商品房买卖合同解除后的法律责任

本文主要分析了商品房买卖合同的解除情况，解除后的损害赔偿。商品房买卖合同解除的法定事由，在解除后，在何种情况下可请求商品房买卖合同解除损害赔偿。

　　一、商品房买卖合同概述

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第一条的规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。可见，我国的商品房买卖合同可以分为商品房现售合同和商品房预售合同两种。

　　在实践中，还出现有商品房认购书，即商品房买卖认购，订购，预订等协议，是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售或买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。其性质为商品房买卖预约合同，而非正式买卖合同，是开发商在取得预售许可证之前和买房人所签订的预约合同，但同样对当事人具有法律约束力。根据《解释》第五条的规定，如果商品房认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

　　目前最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本(GF—2000—0171)(以下称示范文本)。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导作用，并非强制使用。但在实践中该示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。

　　二、商品房买卖合同的解除事由

　　(一)商品房买卖合同的解除事由种类

　　商品房买卖合同解除的立法目的在于，给予一方当事人根据合同履行中出现了的法定事由，为避免因合同的履行而遭受重大损失提供的法律救济措施，以及违约方不应因合同的解除获得不当的利益。

　　商品房买卖合同的解除事由分为约定解除和法定解除，约定解除又分为协议解除和约定解除权的解除。协议解除是指在合同履行过程中，当事人经协商一致同意解除合同。约定解除权的解除是指在合同中约定解除合同的事由，待约定的事由出现时，享有解除权的一方或各方当事人有权解除合同。法定解除是指在履行合同过程中出现法律规定的解除合同的情形，享有解除权的一方或各方当事人有权解除合同。《合同法》和《解释》均规定了合同的法定解除事由。如果当事人将法定解除事由在商品房买卖合同申明确约定出来，此时原来本为法定的解除事由则成为了约定解除权的解除事由。