导读：
?一般来说，发展商未取得预售许可证时，与购房者签订认购协议的原因大致如下：?其一，一些花园洋房、别墅类项目开发，发展商对其市场前景无法确定，担心投资上出现偏差，因此在项目尚未启动或者刚刚启动但未取得预售许可证的情况下，以认购为由投石问路，以最终确定
?一般来说，发展商未取得预售许可证时，与购房者签订认购协议的原因大致如下：?
其一，一些花园洋房、别墅类项目开发，发展商对其市场前景无法确定，担心投资上出现偏差，因此在项目尚未启动或者刚刚启动但未取得预售许可证的情况下，以认购为由投石问路，以最终确定市场之需求情况，并能赢得部分启动资金。?
其二，一些发展商炒作楼盘，造成一种似乎不预先认购，等到取得预售许可证后，就难以买到该楼盘房屋的现象，纯粹为“借鸡生蛋”之行为。?
根据上海市《关于加强预售商品房管理办法》的有关规定，这样的认购协议显然属于无效协议。如果购房者已经在发展商未取得预售许可证时签订了认购协议，则可能产生如下结果：
?（1） 发展商如期开发该项目，并取得预售许可证，双方签正式预售合同，无任何纠纷。
?（2） 发展商如期开发该项目并取得预售许可证，发展商将认购的房屋又预售给第三人，
先签订认购书的购房者只能请求返还所交房款，返还房款顺利则罢，否则，只能诉讼或仲裁。
（3） 发展商不能如期开发该项目，则只能请求返还房款，同第（二）种结果一样。?
可见，未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认购、定购等方式变相预售商品房的，均属无证预售行为，违反了《上海市房地产转让办法》第三十三条的规定，应当由市房地局或区县房地产管理部门依据《上海市房地产转让办法》第五十条第一款第四项的规定，即未取得预售许可证预售商品房的，责令其停止预售，没收违法所得，并可以处违法所得一倍以上三倍以下的罚款。
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