个人集资建房是“乌托邦” 业内人士:此路不通

    “个人集资建房”是个新名词。由于房价大涨，部分人士便把买房的希望寄托于这类“新生事物”之上，并希望得到政府相关部门的支持。然而，愿望虽美好，规则却不能被随便打破。业内人士经分析后的一致看法是：“个人集资建房”此路不通。　

    “上海家圆”欲建300套集资房　

    1月23日，在来福士广场6楼，朱剑、郭宇新等一群想要“集资开公司给自己造房的人”，召开了他们的“上海家圆”项目讨论的第9次例会。　

    “上海家圆”计划盖300套房，每套房100平方米左右。如果该项目准备投标市场价位在每亩300万元左右的地块，则需要投入的资金约为6000万元人民币。根据朱剑等人的计算，自己合资盖楼，房屋的价格将比市场售价低30%-40%，因为能扣除开发商约30%的开发利润和10%的营销成本。　

    要把“上海家圆”建起来，朱剑等发起人的计划是分两步走：第一步是成立家圆投资信息咨询有限公司，由核心人员出资，打通“上海家圆”项目筹备及开发过程中的资金链条，提出切实可行的土地获取方案，为“家”项目开发实体培养稳定高效的工作团队，并完成“家圆”项目相关法律文件。下一步是成立家圆房产投资有限公司，就是一个房地产开发商，作为前一个公司的子公司实施土地招投标、工程建设等具体工作。该项目发起人朱剑等人先成立了一个10人左右的核心成员组，年龄在28岁-32岁，负责前期策划活动。据介绍，当网上意向注册达到1000人的时候，他们才能开始着手操作。现在已经有400多人在网上注册，表示有意向参与“上海家圆”集资建房的计划。　

    个人集资先期尝试在北京　

    在朱剑等人紧锣密鼓地为建设“上海家圆”而努力奔走的同时，北京的一个人也因为集资建房而名声大噪，他就是被称为“个人盖楼的领头羊”的于凌罡。这个联想集团的年轻人拉起了“个人集资建房”的大旗，并引来了众多的跟风者。　

    据悉，于凌罡打算通过非营利集资模式，准备购地开发一幢板式跃层小户型住宅。根据这一建筑形式，他估计，理想的地块面积应该在6000平方米左右，地上建筑面积大概是25000平方米。由于朝阳区霄云桥附近的地块比较符合该条件，因此目前集资合作盖楼的地块初步确定为该地块。据介绍，该住宅项目初步规划为地上12层到15层，地下两层。其中，地下两层为公共设备层，地下1层和地上1层为商铺，地上两层至顶层为住宅。户型暂定4米×9米和8米×9米两种，层高4.9米至5.2米，每套户型的套内建筑面积约36平方米，销售面积约53平方米，增建跃层后可得使用面积约60平方米。于凌罡强调，上述户型不是最终定稿，参与者可以提出自己喜欢的其他户型，他们将综合参与者的意见后，再委托设计院设计户型。　

    和朱剑们一样，于凌罡心里也有一笔账：预计招募资金500份，每份合作资金15万元，即自筹资金7500万元，预计可向银行贷款1.125亿元，即项目最多可承担资金1.875亿元。

    于凌罡表示，“由于是非营利集资建房，项目可以省掉购买普通商品房时需要承担的4笔费用——开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息，因此房价肯定比商品房要低。以他们看中的霄云桥附近的地块为例，粗算下来，该项目每平方米带上精装修的价格在6000元左右，价格应为周边商品房的60%至80%。”　

    据介绍，现在已有500多个购房者与他达成了初步的合作意向，另外还有多人与他联系。　

    专家分析仅是美好梦想　

    房地产的发展关乎百姓生活，房价的上涨使很多普通家庭望“房”兴叹，“个人集资建房”这一名称的出现得到了很多百姓的支持，使得许多人热情地加入到其中。大多数百姓希望“个人集资建房”这一新生事物能有一个光明的发展前景。然而，更多的业内专家则理性地认为，“个人集资建房”只是人们的一个美好梦想，并没有实际操作意义，是一个“乌托邦”。　

    首先有专家提醒政策法规的障碍。东方房地产学院的一位硕士毕业生徐先生指出，“个人集资建房”的操作最起码与上海现行的两条规定相抵触：一是开发资质规定，开发企业必须要相应的资质；二是预售规定，目前上海的商品房在销售过程中遵循的是预售制度，该制度规定房屋必须在建设到一定程度、依法取得预售许可证以后方可销售，但“个人集资建房”在项目建设之前就已经“预售”完毕，那岂不是相当于拿着图纸卖房？徐先生认为，这些现有法规是严肃的、不应该随意更改或出现特例，否则，整个房地产市场的秩序将受到破坏。　

    其次是集资人召集问题。有开发商认为，一个项目如果拿地款需要5亿元资金，即使按每人15万元计，也要600人以上才能达到这个要求，但想在一定时间内找到这么多人，并且要说服这么多居住需求不同的人来接受这种集资建房方式，这本身就困难重重。　

    还有一些专家认为，集资人内部管理才是最重要的难题。上海金城律师事务所孙海锋律师曾经对“个人集资建房”这一现象非常感兴趣，甚至想过要参与到发起队伍中，但是凭着多年的律师经验，他认为，只要有政府支持，拿地、立项本身都不存在太大障碍，关键是“人性”的问题。孙律师解释：那些参与集资的人本来并不认识，并不是亲戚朋友，面对十几万元或者更多的资金投入，人与人之间很难达成完全信任；同时，由于大家都是集资人，所以他们之间的关系是平等的，发言权、表决权都是平等的，他们的意见该如何统一？就算大方向统一了，细节问题是更难协商统一的，矛盾常常会因此产生，并会朝着不可调和的方向发展。孙律师还向记者表明，得出这些分析并非凭空想象、危言耸听，而是凭他多年打集体官司的经验总结出来的。他还肯定地告诉记者：集资人之间的关系将成为日后项目操作中最难理顺、最难解决的根本性难题。　

    值得注意的是，这一切都是在政府支持的前提下得出的结论。而更多的业内人士认为，政府在现阶段不可能支持这类高风险、甚至有非法集资之嫌的举动。　

    第三，开发风险谁来承担？如果得到了政府部门的支持，集资建房者可以成立一个开发公司后取得土地。但是，凡是投资都会存在风险。集资建房的开发公司到底有多大的抗风险能力？金泰房地产咨询有限公司的黄飞分析，由于开发的启动资金都是由个人集资所得，资金数目完全是根据项目本身而定的，不会有太多备用资金，如果项目在开发过程中出现了一些额外支出——比如建材涨价、城市总体规划有更改、建筑质量或安全产生意外等，后续资金将是个大问题。就以2003年的“非典”为例子，很多城市有明文规定工地不准集中人员施工，大多数开发商在那段时间受到很大影响，有些项目的成本也因此大增。作为个人集资而成立的开发公司能承受得起这样的意外风险吗？在以往的购房过程中，所有的开发风险都由开发商承担，发生“烂尾”或延期等情况，购房人都可以通过法律手段要求对方赔偿自己的损失，在集资建房过程中，开发成本、销售成本是节约了，可一旦发生风险，该由谁来承担呢？　[page]

    除了以上三个大问题以外，还有不少专家提到了银行贷款、开发专业性和集资款安全性等问题。总体而言，他们从不同的角度对“个人集资建房”的未来发展打了大大的问号。　

    其实，除了这些理论性分析，大家可以回忆以下曾经发生过的一件事：早在2003年4月，上海的个人合作造房梦就开始启动，一批海归派就曾在网络上提出计划——在上海集资买地盖楼，名字为“硅谷楼”。这一计划受到社会的广泛支持和追随，不到一个月时间，就有50多人加入团队。但在2004年1月，该计划负责人翁云改变了原先的计划，开始在松江、闵行专业开发房地产，个人合作建房的计划也宣告流产。当时就有媒体称：“这是一个美好愿望在实际操作中的破灭，结果具有一定的必然性”。　

《新闻午报》 <