商铺在开发商承租期间，所发生的一切国家规定的相关税费，包括但不限于营业税均由开发商承担”。同时，对租金的支付方式及相关违约责任也必须明确。


　　合同处方


　　病症１合同第１５条约定的产权登记事项内容不规范。“出卖人应当在商品房交付使用后３６５日内……报产权登记机关备案”约定不妥。备案不同于产权登记，因此本条应明确约定卖方在交房后某期限内（如９０日）将房屋产权办至买方名下，以及不能按时办理产权证的法律后果（如解除合同等）。但是无论是该条内容还是后面的补充协议，都没有对不能办理产权证的法律后果有任何规定。


　　病症２附件第七条第四款对买方应承担的违约责任过重（见链接），尤其是第四款第（２）、（３）项约定的滞纳金比例（千分之三）过高，第（４）项约定的直接处理房屋的方式对买方过严。 [page]


　　病症３附件第十条约定卖方采取公告的方式而非电话等多种有效方式通知买方交接房屋，对此买方应特别注意自己是否能及时得知此通知以及不能得知此通知的后果。根据经验来看，这往往是导致买卖双方产生纠纷的重要漏洞。


　　病症４附件第八条中“乙方享有不小于１５平方米的私家花园使用权”约定，最好加上“乙方应单独享有……使用权”，明确乙方对花园使用权的性质。


　　诊断意见：合同文本采用建设厅示范文本，内容较为规范，但以上几处应该妥善“调校”。


　　医师：四川英济律师事务所律师


　　时间：２００５年５月１６日


　　链接

　　××花园购房补充协议


　　七、若乙方采取银行按揭方式购房，应乙方要求，甲方就乙方向银行的借款提供保证。甲、乙双方达成如下协议以明确相应的权利义务关系。


　　……


　　４、在甲方保证期内，因乙方未能按《借款合同》的规定，按时足额偿还到期贷款本息，导致银行通过从甲方帐户扣款等形式直接要求甲方承但保证责任，甲方有权向乙方追偿，并可要求乙方承担如下违约责任：


　　（１）、在接到甲方书面通知之日起７日内（可用邮寄方式），归还甲方代付款项（包括但不限于代款本息、罚款和复息，具体金额以银行扣款凭证为准）


　　（２）、从甲方代付款项之日起，至乙方归还甲方代付款项之日止，每日按代付款项的千分之三向甲方支付滞纳金。


　　（３）、在接到甲方书面通知之日起７日内（含当日，可用邮寄方式），乙方归还甲方代付款项，每日按代付款项的千分之三向甲方支付滞纳金；在接到甲方书面通知之日起７日内（含当日，可用邮寄方式），乙方未归还甲方代付款项的百分之十向甲方支付滞纳金。