住宅底商租赁法律风险分析及风险防范

引言 商业地产，顾名思义，其作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产或以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产的形式多样，主要包括住宅底商、购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼的统称。而住宅底商作为商业地产的开发经营模式之一，是指位于住宅等建筑物底层(可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层)的商用铺位。当然，有些学者认为住宅底商还包括属于住宅建筑物的“裙楼”，即属于住宅建筑物的附属房屋，一般层数较低，大都为一至三层，全部是商业用途。在此，本文不做深究。住宅底商可出售也可租赁，但本文仅探索其租赁过程中涉及的法律风险及防范。住宅底商的租赁在法律层面上的特殊性体现在其一方面是体现出债的特性，另一方面，由于其建筑结构上的特点使得住宅底商的经营者与住宅权利人形成相邻关系，即体现了物权特性，本文所探索的也正是这两大方面，但重点是讨论其债的特性。 一、 住宅底商租赁债的法律风险分析及防范 （一）、住宅底商招商期间的法律风险 住宅底商开发商为了尽快回笼资金往往急于将住宅底商出租，因此容易在追求高出租率的同时降低对市场定位、物业招租条件的分析研究，从而可能引发下列若干风险： 1、无法按期交付住宅底商的法律风险租赁合同一般中都会约定住宅底商交付的期限，而这一条件很可能在招商期间就作为广告宣传内容之一，虽然商业广告在法律上一般认为是要约邀请，但如果商业广告的内容符合要约的条件则可能被认定为要约，承租人以此进行承诺并签订认租协议，虽未签订正式租赁合同，但出租人未能按期交付住宅底商以供承租人二次装修或开业经营，则可能导致相关法律责任的产生。在此，出租人对于住宅底商的交付期限必须预留一定的灵活性及主动性。 2、开业期限的法律风险 实践中，住宅底商的开业期限的确定比较困难，除了诸多方面的利益的博弈外，还受到一些不可控因素的影响，比如政府的行政管理措施等。从出租人角度需要考虑的问题包括：预定出租率是否能够完成，工程能否顺利竣工并通过验收，承租人对商铺的接收入驻是否能按时完成，如何确保承租人在开业日统一对外营业等等。从承租人角度需要考虑的问题包括：二次装修能否完成并通过验收，承租人届时能否取得经营资质，其他营业条件是否已具备等等。上述情况的存在，导致开业日能否顺利开业成为商场的重大风险。因此，出租人在综合考虑影响开业日的各方面因素后必须预留处理意外情况的期限，慎重决定开业日的暂定期限。同时通过合同约定的方式，将住宅底商统一开业日设定为出租人根据住宅底商整体对外营业条件自主决定并以合理方式宣布的日期，并设定出租人在开业日负有对外营业的义务，如出租人违反则将承担相应责任。但对于住宅底商的市场定位是招引个体商户的，则有关开业的期限问题则可更加灵活，因为个体商户的开业未必需要在时间上进行统一。 3、交付标准的法律风险 满足商业用途需要的交付标准与住宅交付标准有所区别，主要体现在供水供电、中央空调、电梯、消防设施等配套设施的竣工交付上，尤其是对于对餐饮或健身等业态而言，水电负荷、空调功率、隔油池、排风/排水设施以及承租人的特别需求等均需在事先有明确的准备。配套设施交付后还存在使用及后期维修养护责任也要事先考虑。考虑出租人交付标准的同时，应同时对承租人的二次装修做出考虑，以便于承租人顺利装修尽早对外营业。实务中出租人交付商铺的标准通常也是租期结束后承租人返还商铺的标准，对此也需提前加以考虑，主要在租赁合同中对交付的标准进行详细约定或者将交付条件作为附件加以列明。 4、住宅底商房屋用途的法律风险 出租人在经营住宅底商时要明确房屋产权证所规定的该房屋用途。在做产权登记时须明确住宅底商的房屋用途为商业，避免因用途的不明确或不恰当导致承租人无法获得工商登记，因为有些工商局会以房屋用途不确定为由拒绝办理承租人的营业执照。 5、其他招租风险 住宅底商周围商圈的变化以及政府规划的调整，往往也会导致不可预期的风险出现，因此，在对外招商时尤其是在租赁合同中，必须对政策层面、商圈变化所带来的租赁风险进行告知且约定在合同中，以获得日后前述风险出现时违约责任的豁免。 （二）、签约期间的法律风险 随着招商的开展，随之而来的便是签订正式的租赁合同，实务中常见下列几种风险： 1、资信的审查问题签约双方对租赁的住宅底商需要审查的包括双方的资质，房屋的共有问题、优先购买权问题、抵押问题以及房屋的权利状况问题。 有些住宅底商出租人为了通过引进大品牌的承租人从而提供同区域商品房的价值及销售吸引力。然而，在此过程中须防范“大品牌、小代理”的问题，即名义上承租人为着名商品或服务的经营者，但实际上有可能是假冒品牌或者皮包公司。对此，出租人在关注品牌优势时应该注重对对方经营资质的审查。 2、免租期法律风险问题 一般租赁合同尤其是商业地产方面为了吸引承租人都会给一定装修的免租期，而此阶段有些出租人便未将前述免租期作为租赁合同的租赁期限的一部分加以约定，从而导致此阶段双方法律关系的不确定，这种不确定性往往可能导致如在装修期间出现安全事故的责任界定不清或者承租人毁约时房屋恢复原状的责任不清等情况。鉴于此，应当将前述给予承租人的免租期纳入正式租赁期限之中，通过租赁合同的约定来防范前述风险的出现。 3、住宅底商的商业保险问题 鉴于住宅底商的实际使用人为承租人且住宅底商与一般独立的商铺有所区别的是其往往跟商品房存在相邻关系，因此，如果住宅底商发生安全事故尤其是火灾，则可能损害不仅是住宅底商部分，还更可能祸及上述的商品房，由此带来的赔偿责任将是不可估量的，虽然租赁合同中可以对此事故引发的责任进行约定及界定，然而，基于合同的相对性，其约定无法对抗第三人，故而可能会导致出租人对因承租人使用过程中发生的安全事故承担连带责任。为此，即使在承租人就前述风险进行了投保，出租人也应当综合考虑购买相关保险，因为根据保险的相关原则及相对性，承租人投保所保障的也是其自身财产，因此在发生前述安全事故尤其是火灾时，出租人的财产并不能得到保护。鉴于此，建议出租人考虑如下险种：A.财产一切险，承保范围是保险单明细表中列明的保险财产因自然灾害或意外事故造成的直接物质损坏或灭失，包括指雷电、飓风、台风、龙卷风、风暴、暴雨、洪水、水灾、冻灾、冰雹、地崩、山崩、雪崩、火山爆发、地面下陷下沉及其他人力不可抗拒的破坏力强大的自然现象，以及火灾和爆炸；B.第三者责任险，即由于意外事故造成第三者人身伤亡或财产的直接损毁，依法应由被保险人支付的赔偿金额。出租人在购买上述保险的同时，还应要求承租人在装修过程中应购买相应装修系列保险，规避在装修过程中的风险损失。 4、承租期间主体变更问题 实践中，有些承租人需要将住宅底商作为其工商营业地，因签约时项目尚未取得大产证而无法通过工商部门的登记许可。类似的承租人往往会采取由一家已成立公司或个人作为签约主体，待新经营主体登记手续完成后，再由新经营主体替换原签约主体作为商铺的承租主体。前述情况将可能出现承租权的转让、合同权利义务的转让等法律问题，对此，需要事先在租赁合同中加以约定并配合采取签署补充协议、结算费用或重新签署租赁合同等手续，从而依法完成承租主体的变更。 5、对拖欠租金的承租人采取停水、停电及停止供暖的法律问题 对于拖欠租金的承租人能否进行停水、停电及停止供暖的措施应该具体问题具体分析。首先，如果供水、供电及供暖的签约主体为出租人与政府相关部门，由于前述合同的权利义务承受人为出租人，而承租人只是基于租赁合同而转而享有相关的权利以及承担的义务。对此，源于出租人的法律地位以及租赁合同的约定，出租人有权按照租赁合同的约定采取相应的违约惩罚措施，但需要注意的是，出租人在采取前述措施时，应当事前通知承租人，这是基于《合同法》相关法律原则的要求以及保护市场交易的需要，否则，出租人虽然有正当理由采取停止供水、供电及供暖的措施仍有可能因此涉诉。其次，如果承租人和政府相关部门直接签订了水、电、暖气使用合同的话，承租人作为使用人与自来水公司、电力公司、供暖公司存在用水、用电、供暖合同，商户用水、用电或使用暖气的权利受法律保护。此时，如果出租人擅自停水、停电或停止供暖造成了承租人损失，则应该承担赔偿责任。 6、房屋租赁登记备案的法律风险问题 《城市房地产管理法》第五十三条以及《城市房屋租赁管理办法》涤十三条明确规定了房屋租赁应向房地产管理部门登记备案。房屋租赁的登记备案是国家基于房屋租赁合同标的物的特殊性，为了进一步规范房屋租赁市场所进行的行政管理行为，不涉及对租赁合同效力的法律评价。其主要作用在于三个方面：一是防止非法房屋的出租；二是防止国家税收的流失；三是方便国家对房地产市场的宏观调控，在司法实践中，登记备案还具有证明租赁合同的效力的作用。虽然房屋租赁合同的登记备案规定作为一种管理性规范不影响租赁合同的法律效力，但是为了避免因此而受到国家相关行政部门的行政处罚，建议出租人或承租人在综合考虑利弊得失后依法进行登记备案。 7、解除租赁合同并强行收回房屋和处理承租人遗留物品的法律风险问题 房屋租赁合同一般都会约定单方解除权的条件，即承租人在拖欠租金达到一定金额和期限时出租人享有单方解除权，其权利的行使仅需通知承租人而无需获得其同意。但实践中往往出现承租人不予理睬或拒绝腾空房屋，此时出租人大都会采取强制收回房屋的措施。但这种强制收回房屋的行为虽有正当理由但却伴随着一定的法律风险，如拖欠租金的承租人丢失有关物品为由反诉出租人呢？因为从本质上讲，出租人仅对承租人承租场所的物品享有限制处理的权利，从法理层面可以归属到自力救济的范畴，但自立救济需要符合一定的条件且容易产生纠纷。对此，本人认为可借鉴法院查封或扣押财产的司法措施的做法，也可以借助公证或律师见证的形式。首先，在满足租赁合同解除权的条件下，向承租人快递解除租赁合同通知书，在解除合同通知书中写明承租人自动腾退房屋的最后期限，如超过期限则出租人将强行收回房屋。其次，如商户超过该期限仍未搬离，则出租人应做好如下证据保留准备：第一，邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证；第二，聘请律师作为见证，并对承租人的遗留物品进行认真清点造册，全程录像，留作证据；第三，将承租人的遗留物品妥善保管并书面通知承租人留存物品的地点和清单。另外，在租赁合同中出租人必须就类似问题出现时约定享有处理承租人遗留物品的权利，通过合同约定和前述措施来防范承租人的抗辩甚至反诉。 二、住宅底商租赁物权法律风险分析及防范 在分析完住宅底商涉及的有关债的法律风险后，基于其建筑特性而形成的与商品房的相邻关系，在此进一步分析因其相邻权的限制而带来的法律风险。从法律层面来说，相邻权是对相邻各方所有权或他物权的最低限制，根据《物权法》第七十七条的规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。因此，出租人尤其是开发商在出售商品房时应该在商品房买卖合同中声明住宅底商的商业用途且让购买者确认。在经营住宅底商时，由于住宅底商与住宅部分的密切联系，出租人应特别注意国家的相关法律法规的规定，以处理好与各方面的关系。 三、结语 住宅底商租赁作为商业地产开发经营的一种新的模式，有别于传统的住宅地产或纯粹的商铺，在商业地产开发和经营过程中，无论是出租人还是承租人，均应当注意其涉及的法律风险以及相应的防范措施，基于其涉及问题的复杂性及新颖性，本文的分析不可能穷尽一切，只能为住宅底商租赁双方在认真细致的处理好与各方面的关系提供一定的思路和建议，从而使得双方尽可能的防范各类风险以规避和减少各自的损失。 [page]

【作者简介】
陈桂平，毕业于广东海洋大学法学院，2008年1月至2008年4月任南方都市报法律顾问，2008年5月至今任内蒙古小肥羊餐饮连锁有限公司华南大区法务主管。