当事人对商品房认购书是预约还是本约存在争议的，不应当拘泥于协议书的名称，而应探求当事人签订协议书时的真实意思，对认购协议书内容进行解释，依据《商品房买卖合同解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，对于符合上述规定及而且其他属于名为预约实为本约的情形的，应当认定为商品房买卖合同的本约。
实践中对于商品房认购书系预约还是本约如何判断，应考虑以下几方面：
第一，协议签订的时间；
第二，双方是否仅仅是为购买该房屋达成初步意向；
第三、对房屋的具体位置、面积、房价、付款方式、交付时间等具体的交易条件是否写进合同的内容，是否有明确约定；
第四、出卖人是否已经按按照约定收受房款。
对这四项进行综合分析，以判断出双方签订合同的目的，来认定是预约合同还是本约合同。
预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不能直接就本约内容请求履行。
当《商品房认购协议》具备了《商品房预售合同》的形式和法定内容后，也可以被认定为商品房买卖合同，而产生本约的效力。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
认购书既然属于预约，预约是合同的一种，就必须满足合同的有效要件，即主体合格、权利义务具体确定、意思表示真实、内容不违反法律或社会公共利益，并对于商品房买卖合同的主要条款有所规定，即至少应包括房屋的位置、面积、价格等要素，否则就无法构成一个有效的合同。根据我国合同法规定，承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立，依法成立的合同自成立时生效。在房地产预售中，房地产开发商向购房人提供事先早就拟好的认购书，这一行为在法律上应是预售人向购房人发出的要约。而一旦购房人对认购书的条款表示接受，并在其上签署则表明其发出了承诺，即接受了认购书对其的法律约束力。因此，只要双方当事人意思表示真实、一致，认购书即具有法律效力。如果具备了合同的成立和有效要件，认购书当然就具有合同的约束力，双方应当严格履行认购书所设定的义务。
购房者在购买商品房的时候，会先与房地产开发商签订一个购房意向书，也就是我们常说的商品房认购书，但是需要注意的一点就是认购书不是购房合同，就是说购房存在一定风险。以上就是找法网小编整理的有关商品房认购书到底是预约还是本约的相关内容，希望能为您提供帮助。
