商铺投资“四评八问”

更新时间:2019-08-22 07:30 找法网官方整理
导读:
4、5月间北京楼市成交量下降,上涨动力明显不足;股市投资的持续火暴更让房产投资佳品——商铺雪上加霜,已在4月预热的各种策划活动进入5月更要施展身手,欲破营销困境,由开发商和媒体组织的看铺考察团一时十分活跃。5月以来,仅北京国美第一商街就分别迎来了北



      4、5月间北京楼市成交量下降,上涨动力明显不足;股市投资的持续火暴更让房产投资佳品——商铺雪上加霜,已在4月预热的各种策划活动进入5月更要施展身手,欲破营销困境,由开发商和媒体组织的看铺考察团一时十分活跃。

      5月以来,仅北京国美第一商街就分别迎来了北京晚报、北京晨报组织的看铺考察团,两周内迎来六辆投资考察团专车。据开发商提供的消息称:仅5月2日一天,国美商街便迎来三辆看铺专车,当天售出商铺12套,累计成交总额近2000万元。这是他们推出的“买铺返三年租金”招商策略产生的成效,与该项目所在区域的功能定位转型也有密切关系,即开始从“CBD居住后花园”转向“CBD商业服务区”,形成了一个集居住、商业、商务为一体的商圈。

      北京万商俱乐部主任杨泽轩在接受本报记者采访时指出,好的商铺项目能够做到平衡开发商、经营者、投资人三方的利益,而“返三年租金”的销售模式,估算其投资回报率达20%,商铺在10年左右基本能收回投资。但是对于商铺投资者最重要的还是应“四评八问”。

      首先要问自己八个问题:

      一是要看两个指标——可视性和通达性。可视性是要看得见,能吸引顾客的眼球;通达性是能不能方便地进来和出去。这两个指标很关键。第三个要问的指标是停得住,这跟今天中国的汽车时代相关。

       第四是商圈,是“生地”还是“熟土”。这个商铺的所在是不是成熟的商业地带,还是一个各方面都在成长的地方。比如说王府井属于成熟商圈,这样的地方商铺价格很贵,一买容易经营,租金也很容易出来。另外一种是成长型的商圈,其商铺租价不是很高,但是做了三、五年之后可以翻很高的倍数。这种商铺的投资价值高,但风险也相对比较大。如果你想把商铺作为可增值的资产投资的话,可以考虑在成长型商圈选铺。

      第五个是硬件条件。有些商铺进去之后水不行、电不行,层高、柱距不够,租不出去。所以,硬件设施要关注使用面积、面宽、净深、层高、柱距这些东西,把门脸做得更大一些。

      第六是软件。主要是指项目开发商的经营管理思路,整体上有没有统一管理、支持商铺发展的想法,有没有宣传、推广等方面的计划。

      第七是配套。如设施建设、商业服务方面能为大家做什么事情,使各种资源实现连通、整合,经营者形成合力。

      第八个是要看有没有一些知名的大店给小店带来人气。一般的商铺集客力不够,需要一些“领头羊”如大的超市等来吸引大量的客人光顾。

      在前面提到的八个问题中特别需要注意的是,一些硬件再烂可以改,但是那个地方的交通、购买力选择不了,所以软件更重要,人气、交通条件更重要。

      杨泽轩对记者表示,商铺投资不仅应该“八问”,而且要“四评”,确实像谐音所提示的那样力争“四平八稳”。四评就是要评判自己第一投什么,第二投到哪,第三什么时候投,第四为什么投。

      首先商铺的类型不同,投什么就是要选择好你要投资什么样的商铺。有写字楼的商铺,也有住宅底商,还有城市中心区的商铺,它们的价格、收益空间、投资风险等都是不一样的。收益最稳定的是社区商铺,它不会有大的风险,但是要指望它有暴利也是不可能的。

       有些市场类的商铺租金可以达到20多块钱一平米,但由于它是专业性的东西,面对的客户是专业性的客户,风险也就大起来。记住,从来不会有高风险伴着低收益,或者是低风险伴着高收益。

      第二个是投到哪?关键的是把握两个指标,一是有购买力的人群,二是有购买力的人能到的地方。总之,就是有人、交通方便。

      北京买商铺的最好时机,现在有点错过了。最好的时段应该是在2004年、2005年。那时候商铺价格低,位置有很多可以挑选的好地方。现在由于投资者越来越多,一个好地方有N多人在选,所以这时候时机应该说不是最好的。但是相对于别的投资产品而言,搞好了商铺应该是相当不错的。

      对于社区商铺,如果你的资金比较宽裕,最好选择楼盘入住的业主还比较少的时候进入,不要等业主全部入住了以后;如果你的资金不太宽裕,可以选择业主入住到差不多的时候,比如说入住到50%左右赶紧进来,不要等到已经成了“熟铺”再进,剩下的也不是很好的东西了。投资就是赌未来,如果买“熟铺”就不叫投资了,而是非常有钱的人把现钱变成资产。这就是要掌握买铺的时机。

      第四是为什么要投?就是结合自己家里的条件和资金状况,来合理分配资金的使用。千万不要大举借债去做投资。商铺跟住宅不一样,商铺靠经营产生最大价值,投资风险比较大;而住宅的变现程度、速度比商铺要容易一些,投资风险比较小。所以,一定要搞清楚自己为什么要投,达到什么目的。

      还有就是要问:安全性和收益性你要哪个?如股票已经到4000点,收益高,风险也高;而投资商铺可能收益没那么高,但相对安全些,最少有商铺在。

       杨泽轩总结道:“投资商铺应该平心静气。千万不要跟风、不要冲动,一定要分析完了前面的‘八个问、四个评’,比较一下安全性、收益性,最后平心静气地问自己,这个地方值不值得买?我有没有实力买?买了以后有没有合适的增值空间?再作决定。”

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