你所不知的购房贷款
"结婚"、"添丁"人生大事时该如何贷款？根据最常见的两种不同的情况，对此，记者采访了京城知名贷款机构"凯盛经略"贷款顾问，给出了如下贷款方案：
结婚买房
小贺在京某私企任普通职员，毕业3年，也算工作刚刚步入正轨，现金不多，准备和恋爱多年的女友结婚，他打算购买一套一居室作为婚房。之前没有贷款，为首次置业。
贷款方案：
像小贺这类刚毕业的年轻人，大多数手中资金并不充裕，结婚本来就需要买房、
装修、结婚照、结婚酒宴等各项支出，因此，了解自己需要准备多少钱买房是首要要做的事情。通过凯盛经略做的"贷款预审"服务，小贺了解到自己和女友能贷到的款大致为50-80万左右（查看地图）。如果想要在城区内三环附近购房，贷款顾问建议Kan至少准备出10-12.5万左右首付，才能购买62万左右的房子；
贷款顾问给出贷款建议：
方案一：对于资金不充裕的首次置业人群，最好采用公积金贷款。公积金的利率比较稳定，5年以上3.87%，不受利率上浮下浮的限制，担保费用目前降低至3‰，并且现在还开始实行公积金组合贷，在最高80万的上限基础上，还能通过商业贷款进行组合贷款补充，都能让这类人群很好缓解首付压力。
方案二：如果目前没有缴纳公积金，或者缴纳不足1年，小贺可以采取走银行商业贷款的方式。例如，在凯盛经略这样的专业机构办理标准按揭，目前不仅免除所有贷款手续费用，还能获得活动期间赠送冰箱、彩电等家电，直接用于结婚。
添丁买房
Kan是一家北京京外企项目经理，结婚3年，事业稳定上升，和妻子商量准备要孩子，之前贷款买了一套一居室。为了提前为三口之家准备，Kan决定购买一套大两居。
贷款方案：
人到中年的精英分子，家庭收入一般都比较高，有一定积蓄。如果资金允许，建议Kan可以先还清第一套房的贷款，这样在部分商业银行就可以不受二套房贷限制，能很大程度上节省一笔费用。以贷款100万为例，若Kan有能力将现有贷款结清，则再次购房可以按照一次贷款计算成数和利率及基准利率下浮30%、最高贷评估值八成；若没能力结清以前贷款，则此次贷款需要按照二次贷款办理，及基准利率上浮10%，最高可贷评估值的六成。经比较，贷款20年利息相差319920元。
如果资金不够还清第一套房贷款，还可以采取"气球贷"捆绑还贷的方式进行合理节省。"气球贷"就是按照贷款3-5年的利率进行计算利息，贷款额度不变，贷款期3-5年期满后可以一次性还清贷款，或者申请延期。申请延期就同样循环贷3-5年期，以此类推。如果采取只贷3年的方式，还能享受到免除二套贷款上浮10%的政策。
贷款顾问为Kan算了一笔账：
Kan申请贷款20年，贷款金额为100万。选择3年气球贷，Kan的月供为7013元/月，3年利息支出为：165021元。选者20年商贷，Kan的月供为元8038元/月，3年的利息支出为：176330元。两者同比相差11309元。
对于类似的情况，记者了解到，还可以有多种贷款方式，比如理财还贷、平转业务、气球贷、双周供、存抵贷、抵押消费、个人经营贷。对于正在为此类问题困惑的消费者，凯盛经略近期推出二手房贷款免服务费，并且送冰箱、彩电的活动。
在这个经济环境受创的年代，挣钱一天比一天困难，怎样捂紧钱包将钱花到刀刃上，对于准贷款购房人尤为重要。 怎样"贷"最省钱？
八大产品不同角度面面观：
以50万20年贷款为例，从月还款及总利息来看，选择不同贷款产品结果也各有差异：
从月还款额来看，"双周供"月还款额最低，其最大的特点就是可以每两周还款一次，节省部分利息。另外，"公积金贷款"月还款额较少，因为是自由还款，每个月借款人只需要还最低还款额即可，但贷款到期后本金加利息需要一次性归还给银行，所以总利息算下来并不低。 [page]
从总利息来看，"气球贷"比较省钱，其优势在于长贷短供。因为最长只能贷到10年，所以借款人可以按照3年或者5年的短期贷款年限进行偿还，达到节省利息的目地。
从贷款灵活性来看，"双周供"适合工薪阶层年轻一族，还款方式比较灵活且能适当控制花钱缺乏计划性的借款人。"组合贷"是市管公积金新推出的一种贷款产品，这种贷款产品适合受公积金上限额度限制的借款人，超出的贷款部分可以用商贷补齐，达到贷款一步到位的目地。
从贷款理财来看，"循环贷"和"活利贷"比较适合手中资金充裕，不愿意往返银行波折的借款人，像"循环贷"中借款人已还贷款的部分在与银行约定的期限内是可以提取出来使用的，贷款的同时还能达到理财的效果，一举双得。
不同借款人哪种方式最适合： 第一种：工作年限短，收入中等偏下人群。 适用贷款产品：公积金。
房贷专家指导：从公积金缴存情况看，一般企业、公司都会为职工上缴，随着公积金贷款的全面普及，其低利率、低首付、还款方式灵活、借款年限长、不受二套房贷困扰等优势比较适合工作年限短、收入中等偏下的年轻购房群体。
第二种：工作相对稳定，普遍上班族。 适用贷款产品：双周供、气球贷。 房贷专家指导：如果借款人工作相对稳定，每个月工资除了还贷还有剩余，手中再有一些存款的话，可以选择双周供或者气球贷。这两种贷款产品的共同点是期末本金加利息要一次性还清，考验借款人最后一期的还款能力，需要留心平时的资金积累。
第三种：一步到位贷款置业群体。 适用贷款产品：组合贷 房贷专家指导：组合贷是市管公积金管理中心新近推出的产品，因为公积金设有上限额度，对于月缴存额度较高且有较强还款能力的借款人比较合适，在房价走势不甚明朗的现在选择多贷些款，一步到位使用组合贷还是比较明智的。需要注意的组合贷贷款周期比较长快则一个月左右的时间，慢则两至三个月，借款人需要有足够的耐心等待公积金担保中心及银行的审核。
第四种：手中资金充裕的高级白领。 适用贷款产品：活利贷、循环贷 房贷专家指导：活利贷与循环贷是略带有理财"色彩"的产品，其共性在于借款人每月都可以多存些还款金额，不需每月一次跑银行或者卡卡转账汇款。其不同的地方在于，活利贷中借款人多存储的还款额银行将自动算其提前还贷，同时银行兼顾借款人闲置资金的"小管家"帮其理财。而循环贷好处是借款人多存的还款额在急需用钱的情况下，是可以再提取出来的，随用随取方便灵活。这两种贷款产品比较适合手中有一定资金闲置的，且贷款额较多的借款人。
六种贷款产品特点详细列表：
贷款产品 优势 劣势 利率 贷款年限 适用人群
活利贷 1、节省利息；2、缩短还款年限 ；3、管理资产；4、闲置资金，运用灵活。 1、对首套房客户，最低只能申请到基准利率的0.75倍；2、只接受贷款额30万以上的房贷；3、最多只能把存入占贷款额50%的闲钱视为提前还贷。4、不需要提供银行指定的用途。 普通性住房利率为基准利率的0.75倍，非普通住房为基准利率的0.8掊。 每月存入还款账户金额越多，还款年限会相应缩减，利息相对减少。 每月有盈余资金的人以及"月光族"，或者那些不愿意老跑银行，一次存入两三个月供金额的借款人，还有经常需要流动资金的客户群体
组合贷 1、公积金额度不能满足的部分用商贷弥补，减轻借款人首付压力的同时亦能满足贷款需求，月还款较合理 1、贷款银行可选范围窄；2、贷款周期长；3、贷款手续费用相对较多；4、再次贷款时商贷部分容易算做二套房。 公积金：3.87%；商贷：4.158%(7折利率) 最长30年 一步到位置业，不再有贷款需求的借款人来说比较合适
公积金 1、利率低；2、首套首付无普通和非普通住宅之分；3、还款方式灵活；无二套房政策限制；4、提前还款方便。 1、批贷、放贷时间略高于商业贷款；2、有贷款上限额度的限制；3、贷款提供的材料相对较多4、因还款方式是自由还款，所以最后构到期时本金+利息的总和会相对较多。 五年以下3.33%，五年以下3.87% 最长30年 符合公积金缴存时间且贷款额度能满足其需求的借款人；准备贷款购买二套房的客户 [page]
气球贷 1、长贷短供，"低月供"、"省利息"；2、打破原来月供还款额按实际贷款年限的计算方法 1、贷款利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期要一次偿还。所以，累计尾款所需偿还金额较大，到最后一期时还款压力比较大。有一定的经济压力。 3年5.4%，五年5.76%，五年以上5.94% 10年 拆迁户、中高收入阶层、短期(5年内)预计有大笔投资或存款收入的人群
双周供 从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半，节省部分利息 还款频率加快，还款压力较大 五年以上4.158%，五年以下4.032% 最长30年 有一定经济实力，花钱缺乏计划性的年轻购房群体，可以有一定的约束力
循环贷 以贷款所购住房作抵押，向银行申请的可在约定期限内循环使用的最高额度个人贷款，随用随取还款部分的额度可以再次提取使用。 需要借款人提供抵押房屋贷款的指定用途才能提取。 五年以下4.032%，五年以下4.158% 30年 年龄不超过60岁，有房屋可抵押且信用状况良好、收入稳定，符合还款能力要求的人
插排： "循环贷"和"活利贷"比较适合手中资金充裕，不愿意往返银行波折的借款人，像"循环贷"中借款人已还贷款的部分在与银行约定的期限内是可以提取出来使用的，贷款的同时还能达到理财的效果，一举双得。
