海蔚商城纠纷凸显产权商铺硬伤

海蔚商城纠纷凸显产权商铺硬伤
2006-10-27
◆导报记者 冯锐 济南报道

10月14日，位于沈阳市和平区中华路的沈阳万达商业广场在开始了紧张的拆迁工作。作为万达集团曾经在全国兴建的9大商业广场之一，于2002年投巨资兴建次年年底开业的沈阳万达商业广场，曾因推出总面积3.5万平方米的产权式商铺而名噪一时。仅仅相隔四年，即遭拆除的厄运，实在出乎人们意料。
而在济南，与之有着相似概念的产权商铺海蔚商城，在开业不足一月之后，也因黯淡的人气，正遭受着业主与经营业户的诟病。
业主：运营商只会收钱
10月24日，记者接到海蔚商城一位业主的电话，“商场开业快一个月了，可运营商只会收钱，经营却是一团糟。我们很多人连营业员的工资都挣不出来，现在已经有人沉不住气开始撤货了。”
情况果真如此？记者随即来到位于花园路大润发店西侧的海蔚商城一探究竟。
连问了两位路人，记者才找到了商城大门。可远看商城上方刚刚建成还未装修的高层住宅，以及旁边搭建的施工架还是让人感觉找错了地方。
步入大门，才有了印象中商场应有的样子。大小不一、风格各异的铺面经营的多是服饰之类的商品，而正如电话中业主所言，寥寥的顾客的确让人感到人气不旺，没事做的营业员也多是在相互闲聊。
逛了两圈，门口一块“商城业主大会筹备处”的牌子引起了记者的注意。两位坐在旁边的业主在听说记者的来意后，开始倒起了苦水。
业主曲先生说，商城是9月29日开始正式营业的，如果从9月19日试营业开始算起，现在已经一个月了，可每天的营业额很少，实在让他们着急。他指了指旁边一个“中国移动”的营业点，“就拿他们来说，别的商场里的营业店都有人排着队缴费，可这里每天只有一二百元的营业额。”
当问及不景气的原因时，他认为是因为运营商的操作不力。“首先是开业的时机不成熟，进门的时候你也看到了，门口的施工架刚刚撤掉，这还是我们业主强烈要求才给办的。前两天门口还哗哗的往下掉石子，谁敢进来买东西啊？再有就是事前宣传的不够，现在济南人十个里面有八个都不知道东边开了个海蔚商城。运营商不舍得做广告，听说只在电台宣传了，可现在有多少人还听广播呢？还有就是商铺的布局，这边一个卖鞋的，那边一个卖衣服的，顾客一看就觉得商城不上档次。”
“运营商收钱可是挺利索”，旁边的温女士说，“要进场就要先预交半年的物业费，原来说的每天2.6元包水电，现在又有个标准是每月6.6元不包水电，可谁知道这水电又会收多少？除了管理费，如果把铺位返租给商城，每个月公司还要提12.5％的提成。如果雇人，每个营业员商城要收100元的培训费，380元的服装押金，装修也要交2000多元的押金。我们还没赚到钱，可商城管理人员的工资可不低。听说物业经理工资是5000元，保洁经理两个每个2000元，保安经理三个每个2000元，整个商城就有192个管理人员，用得着这么多人吗？”
正说着，一直沉默的另一位业主站起身，“不说了，事儿太多了。我还是再去转转，也给咱海蔚增加点人气。”
运营商：我们也有苦衷
“业主有意见会向我们提要求，可我们却是两头为难。”商城运营商－－山东海蔚商城有限公司副总经理李东感慨道。
“从项目开工建设，到开业前的营销策划以及招商工作，一直都是相当顺利的。现在的问题是从九月份开始出现的，海蔚商城的开发商拖延了工期，原来定好是今年‘十一’黄金周前开业，可部分配套设施没有完工，让业主意见很大，也让我们陷于被动。”
据了解，海蔚商城是由青岛海蔚置业开发建设，而运营商海蔚商城有限公司则是由山东杰森实业公司和海蔚置业合作成立的，海蔚置业占有股份，而杰森公司负责具体的运作。合作者的身份让李东处在了尴尬的境地。
李东说，事实上杰森公司并不像某些业主所言，毫无运营经验。其实在济南，杰森很早就进入商业运营这个领域，并且成功操作了泉城路商业街、经四路人防商场、贵和购物等项目。而之所以此次操作到目前为止不尽人意，很多是因为传统商业和产权商铺本质上的不同。
“对传统商业我们可以整体打造，从招商到商场布局完全由我们说了算。而海蔚商城每个商铺都有独立的产权，业主会因为个人的利益和我们处于不同的考虑角度。返租给我们的商铺还好说，一些自营或者自己出租的铺位我们就没有办法。比如原来我们打算在二楼正对电梯的位置引进一家大型的手机卖场，但在此位置的业主就是坚持要做别的，我们怎么协调也不行，这能说完全是我们的责任吗？”
李东透露，从开始操作这个项目到现在，他们已经拿出了近千万元的支持资金。“包括两百万的广告投入，六百万的租金减免。事实上，今年公司肯定是亏钱的。”
当记者问及该如何应对目前的局面时，李东表示，公司将会继续执行免三个月租金的政策，同时只收取公摊部分的水电费和仅够维持正常运营的成本费用。同时他也希望业主能体谅运营商，共同度过“每个新商场都存在的磨合期”。
产权商铺的硬伤
产权商铺自诞生之日起，就因其新颖的商业模式、高预期的投资回报率而受到不少城市与投资者的追捧，但真正操作成功的并不多见。
以万达为例，沈阳万达商业广场在2002年开始启动，2003年12月开业，2004年陷入经营困境。同时，万达集团也很快看到了产权式商铺的问题，由于分散经营管理造成预期收益无法达到，因此在2004年向355位业主提出了返租计划：即从2004年到2007年期间，由沈阳万达商业广场管理有限公司负责向业主支付约定的租金，商铺交由万达统一经营。
到2005年，尽管万达集团付出努力，仍没能扭转乾坤。在经历了又一年的冷清之后，万达集团选择“拆迁”，通过退铺的方式一次性解决投资业主今后的收益亏损问题。而自2004年以后，万达集团就已经宣布“今后开发的商业地产项目的商铺争取只租不售”。[page]
究其原因，中国人民大学商学院教授黄国雄曾表示，由于产权过于分散，开发商丧失整体项目的掌控权，无法对大局进行调整，业主各自为战，经营品种混乱，不能形成规模效应；商铺还可能因为投资者专业化程度不高、与区域内消费者的购买力不协调等因素，造成后期经营困难。
黄国雄说，开发商一定要将经营管理贯彻项目始终，即便是全部售出，也要长期统一管理，否则就是死胡同。